Значение реконструкции гражданских зданий в решении социальных и функциональных задач развития современных российских городов

Современный город является очень сложным механизмом для обеспечения жизнедеятельности огромного количества людей в условиях рыночных отношений, которые кардинально изменили социально-экономические отношения в российском обществе и создали рынок недвижимости. Планового развития градостроительных структур больше не существует, а новые принципы долгосрочных программ развития городов еще требуют своей научной разработки в ведущих научно-исследовательских институтах. Сегодня наблюдается резкое снижение бюджетных средств на новое строительство гражданских зданий и небывалый рост частных инвестиций на реконструкцию зданий в исторически сложившейся застройке центров российских городов. Управление этим процессом в современных условиях затруднено, т.к. частная собственность на недвижимость диктует свои законы городского развития. Однако принятые законы об охране памятников истории и культуры, которые определяют охранные и заповедные зоны в исторической части городов, создают условия для грамотной и планомерной работы по реставрации и реконструкции архитектурного наследия. При этом комплексный подход к проблемам реконструкции исторически ценных территорий городов приобретает огромное значение.

При реконструкции жилых кварталов необходимо всесторонне учитывать как градостроительные аспекты, так и социально-функциональные задачи улучшения условий проживания населения в старом жилом фонде. Выделить здесь приоритет одного из факторов невозможно, хотя решение социальных вопросов очень важно для улучшения условий проживания горожан. Градостроительный фактор хотя и косвенно, но тоже очень важен для горожан, так как обновление и модернизация центральных кварталов может привести к изменению привычного облика самой любимой для людей части города — исторического центра. Чрезвычайно важно сохранить эстетические и архитектурные качества исторических зданий, особенно их фасадов.

В последнее время особое внимание уделяется реконструкции общественных зданий. Социально-экономическая революция вызвала появление совершенно новых функциональных процессов, которые не встречались в социалистическом обществе. Ряд этих функций, особенно коммерческих, непременно должен быть развернут в престижных центральных кварталах городов. Естественно, ряд старых функций общественных зданий ушел в историю, и на их месте в объемы старых зданий начали вживаться новые функции. Но без комплексного научного подхода осуществить нормальную реконструкцию общественных зданий невозможно. На повестке дня остро стоит вопрос проведения тщательного обследования состояния и пригодности старого фонда жилых и общественных зданий для процесса их реконструкции под новые функции.

В настоящее время в стране существует отлаженная и технически обоснованная система по нормативному обслуживанию зданий и сооружений гражданского назначения, связанная с определенными сроками эксплуатации, соответствующими капитальному и текущему ремонту зданий. Как правило, в процессе капитального ремонта зданий возможно проведение реконструкции его элементов или всего здания в целом. Если у заказчика реконструкции здания имеются достаточные финансовые средства на отселение жильцов дома, а также временное, а в ряде случаев постоянное вынесение функций из реконструируемого общественного здания, то запланированные мероприятия по созданию новых функций или повышения комфорта проживания могут быть проведены в любой период эксплуатации здания, не дожидаясь физического или морального износа сооружения. Однако перед разработкой проекта реконструкции здания в нем проводятся обязательные обследования для выяснения технического состояния всех элементов здания. При нормальной эксплуатации зданий их конструктивные элементы и инженерные системы имеют нормируемый минимальный срок продолжительности эффективной эксплуатации.

