СОДЕРЖАНИЕ


Введение        2

1        Задание на выпускную работу        4

2        Паспорт оценки квартиры        6

2.1        Общие сведения        6

2.1.1        Сведения об оценщике и заказчике        6

2.1.2        Постановка задания по оценке        6

2.2        Допущения и ограничения        7

2.3        Используемая терминология и процесс оценки Определение рыночной стоимости        8

2.4        Характеристика объекта оценки        12

2.4.1        Описание района объекта оценки        12

2.4.2        Информация по району расположения        13

2.5        Описание объекта оценки        14

2.6        Краткий обзор тамбовского рынка жилой недвижимости        15

2.7        Заключение        16

2.8        Оценка затратным подходом        16

2.9        Подход к оценке сравнительным подходом        17

2.10        Оценка доходным подходом        22

2.11        Согласование результатов оценки        22

3        Отчет об экспертном определении рыночной стоимости объекта недвижимости        24

3.1.1        Объекты оценки.        24

3.2        Результаты оценки стоимости объектов оценки        24

3.3        Основные термины, определения, принципы оценки, используемые в отчете        25

3.4        Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.        27

3.5        Сертификат рыночной стоимости        28

3.6        Основные предположения и лимитирующие условия        28

3.7        Затратный подход        30

3.8        Доходный подход        33

3.9        Метод прямого сравнительного анализа продаж        37

Заключение        38

Список литературы        42




Введение

Стратегические цели государственной политики в области земли и иной недвижимости определены Правительством РФ в программе "Основные направления социально - экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу", в соответствии с которой будут созданы условия для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения общества и граждан, а также рационального использования земель всех форм собственности как одного из условий экономического развития Российской Федерации. Согласно этому документу основными результатами государственной политики в этой области должны стать реализация конституционных норм и гарантий граждан и их объединений на землю, вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости и формирование рынка земли и иной недвижимости, обеспечение государственной защиты прав на недвижимость, а также увеличение налоговых поступлений в бюджет, создание эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости, сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования.

Это означает, что важнейшей задачей на пути реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость становится создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок. Для реализации данной задачи необходимо ввести в оборот земельные участки как объекты недвижимости.

Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики. 

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. 

Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

В то же время,  формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной  интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России обусловили актуальность темы работы.


1 Задание на выпускную работу

№1. Провести оценку рыночной стоимости на текущую дату методом сравнительного анализа продаж двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов. Ул. Тулиновская, дом 12. корпус 1. квартира 56. Оформить паспорт оценки квартиры.

№2. Провести оценку рыночной стоимости на 01.01 2002 г. затратным и доходным методами объекта недвижимости (Детский сад и земельного участка), расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Октябрьский район, ул. Лесная, д.4. Оформить отчет об экспертном определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Исходные данные для варианта № 9:

Детский сад кирпичный 2-этажный, объемом 2500 м3, площадью 800 м2, с участком земли 1,7 га. Полная балансовая стоимость 750 млн. руб.                 %

1. Арендная плата за пользование помещением составит 0,5$ за 1 м в день и будет возрастать на 3% в год.

2. Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 55%, в последующие -60%

3. Операционные расходы составят 18$ в день и будут возрастать на 4%.

4. Реконструкция здания займет 3 месяца и обойдется в 26$ за 1 м площади помещения.

5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.

6. Налог на имущество принят 2% в год.

7. Земельный налог в первый год составит 600 руб. за  1 м и будет возрастать на 4% в год.

8. Тариф       единовременного       сбора        за       право       пользования градостроительными ресурсами 300 млн. руб. за 1 га.

9. Налог на прибыль 24% в год.

10. Ставки дисконтирования составляют

1 -2 год - 20%

3-4- год- 19%

5-6-год- 17%

7-8-год-16%

9-10 год-15%

11. Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалентную 550000$ , включая расходы на продажу 60000$, ставка реверсии 10%.


ус 1. квартира 56. Оформить паспорт оценки квартиры.

№2. Провести оценку рыночной стоимости на 01.01 2002 г. затратным и доходным методами объекта недвижимости (Детский сад и земельного участка), расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Октябрьский район, ул. Лесная, д.4. Оформить отчет об экспертном определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Исходные данные для варианта № 9:

Детский сад кирпичный 2-этажный, объемом 2500 м3, площадью 800 м2, с участком земли 1,7 га. Полная балансовая стоимость 750 млн. руб.                 %

1. Арендная плата за пользование помещением составит 0,5$ за 1 м в день и будет возрастать на 3% в год.

2. Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 55%, в последующие -60%

3. Операционные расходы составят 18$ в день и будут возрастать на 4%.

4. Реконструкция здания займет 3 месяца и обойдется в 26$ за 1 м площади помещения.

5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.

6. Налог на имущество принят 2% в год.

7. Земельный налог в первый год составит 600 руб. за  1 м и будет возрастать на 4% в год.

8. Тариф       единовременного       сбора        за       право       пользования градостроительными ресурсами 300 млн. руб. за 1 га.

9. Налог на прибыль 24% в год.

10. Ставки дисконтирования составляют

1 -2 год - 20%

3-4- год- 19%

5-6-год- 17%

7-8-год-16%

9-10 год-15%

11. Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалентную 550000$ , включая расходы на продажу 60000$, ставка реверсии 10%.