Вопрос 1. Сущность доходного подхода.

Вопрос 3. Метод дисконтирования.

Вопрос 2. Метод прямой капитализации.

Вопрос 1. Сущность доходного подхода.

Тема 4. Доходный подход к оценке.

Что же такое подход? Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые объектом, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Основу информационного обеспечения доходного подхода составляют данные:

- о динамике рыночных ставок арендной платы (оценка недвижимости);

- спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка;

- коэффициентах потерь и динамике эксплуатационных затрат;

- преобладающих ставках доходности альтернативных инвестиций;

- ожидаемые доходы от продажи объекта или других имущественных прав, связанных с этим объектом, и т. д.

Доходный подход применим для оценки объектов, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект.

Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить: методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям).

В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей. В зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на метод капитализации доходов собственного капитала, метод капитализации доходов заемного капитала (методы остатка для собственного и заемного капитала) и метод капитализации доходов смешанного (собственного и заемного) капитала, который применяется в рамках ипотечно-инвестиционного анализа.