ТЕМА 7. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
1. Принцип ННЭИ для участка земли без построек.
Техника остатка для оценки земли. Используется:
- когда построенные объекты достаточно новые, чтобы была возможность определить стоимость их строительства, а также износ объектов незначительный.
- для ННЭИ земли используется техника, когда нет информации о продаже свободных земельных участков.
2. Принцип ННЭИ для участка земли с постройками.
Техника остатка для зданий и сооружений. Используется:
- когда затруднено применение затратного подхода (когда здание сильно изношено)
- когда имеется много данных о продажах сопоставимых земельных участков.
Цель применения ННЭИ – определение самой высокой остаточной стоимости земли, которая и будет составлять ННЭИ.
Этапы применения ННЭИ:
1. Отбираем те варианты, которые разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и ограничений.
2. Определяется стоимость застройки (строительства) по каждой альтернативной стратегии.
3. Выявляется финансовая обоснованность определенных стратегий застройки, т.е. составляется отчет о прибылях и убытках, в результате которого определяется чистый операционный доход.
4. Производится распределение дохода между землей и улучшениями.
Пример. Имеется участок земли, ставка капитализации по которой равна 12%. Имеется 3 варианта застройки:
1. Жилое здание - стоимость строительства = 400 т.р., ставка капитализации = 13,5%; ЧОД = 70 000.
2. Торговый центр – стоимость строительства = 721 т.р., ставка капитализации = 14%; ЧОД = 100 000.
3. Офисное здание – 550 т.р., 13%; ЧОД = 85 000.
Необходимо определить ННЭИ земельного участка.
Показатели
Жилое здание
Торговый центр
Офисное здание
1. Чистый операционный доход
70 000
100 000
85 000
2. Доход, относимый к зданиям и сооружениям
400 000*0,135= (-)54 000
721 000*0,14= (-)100 940
550 000*0,13= (-)71 500
3. Чистый остаточный доход от земли
16 000
+940
13 500
4. Расчетная стоимость земли (V=D/R)
16 000/0,12==133 333,3
---------
13 500/0,12==112 500
Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.
^ 7.1. Задачи, структура и содержание отчета
Структураотчета независимо от целей оценки единообразна: она основана на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета следующие:
1. Введение.
2. Общеэкономический раздел.
3. Краткая характеристика отрасли.
4. Краткая характеристика предприятия (фирмы).
5. Анализ финансового состояния.
6. Методы оценки.
7. Выводы и приложения.
8. Общее заключение по оценке.
Исходя из целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Бели для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).
Содержаниеотчета должно иметь: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.
Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки.
Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.
Важный момент отчета - обоснование выбора тех или иных методов оценки.
Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости.
Немаловажными для отчета являются наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, текст, свидетельствующий об их согласии с ее результатами. Если же кто-либо из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами отчета, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки.
Отчет об оценке НД, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Так, отчет для инвестора отличается от отчета для кредитора или для налогового инспектора. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если читателями отчета будут лица, не знакомые с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то ее подробное описание необязательно.
Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в котором: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.
При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки.
После описания задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям-аналогам и т.д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.
Во введении желательно описать, что производит предприятие, где оно расположено, каким капиталом владеет и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение применяемого вида стоимости.
Во введении также кратко излагаются методы оценки и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия.
Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезен раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, а также раздел, анализирующий ситуацию в отрасли.
В общеэкономическом разделедолжны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется.
^ Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.
Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.
При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая фирма, какие изменения (например, в названии, месторасположении, направлениях деятельности) произошли. Полезно отразить и то, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д.
В данном разделе раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности предприятия. Во-первых, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяются ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соотношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, о потребителях его продукции и их финансовом положении. В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения и основных поставщиках. В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно. Полезно привести данные о квалификации кадров и их текучести. В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные могут быть приведены в виде списка ведущих руководителей с пояснениями об их образовании и карьере. Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость.
Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.
^ Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и от четы о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете.
При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности.
Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показателям оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между показателями оцениваемого предприятия и среднеотраслевыми показателями, между показателями оцениваемого предприятия и показателями предприятий-аналогов.
В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении к нему. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу.
^ Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами.
При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Доказывается необходимость и анализируются оптимальные размеры мультипликаторов и поправок.
Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости.
Отчет о методах оценки, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки.
