Принципы оценки
Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к определению стоимости. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принимать во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. То есть теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
1. Принципы, основанные на представлениях собственника:
1. Полезности– заключается в том, что собственность только тогда обладает стоимостью, когда является полезной какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.
2. Замещения– заключается в том, что рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей эквивалентной полезностью.
^ 3. Ожидания (предвидения) – стоимость объекта собственности определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. То есть полезность объекта собственности связывается со стоимостью прогнозируемых выгод от объекта собственности. Таким образом, в соответствии с данным принципом стоимость объекта определяется как текущая стоимость дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности.
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
1. Вклада – включение любого дополнительного фактора в объект собственности экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство данного фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.
^ 2. Остаточной продуктивности – определяется как чистый доход, относимый к земле после оплаты остальных факторов производства. На практике, земельный участок может дать возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.
^ 3. Сбалансированности (пропорциональности) – максимальный доход можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. То есть факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта собственности.
^ 4. Предельной производительности (возрастания и уменьшения доходов) – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами, а затем и вовсе затраты могут превысить отдачу.
^ 5. Экономической величины (экономического размера) – это характерный оптимальный размер собственности, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим в окружающей местности (на данном рынке собственности). Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.
^ 6. Экономического разделения – это такое разделение имущественных прав, связанных с объектом собственности, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие максимальная стоимость. Причем имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.
3. Принципы, связанные с внешней средой:
3.1. Спроса и предложения – когда объемы спроса и предложения сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. То есть цена равна затратам и как правило стоимости.
3.2. Зависимости– для точного определения рыночной стоимости необходимо исследовать связи между его стоимостью, экономическими и политическими условиями и другими внешними факторами, оказывающими влияние на условия функционирования объекта собственности.
3.3. Соответствия– максимальную стоимость имеют объекты собственности, соответствующие требованиям рынка по уровням удобств и услуг, оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д.