Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

 

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
1 ожидаемый доход на инвестиции
2 ставка банковского процента
3 налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности
4 темпы инфляции
5 степень риска инвестиций в недвижимость
Рабочая методика отбора лучшего варианта вложений. В ее основе лежит предварительное определение привлекательности всех рассматриваемых альтернативных вариантов по системе принятых для сравнения следующих международных показателей: внутренняя норма доходности проекта чистый приведенный доход, рентабельность инвестиций, срок окупаемости инвестиций.
Для оценки эффективности инвестиций используется комплекс показателей.
1.
(13) Э = (ВП1 – ВПо)/И	где Э – эффективность инвестиций; ВП1, ВП0 – валовая продукция при исходных и дополнительных инвестициях; И - инвестиции
2.
(14)   Э = V(Co – C1)/И	где С0, С1– себестоимость при исходных и дополнительных инвестициях; V – годовой объем производства продукции после дополнительных инвестиций.
3.
(15) Э = V(П1 – По)/И	П1, П0– прибыль на единицу продукции до и после дополнительных инвестиций.
4.
(16) Т = И/V(П1 – По)	(17) Т = И/V(Со – С1)
Все эти показатели используются для комплексной оценки эффективности инвестирования как в целом, так и по отдельным объектам. Необходимо изучить динамику данных показателей, выполнение плана, определить влияние факторов и разработать мероприятия по повышению их уровня.
Важными условиями повышения эффективности инвестиционной деятельности являются:
1 сокращение сроков строительства и незавершенного производства
2снижение стоимости вводных объектов, а также правильная их эксплуатация.

СВ Анализ инвестиций на рынках земли, офисов, гостиниц.
Тест 8. Инвестиции в недвижимость

1. Определите термин.

... недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансирования недвижимости в условиях рыночных отношений.

2. Вставьте пропущенное слово.

... - это земля как физический объект и все то, что прочно с ней связано или находится на ней

3. Выберите правильные варианты.

Отличительными чертами рынка недвижимости являются…

А) специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее

Б) высокий уровень трансакционных издержек

В) низкий уровень трансакционных издержек

Г) более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность

Д) более высокая по сравнению с другими товарами ликвидность

Е) формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей (в рамках регионального рынка)

Ж) информация о рынке не столь открыта как на РЦБ или на рынке потребительских товаров

З) информация о рынке более открыта, чем на РЦБ или на рынке потребительских товаров

4. Выберите правильные варианты.

Объектами недвижимости, подлежащие обязательной регистрации в соответствии с Гражданским Кодексом, являются…

А) земельные участки

Б) участки недр

В) обособленные водные объекты

Г) леса

Д) многолетние насаждения

Е) здания

Ж) автомобильный транспорт

З) морские суда

И) суда внутреннего плавания

К) воздушные суда

Л) космические объекты

Н) сооружения

О) железнодорожный транспорт

 

5. Вставьте пропущенное слово.

... недвижимости - это операция по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

6. Выберите правильный вариант.

… недвижимости - это операция по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

А) рынок;

Б) оценка;

В) вид.

7. Выберите правильный вариант.

Величину стоимости объекта недвижимости необходимо знать для…

А) осуществления купли-продажи

Б) аренды

В) переоценки

Г) начисления амортизации

Д) определения налогооблагаемой базы

Е) страхования

Ж) ипотечного кредитования

З) осуществления приватизации

И) привлечения иностранных инвестиций

К) всего перечисленного

8. Выберите правильный вариант.

… стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

А) рыночная

Б) оценочная

В) ликвидационная

Г) балансовая

9. Выберите правильные варианты.

В США для оценки недвижимости используют … метод.

А) затратный

Б) сравнения

В) инвестиций

Г) рыночный

Д) прибыли

Е) остатка

Ж) подрядчика

З) доходный

10. Выберите правильные варианты.

В Великобритании для оценки недвижимости используют метод…

А) сравнения

Б) рыночный

В) инвестиций

Г) доходный

Д) прибыли

Е) остатка

Ж) подрядчика

З) затратный

11. Выберите правильный вариант.