В приложении содержатся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета. Профессиональные организации оценщиков являются многопрофильными организациями, поэтому в отчете отражается конкретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.
К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относятся следующие. Бывают случаи, когда в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия. Другим недостатком служит использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например таких, как ставка капитализации или денежный поток. Важно выбрать необходимую для потребителя степень детализации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные подробности, так и не дать необходимой информации. Недопустимо принятие противоречивого отчета, т. е. отчета, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии. Наиболее часто встречающийся недостаток, который объективен для России, неправильный отбор информации по предприятиям-аналогам. Связано это прежде всего с малым количеством достоверной информации по рыночным сделкам.
7.2. Требования к отчету
Отчет должен составляться в письменной форме:
· Указывается дата написания отчета, его порядковый номер, основания проведения оценки (договор № …)
· Указывается вид или виды стоимости
· Указывается юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществлении оценочной деятельности
· Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, юридические реквизиты данного юридического лица и балансовую стоимость объекта.
· Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, основание их использования при проведении оценки данного объекта.
· Перечень используемых при поведении оценки данных с указанием источника их получения.
· Принятые при проведении оценки допущения.
· Последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.
· Дата определения стоимости объекта.
· Перечень документов, используемых оценщиком устанавливаемых количественные и качественные характеристики объекта оценки.
· Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Примерное содержание отчета по оценке действующего предприятия.
По материалам ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" http://www.estimation.ru/
1. Сопроводительное письмо.
2. Сведения об отчете.
3. Акт осмотра
4. Основные положения и ограничивающие условия.
5. Введение.
6. Общие положения.
7. Краткое изложение основных фактов и выводов.
8. Обзор макроэкономической ситуации.
9. Региональный экономический обзор
10. Краткая характеристика компании.
§ История компании.
§ Акционерный капитал.
§ Деятельность.
§ Стратегия. Перспективные проекты
§ Производство.
§ Маркетинг и распространение.
§ Менеджмент и работники. Кадры и социальная политика.
§ Руководство компании.
§ Обзор отрасли промышленности.
§ Конкуренты
11. Факторы риска.
12. Swot анализ.
13. Анализ финансового состояния
§ Аудированные отчетности.
§ Формирование исходных данных.
§ Уплотненный аналитический баланс.
§ Оценка имущественного состояния.
§ Расчет и анализ финансовых коэффициентов.
§ Заключение и выводы по анализу финансового состояния.
14. Теория оценки.
§ Метод компании аналога.
§ Доходный подход(DCF- анализ).
§ Затратный подход (Метод накопления активов).
15. Обоснование возможности применимости различных подходов.
16. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования будущих доходов.
§ Формирование денежного потока.
§ Определение ставки дисконта.
§ Расчет величины стоимости в прогнозный и постпрогнозный период с учетом вероятных сценариев.
§ Заключение о стоимости, определенной по методу DCF- анализа.
17. Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом (методом накопления активов).
§ Корректировка статей баланса с определением стоимости внеоборотных и оборотных активов, включая нематериальные активы (в том числе деловая репутация, стоимость персонала, уровень менеджмента и пр. нематериальные активы).
§ Заключение о стоимости, определенной по методу чистых активов.
18. Согласование полученных результатов с применением методики анализа иерархий (МАИ).
19. Итоговое заключение о рыночной стоимости контрольного пакета акций(100% доли).
20. Определение скидки на неконтрольный характер и скидки за недостаточную ликвидность акций.
21. Расчет стоимости миноритарного пакета.
22. Сертификат качества оценки.
23. Квалификация оценщиков, проводящих оценку (перечень квалификационных).
Приложения:
o Ксерокопии квалификационных сертификатов и свидетельств оценщика.
o Бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках предприятия.
o Агрегированный баланс предприятия.
o Анализ изменения статей баланса и отчета о прибылях и убытках предприятия.
o Коэффициенты финансового состояния и текущей деятельности предприятия.
o Сводная таблица методов и подходов к оценке стоимости предприятия.
o Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.
o Расчет ставки дисконта методом статистической обработки информации фондового рынка.
o Сводные таблицы анализа и оценки кадрового менеджмента и персонала предприятия.
o Сводная таблица оценки дебиторской задолженности.
o Перечень использованной литературы.
o Примеры расчета объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств.
o Перечень источников получения информации.