Функции заказчика, инвестора.

Рисунок 3. Связь между участниками строительства

Таблица 1 Пример основных функций и возможных взаимодействий участников инвестиционного проекта.

Рисунок 2. Пример структурной схемы типовой команды проекта

  менеджер проекта  
Руководитель информационной службы   Административный помощник
 
привлекаемые члены команды
Представитель заказчика Представитель контрактора представитель проектировщика   представитель генподрядчика представитель субподрядчика Прочие представители
постоянные члены команды
 
Управляющий проектом Главный инженер проекта руководитель по проектированию административный руководитель контрактов Руководитель Поставок, закупок руководитель строительства координатор работ по эксплуатации Руководитель финансово-бухгалтерской службы
 
Функции УП · Планирование · Контроль · Регулирование Объекты УП Результаты (объемы) · Прочие · Стоимость Время · ресурсы · Качество Инжиниринг и технические аспекты в течение жизненного цикла · контроль · координация руководство изменениями в проекте · планирование · торги · подготовка контрактов · контроль выполнения · заключение контрактов · контроль · закупки · поставки · управление запасами · планирование · общий контроль · контроль качества · контроль материалов · координация и коммуникация · прочие все аспекты основания и выхода на проектную мощность: планирование, контроль, координация · финансовые средства проекта · финансовый план, учет, отчетность
                               

 


Контрактор -сторона или участник проекта, вступающий в отношения с заказчиком и берущий на себя ответственность за выполнение работ и услуг по контракту; в отношении всего проекта или его части. В функции генконтрактора входят заключение контракта с заказчиком (инвестором), отбор и заключение договоров с субконтракторами, координация их работ, принятие и оплата работ соисполнителей. В качестве контрактора могут выступать генконтракторные, инжиниринговые, консалтинговые фирмы и профессиональные организации по управлению проектами.

Субконтрактор -вступает в договорные отношенияс контрактором или субконтрактором более высокого уровня, несет ответственность за выполнение работ и услуг в соответствии с контрактом.

Лицензоры -организации, выдающие лицензии на право владения земельным участком, ведение торгов, выполнения определенных видов работ и услуг и т.п.

Органы власти -сторона, удовлетворяющая свои интересы путем получения налогов от участников проекта, выдвигающая и поддерживающая экологические, социальные и другие общественные и государственные требования, связанные с реализацией проекта.

Владелец земельного участка -юридическое или физическое лицо, являющееся владельцем участка земли, вовлеченного в проект. Вступает в отношения с заказчиком и передает на договорной основе право пользования или владения этим участком.

Производитель конечной продукции проекта -осуществляет эксплуатацию созданных основных фондов и производит конечную продукцию. Главная цель - получение прибыли от продажи готовой продукции потребителям. Принимает участие на всех фазах проекта и взаимодействует с основными участниками проекта. Его роль и функции зависят от доли собственности в конечных результатах проекта. Во многих случаях является заказчиком и инвестором.

Потребитель конечной продукции - юридические и физическиелица, являющиеся покупателями и пользователями конечной продукции, определяющие требования к производимой продукции и оказываемым услугам, формирующие спрос на них. За счет средств потребителей возмещаются затраты на проект и формируется прибыль всех участников проекта.

 

 

На осуществление проекта оказывают влияние и другие стороны из окружения проекта, которые по существу также могут быть отнесены к участникам проекта:

· конкуренты основных участников проекта;

· общественные группы и население, чьи экономические и внеэкономические интересы затрагивает осуществление проекта;

· спонсоры проекта;

· различные консалтинговые, инжиниринговые, юридические организации, вовлеченные в процесс осуществления проекта, и др (таблица 1).

