Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
Министерство образования Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Сибирский государственный индустриальный университет
Кафедра “Строительное производство и управление недвижимостью”
РЕФЕРАТ
по дисциплине “Оценка недвижимости”
на тему “Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования”
Выполнил: | Студент гр. СПО – 992 Бородина О.С. |
Проверил: | Абрамович О.С. |
Новокузнецк 2003
Содержание
ВВЕДЕНИЕ. 3
Термины и определения. 7
Цели государственной кадастровой оценки. 8
Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов 10
Методики оценки земли. 17
Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке. 21
Стоимость земель и базовые функции. 23
Иерархический принцип организации оценки городских земель. Кадастровая и индивидуальная оценка. 25
Факторы государственной кадастровой оценки. 29
Требования, предъявляемые к Методике. 31
Исходная информация и ее источники. 34
Расчетные блоки, используемые в Методике. 36
Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser 37
Исходные данные для расчетов. 42
Предплановая и постплановая оценка. 43
Калибровка модели. 44
Оценка городских (поселковых) земель. 45
Оценка сельскохозяйственных земель. 53
Список литературы.. 64
ВВЕДЕНИЕ
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:
1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.
Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:
Ø Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;
Ø Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.
Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.
В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.
В настоящее время вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она существует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастровая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские кварталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным кодексом. Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночной экономикой.
В целях обеспечения методической поддержки и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана “Методика государственной кадастровой оценки городских земель” (Поставщик - Центр аналитических исследований и разработок АООТ “Городской кадастр”, г. Москва).
Настоящая “Методика государственной кадастровой оценки городских земель” предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления для использования в земельно-оценочных работах.
Настоящая методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее именуется - Методика) разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации (далее субъектов РФ) в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли".
Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.
Методические основы оценки городских земельных участков и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему.
Оценка стоимости городских земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.
Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.
Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.
Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.
Термины и определенияДля целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:
Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.
Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2) объекта ГКОЗП.
Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.
Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.
Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).
Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.
Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.
Цели государственной кадастровой оценкиВ современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:
· в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
· для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
· для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
· для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:
Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
Этап 2 — функциональное зонирование территории города;
Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
Этап 4 — ценовое зонирование территории города;
Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.
Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.
Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктовЭтап 1.Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.
Подготовительные работы включают:
— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
— определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
— классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;
— классификацию земель по функциональному использованию;
— классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;
— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;
— сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.
Этап 2.Функциональное зонирование территории города.
Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:
— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.
— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;
— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;
— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;
— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.
Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.
Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:
— малоэтажной усадебной жилой застройки;
— малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),
— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);
— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.
Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:
— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
— улицы, площади, проезды;
— границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Этап 3.Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.
На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;
— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.
В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.
Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.
Этап 4.Ценовое зонирование территории города.
В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.
Данная процедура включает две стадии.
На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:
— близость значений показателей стоимости земельных участков;
— территориальное единство расположения микрозон;
—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.
Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.
На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.
При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.
2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.
3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.
5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.
6. Инженерно-геологические условия строительства.
7. Рекреационная ценность территории;
8. Престижность территории.
Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:
1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.
2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.
3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.
Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.
Этап 5.Оформление результатов кадастровой оценки.
Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.
Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:
Ø создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
Ø формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
Ø уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
Ø установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
Ø определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
Ø определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
Ø обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
Ø информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
Ø создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.
Методики оценки землиСамый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.
При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее законности и экономической целесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.
При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.
Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для сельскохозяйственного, промышленного назначения и для жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фронтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандартных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходимости соблюдения правил зонирования по ограничению величины здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участки.
В качестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м2 общей или чистой площади; цена за 1 м3складов, элеваторов и др.: цена за 1 место — парковки, в гараже и др.
На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются один от другого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.
Другой прием, который подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ориентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит при-мерно 65% стоимости Прямоугольного участка с такой же границей и глубиной.
Следующий способ оценки стоимости земельных участков основан на определении соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).
При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:
• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;
• определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
• рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.
Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения.
Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Следующий метод получил название метода остаточной продуктивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.
Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.
Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитывается доля текущего доходя в полной стоимости участка.
Стоимость земли (С) определяется по формуле
С=Д/R,
где Д — величина чистого дохода;
Д — норма (коэффициент) капитализации.
Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:
— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход;
— на основе фактических издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;
— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;
— исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;
— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.
Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле
Рм=Цп : Д,
где Рм — рентный мультипликатор;
Цп — цена продаж сопоставимых участков;
Д — арендная плата или чистый доход.
По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица РФ, международные неправительственные организации и иностранные юридические лица, имеющие земли в собственности, владении и пользовании.
Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Федеральные органы законодательной власти устанавливают средние ставки с 1 га (1 м2) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по районам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насаждений — 600 руб.; сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.
Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле
3=П х С х К,
где П — площадь участка соответствующего назначения;
С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;
К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.
Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость продукции, или на соответствующие источники финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.
Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценкеКадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.
1. Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оцен