СОДЕРЖАНИЕ
1 Метод капитализации дохода в оценке недвижимости 2
2 Метод валового рентного мультипликатора 12
Задача 1 15
Задача 2 16
Список литературы 17
1 Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
Применение метода капитализации доходов является актуальной проблемой в практике оценочной деятельности, так как доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
* качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
* риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:
* инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
* рыночной стоимости.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации доходов используется, если:
* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или (1)
где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
Rк - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
* нестабильность потоков доходов;
* если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода заключаются в следующем. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 1).
Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.
I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
* ПВД (потенциальный валовой доход);
* ДВД (действительный валовой доход);
* ЧОД (чистый операционный доход);
* ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S*Са, (2)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м2.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы. (3)
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектах. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величин; периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объект не движимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффиииент недоиспользования (Квд) объекта недвижимости:
(4)
где Дn доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; Na - число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
* общеэкономической ситуации;
* перспектив развития региона;
* стадии цикла рынка недвижимости;