Содержание





Введение        2

1        Принятие инвестиционных решений в условиях инфляции        3

2        Лизинговые операции, их сущность виды, особенности осуществления        7

3        Оценка недвижимости. Методы оценки        20

Заключение        29

Список литературы        31



Введение

Производственная и коммерческая деятельность предприятий и корпораций связана с объемами и формами осуществляемых инвестиций. Термин инвестиции происходит от латинского слова «invest», что означает «вкладывать».

В более широкой трактовке они выражают вложение капитала с целью его последующего увеличения. При этом прирост капитала, полученный в результате инвестирования, должен быть достаточным, чтобы компенсировать инвестору отказ от имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск и возместить потери от инфляции в будущем периоде.

Инвестиции выражают все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой образуется прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий для получения прибыли или иного полезного эффекта.

Улучшение инвестиционного климата в России будет означать начало нового этапа перестройки экономических отношений в рыночные, поэтому эта тема является сейчас весьма актуальной.

Особое значение имеет учет инфляции при оценке инвестиционных проектов, так как уже который год не удается снизить темпы инфляции ниже 10% в год. С развитием рыночных отношений большое значение приобретает расширение лизинговых операций, которые во всем мире являются прогрессивным средством обновления основных фондов, особенно для малых предприятий. Совершенно естественно, что процесс инвестирования напрямую связан с оценкой недвижимости, которая необходима при операциях залога и т. д.


1 Принятие инвестиционных решений в условиях инфляции

В современных условиях российской экономики изучение влияния инфляции на окупаемость капитальных вложений является весьма важной задачей, решение которой способствует эффективному управлению финансовой деятельностью предприятия.

Поэтому при планировании долгосрочных инвестиций инфляция должна учитываться в оценке будущих денежных потоков. Игнорирование фактора инфляции может негативно отразиться на результатах анализа эффективности долгосрочных инвестиций и привести к серьезным ошибкам, вследствие которых предприятие может принять убыточные инвестиционные проекты.

Темп инфляции за 2005 год составил 10.9%, что меньше, чем в 2004 году (11.7%), но выше первоначально установленного целевого уровня (8.5%). Сохранение достаточно высокой инфляции обусловлено: опережающим ростом (в условиях высокой динамики доходов населения) спроса на товары и услуги по сравнению с ростом их предложения; избыточным ростом денежного предложения (обусловленным высокими мировыми ценами на нефть), превышающим спрос на деньги, несмотря на стерилизацию значительной части сверхдоходов от экспорта в Стабилизационном фонде; резким повышением тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства в начале года (связанным с решением о переходе на 100%-ю оплату населением услуг, сокращением дотаций из федерального бюджета, значительным повышением цен естественных монополий). За январь 2006 г. потребительские цены выросли на 2.4% (в январе 2005 г. – на 2.6%), причем повышение тарифов ЖКХ было ниже, чем год назад, при ускорившемся росте цен на плодоовощную продукцию и сахар.

Влияние инфляции на результаты оценки эффективности инвестиционных проектов можно учитывать путем корректировки различных составных частей денежных потоков либо пересчета коэффициента дисконтирования.

Более правильной, но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов, влияющих на денежные потоки. Среди основных факторов, формирующих денежные потоки, можно назвать объем выручки от реализации продукции и текущие затраты без амортизации. Корректировка денежных потоков может осуществляться с использованием различных индексов. Это связано, во-первых, с тем, что различные элементы текущих расходов находятся в не одинаковой зависимости от воздействия на них инфляции, и, во-вторых, индексы цен на продукцию предприятия и потребляемые им материальные ресурсы могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой с помощью показателя NPV.

Более проста методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.

Существует зависимость между обычной ставкой доходности (r), ставкой доходности в условиях инфляции (i) и показателем инфляции (j):

l + i = (l+r)-(l+j).

Упростив формулу, получаем

1 +i= 1 + r + j+j-r.                    

Величиной г • j ввиду ее малой величины можно пренебречь, тогда для практических расчетов формула принимает следующий вид:

i = r + j.                               

Коэффициент дисконтирования в условиях инфляции можно будет рассчитать по формуле

или .                      

Во многих странах Запада экономика больше стабильная, чем нестабильная. В этих странах, практически, все равно, в каких ценах и нормах (номинальных или реальных) вести расчеты показателей экономической эффективности, например, чистого дисконтированного дохода (ЧДД), так как инфляция в них является достаточно надежно прогнозируемой величиной. Поэтому подобные расчеты исследователями в большинстве западных стран проводятся, как правило, по номинальным показателям и ставкам.

В России экономика больше нестабильная, чем стабильная. Даже ослабление доллара США в настоящее время больше отражается на ситуации в России, чем в США. Поэтому в России рекомендуется пользоваться результатами расчетов ЧДД, проведенных в дефлированных или реальных ценах и с помощью реальных ставок. Многих инвесторов в конечном итоге интересует реальная доходность, а не номинальная, в том числе от вложений в недвижимость, ценные бумаги, бизнес.

На практике реальную безрисковую ставку дисконтирования пытаются установить, ориентируясь на другие показатели, каждый из которых не совпадает с искомой нормой, но отражает ее в том или ином аспекте (так называемые «суррогатные нормы дисконта»):

– среднегодовая ставка LIBOR по полугодовым еврокредитам в долларах США, евро или английских фунтах стерлингов, освобожденная от инфляционной составляющей (ставки LIBOR включают инфляцию; для расчета реальной нормы дисконта из среднегодовой величины указанной ставки (1,7% - 5,7% годовых) следует вычесть годовой темп инфляции в соответствующей стране);

– скорректированная на годовой темп инфляции рыночная ставка доходности по долгосрочным государственным облигациям, например: