Б. Правительство страны и регулирование пространственно-экономического развития.

А. Роль и место правительства в процессе застройки.

Подход и планирование процесса застройки в государственном секторе

 

1. Правительство выполняет функцию регулировщика общественного порядка – социальной организации государства. Оно участвует в процессе разработки плана производственно-экономического развития и экономической политики по созданию, содержанию в исправности и сохранности недвижимости. Участвует правительство на нескольких уровнях: центральное правительство, республиканское, областное, муниципалитеты.

2. Власти всех уровней являются крупными пользователями недвижимости. Они покупают и продают недвижимость, сдают в наем и ведут строительство объектов для своих нужд, прибегая к дополнительному финансированию проектов.

 

1. Инициатива

2. Приобретение участка

4. Финансирование

5. Реализация проекта

6. Сдача в аренду

7. Продажа

8. Управление и эксплуатация

редевелопмент

рыночно- техн. план

юрид. план

арх.-строит. план

фин. план

3. Планирование

Процесс застройки

Участники

1.1 застройщики 1.2 инвесторы 1.3 строители-подрядчики 1.4 муниципалитеты 1.5 сервейеры 2.1 застройщики 2.2 инвесторы 2.3 строители-подрядчики 2.4 муниципалитеты 2.5 риэлтеры, сервейеры 2.6 заказчики 3.1 застройщики 3.2 инвесторы 3.3 строители-подрядчики 3.4 муниципалитеты 3.5 риэлтеры, сервейеры 3.6 консультанты 3.7 заказчики 4.1 застройщики 4.2 инвесторы 4.3 финансисты (кредиторы) 5.1 строители-подрядчики 5.2 муниципалитеты 5.3 заказчики 6.1 риэлтеры, сервейеры 6.2 застройщики 6.3 инвесторы 6.4 заказчики 7.1 застройщики 7.2 риэлтеры, сервейеры 7.3 инвесторы 7.4 консультанты 8.1 инвесторы 8.2 сервейеры 8.3 управляющие организации

 

Рисунок 3.4 – Процесс застройки и его основные участники

 

1. Правительством формируются цели стратегического плана воспроизводства жилищного и нежилищного фонда городов, областей. Разрабатываются задачи и программы регулирования пространственно-экономического развития.

Для правовых отношений в области недвижимости служит кадастр. В нем регистрируются (частично) публично-правовые ограничения на использование недвижимости (законы «О памятниках», «Об охране природы», «О преимущественном праве муниципалитета» и др.). В таблице 3.1 на примере Санкт-Петербурга приведены основные административные структуры города и их функции по воспроизводству жилищного фонда.

 

Таблица 3.1 – Основные административные структуры и их функции в сфере воспроизводства жилищного фонда на примере Санкт-Петербурга

 

Комитет по жилищной политике	КОМИТЕТ по градостроительству и архитектуре	КОМИТЕТ по строительству	КОМИТЕТ по содержанию жилищного фонда
– разработка и осуществление мероприятий по проведению единой жилищной политики в городе – организация учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределение социального жилья – содействие формированию товариществ собственников жилья – предоставление гражданам субсидий на строительство – организация ипотечного кредитования – контроль за соблюдением жилищного законодательства – выявление пустующей жилой площади	– организация разработки и согласования градостроительной документации – выполнение функций заказчика по разработке градостроительной документации – подготовка и выдача разрешений на строительство (снос), реконструкцию зданий – ведение градостроительного кадастра – подготовка предложений по выбору земельных участков для всех видов градостроительной деятельности – организация разработки проектов городской черты и границ города – подготовка и выдача задания для проектирования строительства и реконструкции объектов	– участие в разработке проектов, адресных программ строительства и реконструкции и объектов, финансируемых из бюджета города – выполнение функций заказчика от имени города на строительство и реконструкцию объектов – организация конкурсов на размещение государственных строительных заказов – подготовка технической документации к инвестиционным проектам – контроль за соблюдением федерального и муниципального законодательства в сфере капитального ремонта и реконструкции – разработка предложений и осуществление мероприятий по развитию строительной документации	– общее руководство и координация деятельности государственных предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда – разработка программ развития и содержания жилищного фонда, обеспечение их выполнения – контроль за техническим содержанием жилищного фонда в городе независимо от форм собственности – выявление пустующей жилой площади – разработка мероприятий по предупреждению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий на объектах жилого фонда, координация работы аварийных служб

 

2. Формирование государством экономической политики и налогового климата, обеспечивающих благоприятное воздействие на инвестиционную деятельность в области недвижимости. Наиболее непосредственное влияние на пространственно-экономическую деятельность оказывает регионально-экономическая политика по размещению коммерческой недвижимости (офисные здания, промышленные зоны, торговые и складские помещения, гостиничные комплексы и т.п.).

Другие направления экономической политики, влияющие на развитие коммерческой недвижимости:

· политика развития промышленности;

· программа стимулирования инноваций и развития технологий;

· доминирующая роль правительства на рынке как крупного потребителя недвижимости.

Недвижимость облагается всевозможными налогами:

· на строительные и эксплуатационные предприятия распространяется более высокая ставка НДС;

· продажа и покупка недвижимости подвержены обложению налога на трансакции;

· при управлении и эксплуатации недвижимости введены муниципальные налоги на недвижимость, оплата прав пользования канализацией и сборами на очистку загрязнений и др. (рис. 3.5).