СОДЕРЖАНИЕ:
Введение 3
1.Договор купли-продажи недвижимости 6
1.1.Понятие договора 6
1.2.Недвижимость 7
1.3.Договор купли-продажи жилого дома (квартиры). 9
1.3.1.Новые условия его заключения 9
1.4.Требования к договору купли-продажи 10
1.4.1.Требования к форме договора 10
1.4.2.Требования к содержанию договора 11
1.4.3.Особенности договоров купли-продажи недвижимости 15
1.4.4.Виды договоров купли-продажи жилых помещений 19
1.4.5.Участие юридических лиц в сделках купли-продажи недвижимости 21
1.4.6.Жилищные сертификаты 23
1.4.7.Особые обстоятельства при передаче в пользование 24
1.5.Порядок совершения действий по купле продаже жилых помещений 26
1.5.1.Поиск варианта 26
1.5.2.Осмотр квартиры 27
1.5.3.Задаток в сделках с недвижимостью 28
1.5.4.Оценка квартиры. 29
1.5.5.Документы, оформляемые при покупке-продаже квартиры 31
2.Регистрация договора купли-продажи 35
2.1.Чем регистрация сделки отличается от регистрации права? 35
2.2. Все ли сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? 35
2.3. Порядок проведения государственной регистрации 36
2.4. Правовая экспертиза документов 39
2.5. Регистрация 40
2.7. Отказ и приостановка регистрации 41
2.8.Сроки регистрационных действий 42
2.9. Документы, необходимые для государственной регистрации 43
2.10. Регистрационные действия 43
2.11.Особые обстоятельства 44
2.12.Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения 46
3.Защита прав и интересов лиц, относящихся к группе риска при совершении сделок в жилыми помещениями 49
3.1.Понятие «группа риска» при совершении сделок с жилыми помещениями 49
3.2.Жилищный вопрос 50
3.4.Меры предосторожности покупателя и продавца при сделках с недвижимостью 51
Договор пожизненного содержания с иждивением 52
3.5.Злоупотребление доверием 55
3.5.Выявление случаев убийств с целью завладения квартирой 56
3.6.Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. 60
3.7. Сделки с участием недееспособных или ограниченно дееспособных граждан 63
3.7..Проблема защиты интересов лиц, относящихся к «группе риска» при совершении сделок по купле-продаже жилых помещений в г. Москве. 65
3.8.Проблема «группы риска» в Республике Беларусь 77
4,Проблему криминализации рынка жилья: истоки проблемы и пути защиты прав граждан 79
Заключение 92
Список использованных источников и литературы 96
Библиография: 96
Список нормативных актов: 97
Введение
После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.
Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.
Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:
а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют права каждому гражданину свободно в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище, подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом.
Оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.
На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - оборот жилых помещений, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости (прежде всего жилых помещений) являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы.