ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

 

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

· государственного и муниципального управления земельными ресурсами, планирования и регулирования их использования;

· государственного контроля за использованием и охраной земель;

· мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

· государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· землеустройства;

· экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

· государственной кадастровой оценки земель поселений;

· установления обоснованной платы за землю;

· защиты прав граждан и юридических лиц на землю;

· информационного обеспечения гражданского оборота земли;

· иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Задачей государственного земельного кадастра является обеспечение всех заинтересованных лиц признанными государством достоверными сведениями о характеристиках объектов учета и их местоположении.

Исторический земельный кадастр возник в силу объективной необходимости получения сведений о земле как первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения.

Изначально земельный кадастр включал следующие операции:

· учет земель;

· естественноисторическое и экономическое описание земель.

При учете земель определялись пространственное положение, размеры земельных участков, массивов и землепользований, а также земельных угодий, устанавливалось их качественное состояние. Описание включало выяснение и фиксацию естественноисторических и экономических характеристик земли. Оценка предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.

По мере развития общественно-экономических факторов земельный кадастр продолжал носить фискальный характер и служил главным образом целям налогообложения. Земельный кадастр как специальное учетно-оценочное мероприятие, возникнув на определенном этапе развития общества, постоянно развивался и совершенствовался, и прежде всего претерпел изменения в методах и способах изучения, учета, оценки, классификации земель по видам угодий и их качеству.

Благодаря применению более совершенных методов, технических средств и технологий повышалась точность и достоверность земельно-кадастровой информации, совершенствовались формы и содержания земельно-кадастровых документов.

В настоящее время государственный земельный кадастр занимает определенное место в системе государственных информационных ресурсов:

1 Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом.

2 Государственный земельный кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3 Органы, осуществляющие ведение государственных или иных кадастров, реестров, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, координируют сворю деятельность в части информационного и технологического взаимодействия на основании сведений государственного земельного кадастра о кадастровом делении территории Российской Федерации.

Обязательность государственного учета земельных участков очевидна:

4 Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

5 Государственный кадастровый учет земельных участков проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре», является юридически действительным.

На современном этапе, исходя из требований экономических законов, принципов, земельной собственности и характера сложившихся земельных отношений, земельный кадастр представляет собой систематизированный свод сведений о земле, составляемый периодически или путем непрерывных наблюдений (мониторинга) за состоянием или изменений земельно-кадастрового объекта. Это характеризует земельный кадастр как комплекс организационно-хозяйственных, экономических, социальных, технических и юридических мероприятий, направленных на обработку и получение достоверных сведений о земле и землепользованиях.

Такие сведения отражаются в реестрах, поземельных книгах и соответствующих регистрах, где содержатся данные о природных, хозяйственных, экологических, правовых, технологических характеристиках того или иного земельного участка или землепользования в целом.

Сбор и систематизация сведений о земле осуществляется по единой методике и определенной системе, в полной мере и на достаточном уровне обеспечивая характеристику земель Российской Федерации по следующим направлениям:

· учет природного положения земель;

· хозяйственное состояние земель;

· нормативно-правовое положение земель;

· экологическое положение земельных участков;

· энергетическое состояние земель на прилегающих агроландшафтах.

Все полученные сведения об объекте земельного кадастра являются основой количественной, качественной и экономической оценки земель, а также общей системы земельного кадастра. Поэтому земельный кадастр представляет собой не только систематизированный свод сведений о земле, но и совокупность сведений о природном, хозяйственном, правовом и экологическом положении земель. В этом отношении земельный кадастр – это стройная система мер, направленная на эффективное использование и охрану земельных ресурсов, на защиту прав собственников, владельцев и пользователей земельных участков.