Физический и моральный износ зданий или сооружений имеет свои, четко определенные в соответствии с ВСН 53-86, определения. Физический износ зданий и их элементов состоит в утрате ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств под воздействием эксплуатационных нагрузок или сил природы. Признаками физического износа зданий являются явные нарушения и неисправности основных элементов зданий. Физический износ определяется процентами износа различных элементов здания, которые имеют свое процентное удельное соотношение во всем объеме здания. В реальной жизни потеря устойчивости, прочности, появление недопустимой деформации конструктивного элемента может возникнуть от стихийных или чрезвычайных условий природы или жизнедеятельности людей, которые приведут к разрушению здания. Эти признаки физического износа здания, как правило, можно обнаружить визуально, методом внешнего или внутреннего осмотра. Изменение состояния элементов здания, характеризующееся их неисправностью, определяется и фиксируется разными стадиями развития. Каждой такой стадии изменения соответствует определенный процент физического износа. Физический износ конструкции, элемента или целой системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, устанавливают как прямую сумму показателей износа отдельных участков, взвешенных по их отдельному удельному весу в общем, объеме соответствующего элемента, конструкции или системы. Степень износа всего здания определяется сложением степеней износа отдельных его элементов, конструкций или систем, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания. Если эта стоимость превосходит сумму затрат на снос здания и нового строительства такого же объема здания на этом участке и, в свою очередь, здание не является памятником истории и архитектуры, то здание подлежит разборке и сносу, то есть проведение его реконструкции нецелесообразно.

Моральный износ жилых и общественных зданий или сооружений - очень тонкий и порой затруднительный момент оценки состояния здания, хотя нормативно это определяется несоответствием эксплутационных характеристик здания современным требованиям, которые отражены в нормах строительного проектирования. Однако отклонения от норм могут рассматриваться лишь как признаки морального износа. Они группируются по следующим признакам:

- недостатки планировочного решения;

- несоответствие ограждающих конструкций действующим нормативам по теплозащите помещений от холода или жары;

- несоответствие конструкций внутренних стен и перегородок нормативам звукоизоляции, гидроизоляции и другим требованиям комфорта проживания или эксплуатации;

- отсутствие или недостаточное количество, а так же качество инженерных систем или отдельных видов инженерного благоустройства.

Однако это лишь часть недостатков, приносящих моральный ущерб проживающим или работающим людям. Очень важно оценить моральный износ здания комплексно. При этом учитывается состояние интерьеров помещений, архитектурно-художественное решение фасадов здания, этажность, силуэт объекта, его композиционное построение с оценкой значимости в окружающей застройке. Как правило, нормативный моральный износ здания может быть устранен в процессе текущих и капитальных ремонтов. Муниципальное жилище подвергается процессу устранения морального износа лишь в том случае, когда затраты материальных средств на его устранение гораздо ниже тех прибылей, которые может получить муниципалитет (администрация города или района) после улучшения состояния здания (сдача в аренду или продажа недвижимости за большую сумму финансовых поступлений). При этом количественная оценка морального износа здания требуется для обоснования проведения текущего или капитального ремонта с процессом реконструкции, улучшающей облик, планировку и инженерное оснащение здания.

Если коснуться проблемы морального износа общественных зданий, то пришлось бы написать не менее 14 томов книг по каждой видовой группе, в состав которых входит более двух тысяч типов зданий, функции которых все время меняются в зависимости от изменения социально-экономических отношений в стране. Одни функции исчезают, естественно здание морально уничтожается, хотя еще будет физически стоять века, а другие функции расцветают новым блеском, заполняя его пустые объемы. Но для их полной жизнедеятельности надо проводить очень серьезную реконструкцию общественных зданий. При этом за период активной физической жизни общественные здания нередко меняют по три-четыре новых функций.

В процессе современного архитектурного проектирования ряд специалистов заранее предопределяет возможность изменения функции создаваемого объекта и поэтому закладывает как планировочные, так и композиционные возможности этих метаморфоз без производства в дальнейшем активной реконструкции и замены конструкций. Применение большепролетных конструкций перекрытий и покрытий общественных зданий дает возможность развернуть новую функцию с помощью трансформации пространства за счет передвижных стен, перегородок и даже перекрытий.

Таким образом, можно сделать заключение, что моральный износ зданий является более частой причиной проведения реконструкции гражданских зданий, чем их физический износ.

Различная степень физического износа зданий и отдельных его конструкций, а также инженерных систем является причиной проведения текущих и капитальных ремонтов. Периодичность проведения данных мероприятий устанавливается в соответствии с нормативами по эксплуатации зданий в стандартных природно-климатических условиях. Однако резкое изменение этих условий приводит в внеплановым текущим и капитальным ремонтам