 

 


№ п/п Функции участника проекта Участники проекта
З рп п гп сп Б ов пс В Л И ип пп
Разработка концепции проекта * х                      
Анализ и оценка жизнеспособности проекта *         х              
Разработка проекта х *                      
Разработка технологических процессов *   х         х   х х х  
Выбор земельного участка, изыскания, получение разрешений * х х       х   х        
Базовое проектирование (технический проект) * х х             х   х  
Проведение торгов, заключение контрактов * * х х х х   х х х х х  
Детальное проектирование   х * х       х   х х х  
Закупка, поставки * х   х х х   *   х х х  
Строительно–монтажные работы   х   * х х       х   х  
Надзор за работами х * х х             * х  
освоение и выпуск продукции * х х     х       х х * х

 

Условные обозначения:

З -заказчик; РП -руководитель проекта; П - проектировщик; ГП -генпроектировщик; СП -субподрядчик; Б -банки; ОВ -органы власти; ПС -поставщики; В -владелец земли; Л -лицензоры; И -инженер; ИП -изготовитель продукции; ПП -потребитель продукции; * -должен осуществлять; Х -может осуществлять.

 

 

2. "Участники проекта осуществления строительства"

Для определения полного состава участников проекта, построения его функциональной и организационной структуры на стадии разработки концепции проекта необходимо определить:

1. предметную область - цели, задачи, работы и основные результаты, т.е. что нужно сделать, чтобы реализовать проект, а также его масштабы, сложность, допустимые сроки;

2. отношения собственности, вовлеченной в процесс осуществления проекта (что сколько стоит и кому принадлежит ?);

3. основные идеи по реализации проекта (как сделать ?);

4. основных активных участников проекта (кто будет делать ?);

5. основных пассивных участников проекта (кого касается проект ?);

6. мотивацию участников проекта (возможный доход, ущерб, риск и т.д.).

Ответы на эти вопросы позволяют выявить участников проекта, их цели, функции, мотивацию, определить взаимоотношения и на этой основе принять обоснованные решения по организации проекта и управлению им.

К основным участникам осуществления проекта застройки относятся:

Заказчики -они могут представлять, как интересы государственных, муниципальных, федеральных, кооперативных организаций, так и интересы индивидуальных застройщиков.

Проектные организации, которые по заказам заказчиков, застройщиков разрабатывают проектную, техническую документацию на новое строительство, реконструкцию, техническое перевооружение.

К проектным организациям причисляются организации, выполняющие инженерно - геологические и изыскательные работы для строительства.

Генподрядные, строительно-монтажные организации,которые по договорам с заказчиком выполняют комплекс работ. Генподрядчик может привлекать для выполнения специализированных работ организации, именуемые субподрядчики.

Между участниками строительства традиционно устанавливается прямая и обратная административно - хозяйственная, информационная, техническая связь, так называемая итерационная связь участников строительства (рисунок 3).

 

 

Служба заказчика – застройщика
Генеральный проектировщик Генеральный подрядчик

Основной задачей заказчика считается решение комплекса мероприятий конечной целью, которой является обеспечение, совместно с другими участниками инвестиционного процесса, ввода в эксплуатацию готовой строительной продукции и производственных мощностей, в том числе:

· в области планирования - заказчик участвует в разработке сводных долгосрочных и краткосрочных планов капитального строительства и обеспечивает их согласование;

· в области обеспечения проектной документации - совместно с проектно - изыскательными организациями подготавливает исходные данные, здания для разработки проектной документации, подготавливает комплект документации для проведения тендера по определению застройщика, согласовывает календарный график выпуска проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением;

· в области финансирования - определяет и согласовывает с проектной организацией базисную стоимость строительства, объем и состав проекта на различных стадиях проектирования на паритетных началах по договорным ценам, фиксируется цена работы, согласовывается форма и порядок взаиморасчетов;

· в области освоения строительных площадок - участвует в работе комиссии по выбору отводу и передаче земельного участка генеральному подрядчику. Регистрирует в Управлении Государственного архитектурно - строительного надзора должностных лиц и организаций, осуществляющих строительство объекта; получает разрешение на производство строительно-монтажных работ.

· в периодах строительства -по возможности для начала работ выделяется временные бытовые помещения, обеспечивает источниками энергоснабжения, контролирует результат геодезических разбивок.

В этих целях на крупных объектах создаются, так называемые, отделы капитального строительства ОКСы, основной деятельностью которых является обеспечение технического надзора за качеством и соответствием выполняемых работ - проектными решениями. В соответствии с календарно - установленными сроками обеспечивают подрядчика нестандартным, технологическим оборудованием, фиксируют объемы выполненных работ, обеспечивают контроль выполнения работ по замечаниям авторского коллектива.