В этих условиях складывающаяся система земельного кадастра должна соответствовать следующим требованиям:

· ведение земельного кадастра должно осуществляться по единой методике, в тесной связи с территориальным и отраслевым кадастром;

· система земельного кадастра должна быть унифицирована в каждом из его основных частей для всех уровней кадастров – от предприятия, района до федерации;

· ведение учета количества и качества земель целевого назначения должно осуществляться одновременно с классификацией земель по угодьям, категориям принадлежности и градостроительным свойствам;

· оценка земель различного целевого назначения должна завершаться установлением для каждой категории земель конкретной системы натуральных, стоимостных и относительных показателей с целью обеспечения наиболее эффективного использования земель и установление платы на них;

· обоснование и установление системы качественных показателей, связанных с охраной земель, целесообразно осуществлять на основе комплексного подхода к угодьям, как к сложным природным образованием с учетом их зональной и региональной особенности;

· признание статуса юридических документов за земельно-кадастровой документацией.

Основное содержание современного земельного кадастра определяется Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» от 02 декабря 2000 года № 918.

Земельный кадастр содержит данные об объектах (земельных участках) и субъектах (граждан, юридических лиц) земельной собственности, землепользования, арендатора, о целевом назначении земли, характере ее использования, местоположении земельных участков. Запись этих данных производится в регистрационных документах на основании решения компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок.

Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель.

Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользованиях и арендаторах, распределенных по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам Федерации и стране в целом. Основной учетной единицей, официально установленной классификацией, является угодье. В земельном кадастре также содержатся сведения о качественном состоянии земель.

Учет качественных характеристик производится по природным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в результате земельно-кадастрового пикирования, ценования оценочных зон (территорий) агроландшафта.

Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами:

· охват всех земель независимо от того, в чьей собственности они находятся;

· единство общегосударственной системы земельного кадастра на общеметодической основе, что означает согласованность и последовательность ведения составных частей кадастра;

· достоверность и точность сведений, т.е. соответствие их фактическому состоянию и размерам земельных участков;

· полнота сведений, т.е. наличие всей необходимой информации обо всех землях;

· непрерывность ведения кадастра и отражение в его сведениях всех правомерных изменений;

· документальность, т.е. отражение данных по утвержденным формам; получение и запись необходимых сведений только на основании соответствующих материалов и документов;

· наглядность, т.е. сведения земельного кадастра должны быть максимально наглядны и пригодны для практического приложения;

· экономичность, т.е. применение современных методов и техники обеспечивающих получения необходимых сведений при минимальных издержках;

· обеспечение единства методики и практики проведения земельно-кадастровых работ, тем самым сопоставленности и унификации сведений;

· совместимость и сопоставленность земельно-кадастровой информации с информацией кадастров других видов природных ресурсов (территориального, водного, лесного и т.д.);

· официальность и доступность земельно-кадастровых данных.

Соблюдение перечисленных принципов позволяет обеспечить правильное ведение земельного кадастра и своевременный контроль за использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в следующем порядке:

· на территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках;

· сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий.

В отношении каждой категории земель принимается определенный перечень сведений о земельных участках:

· сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в единый государственный реестр;

· сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления;

· сведения о территориальных зонах вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон;

· документирование сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличие расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях и сведениях, записываемых на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено федеральным законом;

· единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускается;

· основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.

В состав документов государственного земельного кадастра входят основные, вспомогательные и производственные документы. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.

В зависимости от характера использования земель земельный кадастр классифицируется по видам и разновидностям.

Распределение земельных кадастров всех видов по уровневой принадлежности имеет важное народно-хозяйственное значение, так как позволяет осуществить поэтапное ведение земельного кадастра.

В условиях развития рыночных отношений роль кадастра земель населенных пунктов (кадастра застроенных территорий) заметно возрастает, и его информация являясь частью государственного информационного ресурса предназначается для обязательного использования при:

· регулировании земельных отношений и использовании земли;

· государственном контроле, планировании, рациональном использовании и охране земельных участков;

· проведении градостроительства, землеустройства и мониторинга земель;

· оценке хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

· развитии и функционировании рынка земель поселений;

· совершенствовании сделок с землей;

· обеспечении реализации земельной реформы;

· установлении размеров компенсационных выплат в соответствии с законодательством Российской Федерации;

· государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.