Подход к процессу застройки в частном секторе

 

Состав действий, участников и операций при планировании процесса застройки в частном и государственном секторах различаются. В частном секторе выделяют следующие этапы процесса застройки:

ü инициатива;

ü приобретение участка;

ü планирование;

ü финансирование;

ü исполнение;

ü сдача в аренду;

ü продажа;

ü управление и эксплуатация.

А. Инициатива. Инициатором проекта может быть:

· застройщик;

· любой другой участник застройки, выступающий в роли застройщика;

· инвестор (конечный собственник), самостоятельно выполняющий свои проекты;

· управляющая жилищная организация (ЖО);

· подрядчик, строящий на свой страх и риск;

· иногда агентства недвижимости (обычно по заданию заказчиков);

· муниципалитеты (привлекая других участников к разработке плана и разработке проектов).

Чтобы добиться большего участия городских властей (и, тем самым, снизить, разделить риски) можно воспользоваться схемой государственно-частного товарищества (ГЧТ).

На этой стадии производится предварительное исследование потенциальной прибыльности проекта. Приглашаются агенты, чтобы дать ориентировочную оценку начальной арендной платы и цены купли-продажи объекта.

Б. Приобретение участка. Если инициатива исходит от муниципалитета, то идея проекта бывает обусловлена наличием участка.

Иногда проекты могут осуществляться и на участках, которые предстоит подобрать (тематические проекты, специфические виды магазинов). На них могут быть строения, подлежащие слому или перепланировке. Возможно участок находится в аренде и тогда нужно выкупить право наследственной аренды у предыдущего арендатора.

При приобретении участка можно привлечь в качестве посредника агентство недвижимости или сервейерскую фирму, а к совершению сделки подключить нотариуса.

В. Планирование. Важнейшими участниками здесь являются инициаторы проекта:

· застройщик;

· подрядчик (инвестор в роли застройщика);

· возможно участие муниципалитета (изложение требований к проекту в плане города и т.п.).

Фазы застройки и планирования можно разбить на 4 взаимосвязанные части:

а) ТЭО плана реализации проекта (прединвестиционное исследование и предварительное планирование рынка и участка);

б) юридическая подготовка;

в) архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации (технический проект);

г) составление финансового плана.

Застройщики, институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании), подрядчики на всех 4 частях процесса проводят экспертизы. К планированию могут привлекаться и многие другие участники рынка: специализированные организации при разработке концепции многофункционального объекта, агенты по недвижимости для составления ТЭО и др. Концепция (помимо рыночного аспекта) включает проработку социальных, экономических и градостроительных вопросов.

Юридические исследования касаются вопросов установленного муниципалитетом функционального назначения участка, предписаний относительно государственного репера, соотношений застроенной и незастроенной территории, нормативов автостоянки, правом сервитута1 и др.

В ходе планирования заключается ряд контрактов:

· общий договор о сотрудничестве с муниципалитетом;

· договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта (в т.ч. с городскими властями, инвесторами, финансистами).

Юридические проблемы возникают в связи с запросом на строительство в городском совете. При заключении контрактов со строительной организацией и возможных договоров продажи или аренды необходимо участие юриста.

При разработке архитектурного плана дается подробная техническая спецификация, подробное описание технических данных объекта (будут
использоваться в качестве основного документа при заключении договора с подрядчиками). Приходится прибегать к услугам независимых экспертов (архитекторы, конструкторы и консультанты по вопросам оборудования, специалисты по вопросам механики грунтов и эколого-технического анализа почв).

Финансовое планирование. Осуществляется на протяжении всего процесса планирования, постоянно проверяется (и перепроверяется) выполнимость и финансовая целесообразность проекта. При этом используются данные инвестиционных прогнозов, планируемого уровня арендной платы, информация о колебаниях спроса. Изучаются и анализируются все возможные схемы финансирования, исследуется их воздействие на ожидаемую доходность проекта. Необходимо взвесить различные факторы риска.

Инвестиционное предложение. Оно составляется как результат всего процесса планирования. Главное в нем – показатели ожидаемой прибыли и уровень риска проекта. При этом возможны разногласия во взглядах, в подходе к оценке между инвестором, занимающимся девелопментом, и застройщиком/подрядчиком – девелопером. Инвестор имеет целью сохранить объект в своем портфеле длительное время. Застройщик же руководствуется более близкими целями – выгодно продать объект. Но все же те и другие должны проводить оценку на долгосрочную перспективу, поскольку это важно для будущих покупателей.