 


Таблица 2 Примерная схема деятельности всех основных участников проектно - строительного процесса в различные периоды (блок - схема участников инвестиционного процесса)

этапы участники инвестиционного процесса
Мероприятия: службы заказчика генерального проектировщика генерального подрядчика
предпроектный подготовительный период -разработка капитального плана строительства и инвестиций. -участие в выборе площадки под строительство. -подготовка исходных данных. -подготовка тендерной документации. -подготовка и оформление исходно-разрешительной документации. -анализ проектных предложений -планирование сроков строительства. -опережающая инженерная подготовка строительного участка. - изучение исходных данных. - эскизное предложение, архитектурная концепция, проектное предложение. -подготовка контракта.  
Период проектирования - согласование концепции - утверждение проектного задания - подготовка текста контракта - согласование графика выпуска проектной документации - поэтапное согласование разделов проектной документации - поэтапное финансирование – заключение контракта - сбор, согласование технических условий -утверждение стадийности проектирования -разработка проекта, экспертиза - тендер на генподрядчика - контракт - освоение участка -размещение заказов на материалы и оборудование

 

Окончание таблицы 2

 

Период строительства - оформление разрешения на строительство - ведение технического надзора - фиксирование объемов работ и их финансирование - обеспечение строительства нестандартным оборудованием - авторский надзор - освидетельствование "скрытых" работ (акты) Создание готовой строительной продукции
Ввод объекта в эксплуатацию -участие в работе "рабочей" комиссии -ввод основных мощностей -контроль за ликвидацией замечаний комиссии. -участие в работе Государственной комиссии -приемка объекта в эксплуатацию сдача объекта.

 

 


3."Участие управляющей компании в управлении проектом и ее взаимоотношения с инициатором (заказчиком) проекта"

Переход на проектно - ориентированные методы управления обусловил необходимость создания адекватных организационных структур управления рыночного характера, способных обеспечивать решение как стабильных (функциональных), так и переменных (ситуационных) задач - управляющих компаний.

Включение управляющих компаний (УК) в систему управления позволяет устроителям проекта сосредоточиться на стратегических задачах управления проектом, передав функции по управлению профессиональным менеджерам.

Результатом деятельности УК является комплекс управленческих решений и действий в рамках полного цикла подготовки и реализации.

Взаимоотношения УК с заказчиками определяются договорами на осуществление управления проектами.

В зависимости от особенностей и масштабности проекта, а также принятой Заказчиком системы управления по проекту, управляющие компании могут выполнять различные работы и услуги на основании следующих видов договоров:

1. Договор на управление активами Заказчика является комплексным договором, включает условия доверительного управления, договора поручения, передачи функций управления, договора об оказании возмездных услуг, договора подряда. Договор наделяет УК полномочиями в объеме, достаточном для выполнения в интересах Заказчика всего комплекса юридических и управленческих действий по управлению деятельностью Заказчика и управлению принадлежащих ему объектов собственности. Такой договор включает:

· управление акциями компаний Заказчика;

· выполнение функций исполнительного органа компаний Заказчика;

· выполнение функций консультанта по вопросам инвестиционной стратегии компании Заказчика, подготовку инвестиционных решений и разработку инвестиционных программ и проектов, вопросы управления собственности, повышения доходности и обеспечения ликвидности активов; управление рисками;

· выполнение функций консультанта и поверенного по вопросам привлечения финансовых средств для финансирования инвестиционных потребностей Заказчика, включая организацию выпуска акций и облигаций компании Заказчика, создание инвестиционных фондов;

· выполнение функций поверенного по созданию новых дочерних компаний в системе Заказчика.

2. Договор на управление объектами собственности (здания, сооружениями) между Заказчиком и УК в основном строится на условиях договора поручения, но включает также условия договора о возмездных услугах и договора подряда на выполнение работ по надзору за эксплуатацией зданий и работой коммерческий агентов, а также выполнение аналитических, информационных и проектно - изыскательных работ.

В соответствии с данным договором, УК обеспечивает по поручению компании - титулодержателя функций поверенного по управлению объектами собственности, в том числе заключение и обеспечение исполнения договоров аренды, договоров аренды, договоров на содержание и обслуживание (эксплуатацию) объектов недвижимости, договора страхования, а также организацию работ по обследованию зданий и планированию ремонтов, включая функции по управлению доходностью и ликвидностью активов, управлению финансами и расчетами с заимодателями.

