Вид землепользования.
Рельеф и почвы;
Форма земельного участка;
Размеры земельного участка;
Зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)
Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;
Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.
По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.
Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.
Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.
Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.
При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.
Описание объекта оценки при составлении отчета.
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.
Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д.
Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:
Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.).
Описание объекта включает:
1. наименование объекта;
2. год постройки;
3. дату последнего капитального ремонта;
4. общую площадь;
5. полезную площадь;
6. количество этажей;
7. описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;
8. описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.
^ Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)
А. Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)
Технические и прочие документы.
Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).
Экспликация объекта недвижимости.
Поэтажный план объекта недвижимости.
Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.
Бизнес-план развития объекта недвижимости.
Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.
Б. Общая информация
Б.1. Общеэкономические источники.
Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы).
Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).
Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.
Региональные печатные издания.
Генеральные планы развития регионов, городов.
^ Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости.
Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:
Российской Гильдии Риэлторов;
Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;
Российского Общества Оценщиков;
Виртуального клуба риэлторов;
Виртуального клуба оценщиков;
Центра анализа рынков недвижимости;
Информационного портала «Русская недвижимость»;
Р.R.Е.S. – профессионального сервера недвижимости;
Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;
Объединенного российского сервера недвижимости;
RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недвижимости).
Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау.
Обзоры управляющих компаний:
NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);
АNGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Аnghevelt-Research);
СОLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);
РЕNNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости).
В. Информационная база оценки недвижимости затратным подходом
В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы.
СНиПы (строительные нормы и правила).
ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).
СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).
ПВРы (показатели стоимости на виды работ).
Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж оборудования – Сводный сметный расчет.
^ В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.
УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.
УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.
УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.
УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.
ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.
ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г.
Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема – 1 куб. м. в ценах 2007 г.
В.3. Индексы стоимости строительства
1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства».
1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).
^ В.4. Расчет физического износа.
Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.
Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).
Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).
^ В.5. Оценка земельного участка.
Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.
Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная цена земли (Земельный кадастр).
База данных бюллетеня RWaу.
Г. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом
Г.1. Данные о совершившихся сделках.
Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).
Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ РФ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени).
^ Г.2. Предложения на продажу.
Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛ-ЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.
Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.
Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др.
База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).
^ Г.3. Собственные базы данных оценщика.
При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода.
Д. Информационная база оценки недвижимости доходным подходом
Д.1. Информация для расчета арендной ставки.
Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ-МЦБН и др.
Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER.
Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.
Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др.
База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).
^ Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.
Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.
^ Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек.
Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.
Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).
Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).
^ Д.4. Информация для построения коэффициента капитализации.
Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.
Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Росбизнесконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам.
Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости
^ ТЕМА 6. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ В ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