Г. Финансирование. Независимо от источников привлечения средств, финансирование начинается с составления финансового плана. Средств должно быть достаточно как в начале процесса, так и после окончания строительства. Если их бывает недостаточно или они поступают с опозданием, то это приведет к удорожанию проекта. Помимо планирования потока денежных средств разрабатывается порядок финансирования проекта в целом. Существуют многочисленные схемы финансирования.

Важным критерием при выборе схемы финансирования является продолжительность потребности в капитале. Здесь интересы инвесторов и застройщика (либо подрядчика-девелопера) могут расходиться, что существенно сказывается на подходе к вопросам финансирования.

Д. Исполнение. После принятия решения об осуществлении плана ищется подрядчик. Это выполняется путем выполнения подрядных торгов. Организационная схема их проведения показана в схеме на рисунке 3.3.

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик (застройщик, инвестор, девелопер), организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты, инженерно-консультационные фирмы. Механизм проведения торгов изложен в «Положении о подрядных торгах в РФ».

Претенденты выставляют свою смету (ставку), которая составляется на основе технической спецификации объекта. Подрядчик не ищется, если застройщик сам выступает в роли подрядчика. Нередко застройщики сотрудничают с определенным подрядчиком, образуя единую строительную команду и получая доступ к бухгалтерской информации друг друга.

После получения от городских властей разрешения на строительство можно приступать к реализации проекта.

Девелоперы практически всегда сами ведут управление строительством. В других случаях директивное управление (контроль за сроками, качеством и расходами) поручается архитектурному бюро, сервейерской фирме, другим специализированным учреждениям.

Третьим важным участником процесса строительства является муниципалитет. Городские власти (например, в лице инспекции архитектурно-строительного надзора) уполномочены вести надзор за ходом работ. Город отвечает за создание инфраструктуры (подключение к общей сети дорог, водопроводу, строительство метро и т.д.).

Е. Сдача в аренду. Лучше всего арендаторов сформировать заранее. Это важно и для застройщика и для инвестора. Полностью заарендованный объект уменьшает степень риска для покупателя объекта и позволяет получить за него более высокую цену.

Ж. Продажа. Застройщик (подрядчик-застройщик) заинтересован как можно быстрее перепродать объект «конечному инвестору». Учитывая рискованность девелопмента институциональные инвесторы готовы уплатить премию за риск за построенные и арендованные объекты. Тем самым они поддерживают существование застройщиков (и подрядчиков-застройщиков). Чтобы избежать таких расходов инвесторы начинают переходить к застройке своими силами.

З. Управление и эксплуатация. Эксплуатацию объекта инвестор осуществляет сам, либо передает другой организации, например сервейерной

 

Основные этапы	Процедуры процесса подрядных торгов	Участники подрядных работ	Претенденты	Оференты
Заказчик	Организатор торгов	Тендерный комитет
Подготовительный этап по проведению подрядных торгов	Решение о назначении организатора и времени проведения торгов
Формирование тендерного комитета и публикация объявлений
Разработка тендерной документации
Проведение предварительной квалификации претендентов
Распространение тендерной документации
Разработка оферт претендентами
Проведение торгов, оценка конкурсных предложений, определение победителя	Прием оферт претендентов
Разработка и утверждение регламента
Вскрытие оферт1 и их экспертиза
Оценка тендерных предложений
Подготовка и заключение контракта	Подготовка контракта
Заключение контракта

 

Рисунок 3.3 – Общая организационная схема процесса подрядных работ

фирме. В России эксплуатацией занимались (и пока продолжают заниматься) ЖЭО, ЖЭКи, ДЭЗы, РЭО и др.

С увеличением объема проектов управляющие организации часть услуг передают сторонним исполнителям (обработка почты, столовая и др.). Управление и эксплуатация, таким образом, развиваются в направлении «менеджмента удобств». Под этим понимается интегрированное управление за эксплуатацией зданий и предлагаемых услуг внутреннего пользования. При этом съемщики (офисных зданий) могут концентрироваться на основной деятельности, а инвестор получает возможность увеличить доход с объекта.

В процессе эксплуатации состав портфеля постоянно корректируется – например, предусматривается перестройка или продажа объекта, чтобы поднять его доходность. С реновацией часть цикла повторяется. На рисунке 3.4 показан процесс застройки и его основные участники.