3. Договор на управление проектом между Заказчиком и УК является комплексным, он включает условия договора поручения, договора об оказании возмездных услуг, договора подряда и охватывает полный комплекс обязательств УК по управлению проектом, включая отбор, оценку и разработку проекта, организацию его финансирования, оформление договора аренды земельного участка и получение разрешительной документации, подготовку объекта к проектированию и строительству, руководству проектированием и строительством, выполнение функций технического заказчика, осуществление технического надзора за проектированием и строительством, выполнение других обязательств по управлению проектом вплоть до сдачи построенного объекта в эксплуатацию с оформлением установленном законодательством РФ актов и других документов о завершении проектных и строительных работ и передачи здания (сооружения) в эксплуатацию, а также оформлением право устроительной документации и регистрации прав собственности на построенные здания, сооружения.

4. Договор по проведению работ по оценке и подготовке проекта между Заказчиком и УК является подрядным и предусматривает проведение маркетинговых исследований, технико-экономическую оценку, отбор и подготовку проектов, перспективных для инвестирования; т.е. комплекса работ, предшествующих принятию решения.

Данный договор заключается в тех случаях, когда соответствующий объем работ нецелесообразно включать в договор на управление проектом, а целесообразно выделить в отдельный договор.

Указанные случаи относятся к проектам, реализации которых не планируется сразу после завершения их оценки и подготовки. По таким проектам, предназначенным для формирования перспективного инвестиционного портфеля, целесообразно создание в системе Заказчика венчурной компании - инвестора. В задачи данной компании будет входить финансирование, отбор, оценка и подготовка перспективных проектов и соответственно, создание портфеля таких проектов для всей системы компаний Заказчика. Кроме того, в функции данной венчурной компании - инвестора будет входить создание банка земельных участков и соответственно финансирование расходов на оформление перспективных земельных участков и освоение строительных площадок.

Указанная венчурная компания - инвестор, таким образом, будет правообладателем отобранных и разработанных по ее заказу перспективных проектов и банка земельных участков. В дальнейшем эти права могут быть переданы другим компаниям - застройщикам в системе Заказчика или использованы в совместных инвестиционных соглашениях с заинтересованными внешними инвесторами.

Принципиальная организационно - функциональная структура управления УКпо выполнению работ и услуг в рамках вышеуказанных договоров должна состоять из ряда блоков.

 


 

 


Рисунок 4. Принципиальная организационно – функциональная структура управляющей компании
         
Аппарат Председателя   Совет директоров    
            Блок управления персоналом и социального развития
Административный блок   Правление   Отдел кадров и социального развития
Аппарат президента            
Канцелярия           Блок обеспечения безопасности и охраны имущества
Управление информации и РR           Отдел безопасности и сохранности имущества
Административное управление с протокольной группой            
Управление делами           Блок бухгалтерского учета, расчетов и налогов
            Управление налогового планирования, внутреннего аудита и организации бухгалтерского учета
            Централизованная бухгалтерия (расчетный центр)
Управление проектами и производствами
             
Блок управления собственностью и правового обеспечения   Планово - экономический и финансовый блок   Блок управления проектами   Блок эксплуатации зданий и сооружений
Управление организационно – правового обеспечения с юридическим отделом   Планово - экономическое управление   Отдел оценки и подготовки перспективных проектов   Отдел управления недвижимостью
Отдел по управлению компаниями - застройщиками   Информационно - аналитическое управление   Отдел смет и контроля издержек    
    Управление инвестиционного планирования и организации внешнего финансирования   Тендерный комитет    
Блок маркетинга и продаж   Инвестиционно - фондовое бюро        
Управление маркетингом   Финансовое управление (Казначейство)   Блок управления проектными и строительными работами    
        Отдел инженерно - технического обеспечения    
        Архитектурный отдел    
        Дирекция по строительству №1-7    


4."Финансовый анализ интересов участников проекта"

Переход к рыночной экономике сопровождается появлением некоторых видов деятельности, имеющих для предприятия принципиально иной характер. К их числу относится эффективное вложение денежных средств. В условиях централизованно планируемой экономики такой задачи практически не существовало, т.к.

