Содержание

Введение        2

Глава 1        Теоретические основы оценки недвижимости для целей управления        7

1.1        Понятие,  значение и принципы оценки недвижимости        7

1.2        Понятие и виды стоимости        14

1.3        Технология оценки недвижимости        23

Глава 2        Основные подходы оценки недвижимости        27

2.1        Затратный подход к оценке недвижимости        27

2.2        Доходный подход к оценке недвижимости        36

2.2.1        Общие   положения доходного подхода к оценке стоимости  предприятия        36

2.2.2        Особенности определения ставки дисконта        42

2.2.3        Метод кумулятивного построения ставки дисконта        44

2.2.4        Метод средневзвешенной стоимости капитала        45

2.3        Сравнительный подход к оценке недвижимости        48

2.3.1        Общие положения сравнительного  подхода        48

2.3.2        Метод рыночной привлекательности предприятия        55

2.3.3        Метод капитализации дивиденда        60

2.3.4        Метод отраслевых коэффициентов        62

Глава 3        Оптимизация управления недвижимостью на примере ОАО «Термостек»        67

3.1        Экономико-организационная характеристика        67

3.2        Анализ рентабельности работы предприятия        75

3.3        Анализ финансовых результатов производственно-хозяйственной деятельности        79

3.4        Оценка стоимости предприятия        82

3.5        Оптимизации прибыли (предельный анализ)        89

Заключение        94

Список литературы        100

Приложения        103

Введение

Стратегические цели государственной политики в области земли и иной недвижимости определены Правительством РФ в программе "Основные направления социально - экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу", в соответствии с которой будут созданы условия для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения общества и граждан, а также рационального использования земель всех форм собственности как одного из условий экономического развития Российской Федерации. Согласно этому документу основными результатами государственной политики в этой области должны стать реализация конституционных норм и гарантий граждан и их объединений на землю, вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости и формирование рынка земли и иной недвижимости, обеспечение государственной защиты прав на недвижимость, а также увеличение налоговых поступлений в бюджет, создание эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости, сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования. Это означает, что важнейшей задачей на пути реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость становится создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок. Для реализации данной задачи необходимо ввести в оборот земельные участки как объекты недвижимости. Важным шагом в указанном направлении станет взимание налога на недвижимость. Замена платы за землю, налога на имущество физических и юридических лиц одним налогом на недвижимость создаст постоянный источник наполнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости. С введением налога на недвижимость собственники, владеющие менее ценной недвижимостью, будут платить меньшую сумму налога. Кроме того, введение налога на недвижимость позволит снизить налоги на операции с недвижимостью, а также уменьшить величину иных сборов, которые препятствуют свободному распоряжению собственником принадлежащей ему недвижимостью. Поэтому, а также ввиду того что существующая система имущественных и земельного налогов не дает достаточных поступлений в бюджеты различных уровней и является сложной как для налогоплательщиков, так и для налоговых органов, возникает необходимость во введении федерального законодательства о налоге на недвижимость, создании системы учета и оценки недвижимости для целей налогообложения, расширении эксперимента по налогообложению недвижимости, внесении изменений в действующее земельное законодательство, которые исключили бы его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости, а также в подготовке законопроектов о внесении изменений в действующие законы относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшение земельного участка.

Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. 

Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой  для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости. 

Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики. 

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, кото-рый они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. 

Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций. 

Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижи-мость являются основным источником формирования местных и центрального бюд-жетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в пе-риод, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.

Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

В то же время,  формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной  интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России обусловили актуальность темы дипломной работы.

Целью работы является методологии оценки стоимости недвижимости и ценности инвестиций в недвижимость для целей распоряжения, налогообложения и привлечения инвестиций в условиях становления рыночной экономики в России,  а также разработка практических рекомендаций по их применению и информационному обеспечению.

Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования:

* Изучение особенностей современной методологии оценки недвижимости.

* Изучение методик оценки стоимости недвижимости, позволяющих адекватно учитывать реальное состояние российского рынка недвижимости и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости и смежных областях.      


ко сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

В то же время,  формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной  интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России обусловили актуальность темы дипломной работы.

Целью работы является методологии оценки стоимости недвижимости и ценности инвестиций в недвижимость для целей распоряжения, налогообложения и привлечения инвестиций в условиях становления рыночной экономики в России,  а также разработка практических рекомендаций по их применению и информационному обеспечению.

Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования:

* Изучение особенностей современной методологии оценки недвижимости.

* Изучение методик оценки стоимости недвижимости, позволяющих адекватно учитывать реальное состояние российского рынка недвижимости и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости и смежных областях.