Этапы развития рынка недвижимости России
ТЕМА 5. текущее СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ в россии
В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью – она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т.п. Несмотря на то, что рынок недвижимости в России достаточно молод, в его развитии уже можно выделить определенные этапы.
Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991-1995 гг. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать их. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем – не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир.
Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от «большого пирога». Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны. Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики вызывают интерес и доверие. Реклама в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку про Московский вентиляторный завод, знаменитого Леню Голубкова и т.д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама, тем не менее, запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности – в новизне и относительно малом количестве.
Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, и хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.
Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос.
Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 гг. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку недвижимости относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда‑либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. Желающих инвестировать в строительство немного – эта сфера, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых «новых русских». Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения – все самое дорогое (дорого значит априори престижно). Рынок недвижимости существует, скорее всего, за их счет. Таким образом, появилось понятие элитной недвижимости – эксклюзивных, необычных для массово‑панельных городов России проектов, ориентированных на покупателей с высокими доходами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это назвать нельзя.
В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. Квартиры продаются значительно труднее, а покупатель становится привередливее. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивается, а число потенциальных покупателей сокращается. Начинается незначительный естественный спад стоимости квартир. На данном этапе развития рынка недвижимости стало необходимым развиваться в направлении повышения профессионализма, а также ответственного и серьезного подхода к клиенту.
Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта – необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы воздействия на клиента. Возникли новые формы обслуживания клиентов. В частности, появилась и стала распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определенный срок.
На этом этапе начинает развиваться новая законодательная база, появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России, и в целом устанавливающие общие правила игры (например, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Кризис 1998 г. и посткризисный (восстановительный) период: 1998-1999 гг. Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 г. несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. Профессиональные участники рынка недвижимости на первое место ставят сохранение бизнеса и доходов, а не развитие профессионализма и потребительские предпочтения (интересы покупателя). На формирование психологии потребителя негативное влияние оказывают внешние экономические факторы – формируется недоверие к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Рынок недвижимости находится в стадии временной «заморозки» и борьбы за выживание.
Этап стабилизации рынка недвижимости: 1999-2002 гг. Со второго полугодия 1999 г. наступил этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема рынка недвижимости. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 г.) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу.
Данный этап связан с активным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, высокий уровень конкуренции, рост предложения (на любой вкус и карман): от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, внедрения новых технологий и решений.
Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее выгодным вложением своих средств, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте стоят все-таки надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.
Этап профессионального развития рынка недвижимости: с 2002 г. по настоящее время. Ключевое слово этого периода – «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях.
Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя, пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования к предлагаемому товару (его качественным характеристикам).
Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь – вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.
В 2007 г. (докризисном), по данным аналитиков, доходность от вложений в недвижимость при полном страховании рисков составила 60-80% годовых.
Современное состояние (2008-2012 гг.) и прогнозы развития рынка недвижимости. Бытует мнение, что сегодня рынок недвижимости находится в упадке: 1) низкий средний уровень доходов и недоступность заемных средств для населения – снижает спрос на недвижимость; 2) недоступность заемных средств и удорожание стоимости строительства – снижает предложение недвижимости, не позволяет застройщикам реализовывать новые проекты; рентабельность уже возведенных объектов низкая. Как следствие, предложение на рынке падает, цены на недвижимость растут.
Однако, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», процесс будет обратным, и в ближайшие годы произойдет заметный рост объемов строительства и увеличение предложения на рынке. Но стоит признать, что в большей степени это справедливо для объектов эконом-класса. Как показывает практика, рынок недвижимости вполне может существовать при минимальной доходности и относительно низких ценах на жилье. Сегодня норма рентабельности в строительстве должна быть снижена, и компании не должны стремиться максимизировать прибыль на одном квадратном метре. В период снижения спроса, делать это просто бессмысленно. Сейчас – время поиска баланса между установлением максимально привлекательной для покупателей цены и качеством предлагаемого продукта.
Сегодня, чтобы заработать больше, нужно строить. А чтобы продавать большие объемы, нужно поставить на поток строительство дешевого жилья. Стратегия и тактика застройщиков сегодня меняется: они активно пересматривают свои проекты земельных активов, переоценивают и адаптируют к новой реальности. Так, например, новый жилой комплекс площадью 90 тыс. кв. метров на востоке Москвы, строительство которого началось летом 2012 г., был полностью перепроектирован: пересмотрена категория комфортности, метражи стали меньше, ближе к «эконом-классу». Кроме того, компания отказывается от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций.
В дальнейшем рынок недвижимости в России станет более цивилизованным. В то же время закономерными явлениями станут укрупнение инвестиционно-строительных компаний и их вертикальная интеграция. Состав участников рынка меняется уже сегодня, существующие тенденции свидетельствуют о том, что в будущем останутся цивилизованные участники, следящие за своей репутацией. Следует ожидать возрастания роли узкоспециализированных профессионалов-консультантов, проектировщиков, подрядчиков. Все это дает основания надеяться, что в будущем качество и стандарты массового домостроения повысятся. Требования потребителя к качеству жилья растут. Поменять в короткие сроки технологию строительных организаций невозможно, поэтому так или иначе на рынке будет присутствовать товар невысокого качества; другое дело, что спрос будет смещаться в сторону индивидуальных проектов, в сторону комбинированного и монолитного жилья. В перспективе выиграют те застройщики, которые думают об этом уже сегодня, в частности применяя новые технологии и более разумно организуя строительный процесс. Скорее всего, в будущем эффективно смогут работать только интегрированные компании-застройщики, которые зарабатывают не только на продаже, но и на эксплуатации готового жилья. Это тот самый случай, когда интересы инвестора-застройщика и конечных потребителей совпадают.
Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении – от стихийного – к уравновешенному, цивилизованному. В условиях стабильной экономики рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10% в год (такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости). Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.
В целом, российский рынок недвижимости обладает большим потенциалом. Повышение инвестиционного рейтинга России, общий рост экономических показателей, доходов населения – все это благоприятные условия его развития. Этот сегмент российского рынка пока отстает по показателям от рынков Европы и Америки. В России гораздо ниже показатели обеспеченности торговыми и офисными площадями, не говоря уже о жилых площадях. Те средства, которые инвестируются в России в недвижимость, очень малы по сравнению с объемами инвестиций, которые получает нефтяная, химическая промышленность или металлургия. Иностранные инвестиции практически отсутствуют, а уровень внутренних крайне невелик. Не развита ипотека, практически нет инвестиционных фондов; кроме того, на самом рынке мало профессиональных операторов.