Государственная регистрация прав на недвижимость

ТЕМА 3. СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

 

Обязательная дополнительная стадия совершения большинства сделок с недвижимостью в Российской Федерации – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая действует с 01.02.1998 г. и регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации.

В Российской Федерации система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок является государственной, т.е. опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует следующие важнейшие цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, юридических лиц, государства, областей и муниципалитетов (ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии их регистрации);

- управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности, как существенного источника государственных доходов;

- предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью;

- формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Во всех случаях отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.

Различают следующие объекты регистрации:

· объект недвижимости;

· право на объект недвижимости;

· сделка с правами на объект недвижимости (или с самим объектом недвижимости).

Соответственно существуют:

· «государственная регистрация объекта недвижимости»;

· «государственная регистрация права на объект недвижимости»;

· «государственная регистрация сделок с объектом недвижимости».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и хранится там бессрочно. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.

Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:

- краткое описание каждого объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, назначение и т.д.);

- записи о зарегистрированных правах на каждый объект недвижимости (право собственности и иные права, имя правообладателя, данные удостоверения личности физического лица, адрес правообладателя и т.д.);

- записи об ограничениях (обременениях) права собственности (содержание ограничения, срок его действия, дата внесения записи и т.д.).

Закон детально регламентирует и устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, последовательно определяя его стадии:

1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона.

2. Регистрация предъявленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации.

3. Правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с объектами недвижимости.

4. Сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами для выявления возможных противоречий.

5. Внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления).

6. Совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с соблюдением следующих принципов:

1) Государственный характер: весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждений юстиции, и возможность делегирования этих функций кому-либо исключается.

2) Принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: учреждения юстиции по регистрации прав полностью отделены от любых органов государства, выступающих на рынке недвижимости в качестве представителей государства; регистрирующий орган контролирует соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает в качестве одной из сторон.

3) Принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 31 п. 1 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); определена ответственность лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении имеющейся в реестре информации (там же – п.2).

4) Принцип открытости информации о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: любое лицо может получить выписку из ЕГРП (описание объекта, зарегистрированные права на объект, ограничения этих прав) в пятидневный срок при условии подачи письменного заявления и предъявления надлежащих документов (для физического лица – паспорт). Однако, использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

3.2 Публичные записи: содержание и назначение публичных записей

 

В США получила распространение другая система регистрации – система регистрации сделок с недвижимостью. В этой системе роль государства пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несет никаких обязательств, кроме обязательства хранить и обеспечивать публичность зарегистрированных договоров и, естественно, не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются «страхованием титула[1]». По договору с заинтересованным лицом такая компания изучает все сделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дает гарантию о «чистоте титула». При этом в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом «чистоты титула», заинтересованное лицо обязуется возместить ущерб (в определенных пределах) лицу, которое застраховало свой титул.

 

Сравнение практик многих стран мира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в странах Европы, где действует система регистрации прав на недвижимость, общие расходы участников сделки на ее совершение не превышают 1-2% от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистрации сделок, общие транзакционные издержки достигают 8-10% от суммы сделки, из которых 4-6% составляют расходы на страхование титула. Однако в США, где особенно сильны идеи невмешательства государства в деловую и личную жизнь граждан, факт относительной дороговизны системы выглядит оправданным с точки зрения сохранения ее независимости от государства.

Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двух принципов – регистрации сделок и регистрации прав. Именно Россия сегодня является единственной страной, где декларирована «совмещенная» система регистрации и прав, и сделок, введенная Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

 

ТЕМА 4. Рынок недвижимости: содержание основных понятий