Сравнительный подход.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Ижевска. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны и т.д.

Обоснование корректировок:

Объем передаваемых прав на здание.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону).

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.

Корректировка на местоположение.

Корректировка по данному фактору может составлять 5%- 20%.

Корректировка на состояние объекта

Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20%.

Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (Парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта) .

Веса аналогов.

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для офисного центра представить в таблице, представленной в Приложении 6.

Для сравнительного подхода информацию о ценах продаж офисных помещений за 1 кв.м. площади собрать самостоятельно.

Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.

Таблица 1- Исходные данные для расчетов по вариантам

Наименование показателя	вар	вар	3 вар.	4 вар.	5 вар.	6 вар.	7 вар.	8 вар.	9 вар.	вар.
Год постройки
Группа капитальности
Этажность, кол-во
Площадь участка, кв.м
Общая площадь, кв.м
Полезная площадь, кв. м
Строительный объем, куб.м
Ставка арендной платы за кв.м в месяц
Затраты на улучшение внутренней отделки, руб./кв.м в месяц
Эксплуатацион- ные расходы, руб./кв.м в месяц

ЛИТЕРАТУРА

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. 2. М., 1996.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости) Закон РФ от 16.07. 1998 № 102-ФЗ.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Закон РФ от 29.07.98г. №135-ФЗ с дополнениями и изменениями.

5. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. – Федеральный стандарт оценки №1, от 20 июля 2007 г. №256.

6. Цель оценки и виды стоимости. – Федеральный стандарт оценки №2 от 20 июля 2007 г. №255.

7. Требования к отчету об оценке. – Федеральный стандарт оценки №3 от 20 июля 2007 г. № 254.

8. Основные фонды и другие нефинансовые активы России: Статистический сборник Госкомстат России.

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб., 2010.

10. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. - М., 2008

11. Глазычев В.П. Политическая экономия города. – М., 2009.

12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. –М., 2008.

13. Занадворов В.С. Экономика города. – М., 1998.

14. Касьяненко Т.Г., Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.

15. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» – СПб.: Издательство «Лань», 2000. – 480 с.

16. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости.-спб:спбгиэу, 2003.-256 с.

17. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Спб., Питер. 2000.

18. Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство СПбГИЭУ, 2007

19. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2010.

20. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 2011.- 138 с.

21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2007.

22. О'Салливан Артур. Экономика города М. ИНФРА-М. 2002.

23. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой.- М.: Прейскурантиздат, 1988.

24. Симионов Ю.Ф., ДомрачевЛ.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. – М.: ИКЦ «Март», Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2004.

25. Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.- М.: Изд-во литературы по строительству, 1970.

26. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – СПб:СПбГИЭУ, 2003. -451с.

27. Соловьев М.М., Гровер Р.Управление недвижимостью.М.,ВШПП, 2001.

28. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.

29. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. СПб.,2007.

30. Управление недвижимым имуществом. Учебник/ И.А.Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др. Под ред. С.Н.Максимова –СПб. 2007.

31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

32. Экономика недвижимости: Учебное пособие./ под ред. Проф. В.И. Ресина - М: Дело, 2000.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1