Во-первых, ни юридические, ни физические лица не располагали крупными свободными денежными средствами.

Во-вторых, единственный путь использования свободных денег был связан с размещением их под проценты в сберегательном банке.

 

Переход к рынку открыл новые возможности приложения капитала:

- вложения в коммерческие банки;

- участие в различных рисковых предприятиях и проектах;

- приобретение ценных бумаг, недвижимости и т.п.

 

Размещая капитал в одном из выбранных проектов, финансовый менеджер планирует со временем не только вернуть вложенную сумму, но и получить желаемый экономический эффект.

В успехе или провале того или иного инвестиционного проекта заинтересованно множество людей и групп. Но наиболее важные из них те, кто связан с текущей деятельностью фирмы и перспективами ее развития. Это, прежде всего менеджеры, несущие ответственность за эффективность производства, прибыльность деятельности компании в краткосрочном и долгосрочном периодах, эффективность использования капитала, трудовых и других ресурсов.

Затем идут различные категории владельцев фирмы, которые особенно заинтересованы в текущей и долгосрочной прибыльности своих инвестиций, ожидают роста дивидендов и прибыли на акцию, что приведет к росту экономической стоимости их вложений.

Затем следуют кредиторы и заимодавцы, предоставляющие фирме капитал на различные сроки. Больше всего их беспокоит надежность выплат по причитающимся им процентам, способность фирмы вернуть основную сумму задолженности и обеспечение кредита активами, что могло бы защитить их от риска.

Разных участников инвестиционного процесса интересуют специфические показатели, наиболее ярко выражающие их коммерческие доходы.

Для принятия инвестиционного решения кредитору необходимо располагать следующей первоочередной информацией о проекте:

1. Дисконтированный срок окупаемости инвестиции или период возврата кредита. По расчетам определяется количество лет, месяцев, в течение которых прибыль от реализации, дисконтированные оттоки перекрывают, точнее, возмещают дисконтированную стоимость инвестиций.

2. Внутренняя норма доходности или динамическая норма прибыли на капитал, превышение которой над банковским процентом или процентом на альтернативное вложение капитала представляет условие выгодности кредитования.

3. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств - показывает, сколько заемных средств привлечено в проекте на 1 руб. собственного капитала. Дополняется коэффициентом автономии проекта.

4. Индекс покрытия процентных платежей. Определяется как отношение доходов до вычета налогов и выплат процентов к суммарным процентным платежам, что характеризует способность заказчика проекта регулярно выплачивать проценты по кредиту.

5. Максимальный денежный отток, (капитал риска) определяется как нарастающий итог отрицательного значения сальдо реальных денег и показывает необходимость дополнительного финансирования.

 

 

В случае привлечения акционерного капитала, когда проект финансируется на основе совместного владения, наибольший интерес в оценке проекта представляют:

1. Рентабельность инвестиций - отношение чистой прибыли к общему объему инвестиций.

2. Рентабельность инвестиционного капитала - отношение величины прибыли до выплаты процентов и налогов на сумму заемного и собственного капитала.

3. Рентабельность активов - отношение величины чистой прибыли к среднегодовой сумме активов, что характеризует эффективность использования активов.

4. Индекс текущей ликвидности - отношение оборотных активов к текущим обязательствам, что свидетельствует о достаточности оборотного капитала и стабильности финансового положения предприятия в текущий момент.

 

 

Для заказчика - инициатора проекта интересует весь спектр показателей, но особенно следующее:

· чистый дисконтированный доход определяется как разность между дисконтированными притоками и оттоками денежных средств на различных фазах жизненного цикла проекта;

· годовая (среднегодовая) чистая прибыль определяется как разность между балансовой прибылью и налогами;

· норма (точка) безубыточности проекта (порог рентабельности) представляет минимальный размер выпускаемой продукции, при котором достигается нулевая прибыль. Определяется отношением постоянных издержек к разности удельной цены и удельных переменных издержек, включая налоги.

· рентабельность собственного капитала - это отношение чистой прибыли в процентном отношении к собственному капиталу.

· рентабельность реализации - отношение чистой прибыли к объему продаж в определенном периоде.