… метод основан на подходе к оценке недвижимости, согласно которому покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, стройматериалы и работы.

А) доходный

Б) затратный

В) рыночный

12. Вставьте пропущенное слово.

... метод основан на подходе к оценке недвижимости, согласно которому покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, стройматериалы и работы.

13. Выберите правильный вариант.

… метод основан на подходе к оценке недвижимости, согласно которому цены на аналогичные объекты используются в качестве основной переменной с последующим применением поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости

А) затратный

Б) рыночный

В) доходный

14. Вставьте пропущенное слово.

... метод основан на подходе к оценке недвижимости, согласно которому цены на аналогичные объекты используются в качестве основной переменной с последующим применением поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.

15. Распределите название методов оценки недвижимости согласно представленным определениям.

1) затратный;	А) метод основан на подходе, согласно которому рыночная стоимость недвижимости рассматривается на базе приведенной стоимости будущих доходов;
2) рыночный;	Б) метод основан на подходе к оценке недвижимости, согласно которому цены на аналогичные объекты используются в качестве основной переменной с последующим применением поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости;
3) доходный;	В) метод основан на подходе к оценке недвижимости, согласно которому покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, стройматериалы и работы.

16. Вставьте пропущенное слово.

... метод основан на подходе, согласно которому рыночная стоимость недвижимости рассматривается на базе приведенной стоимости будущей прибыли.

17. Выберите правильный вариант.

Согласно затратному методу оценочная стоимость объектов недвижимости определяется как…

А) разность между стоимостью их полного воспроизводства (или полного замещения) и суммой износа, плюс стоимость участка земли;

Б) сумма стоимости их полного воспроизводства (или полного замещения), участка земли и износа;

В) разность между стоимостью их полного воспроизводства (или полного замещения) и участка земли, плюс сумма износа.

18. Выберите правильный вариант.

Согласно рыночному методу улучшающие параметры объекта недвижимости будут иметь поправочный коэффициент …

А) больше 1

Б) от 0 до 1

В) меньше 0

19. Распределите определения согласно представленным терминам.

1) полная стоимость воспроизводства;	А) стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна, с тем же качеством работ, включая все недостатки, присущие данному объекту;
2) полная стоимость замещения.;	Б) стоимость строительства в текущих ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами дизайна и планировки.

20. Выберите правильный вариант.

Стоимость дома и всех построек составляет 330 тыс. руб., устранимый и неустранимый физический износ 70 тыс.руб., а рыночная стоимость земельного участка 110 тыс. руб. Согласно затратному методу стоимость дачи составит … тыс. руб.

А) 150

Б) 270

В) 290

Г) 370

Д) 390

21. Выберите правильный вариант.

Согласно рыночному методу недостатки объекта недвижимости по сравнению с рассматриваемым аналогом будут иметь поправочный коэффициент …

А) больше 1

Б) от 0 до 1

В) меньше 0

22. Выберите правильный вариант.

Стоимость дома и всех построек составляет 280 тыс. руб., устранимый и неустранимый физический износ 60 тыс.руб., а рыночная стоимость земельного участка 50 тыс. руб. Согласно затратному методу стоимость дачи составит … тыс. руб.

А) 170

Б) 270

В) 290

Г) 370

Д) 390

23. Выберите правильный вариант.

Исследования рынка показывают, что цена 1 м2 жилого помещения составляет 20 000 руб. По мнению эксперта, объект стоит на 100 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 10% дешевле из-за расположения квартиры на верхнем этаже. Согласно рыночному методу стоимость трехкомнатной квартиры площадью 100 м2 составит… рублей.

А) 1 710 000

Б) 1 800 000

В) 1 890 000

Г) 1 900 000

Д) 1 980 000

24. Выберите правильный вариант.

Исследования рынка показывают, что цена 1 м2 составляет 20 000 руб. По мнению эксперта, объект стоит на 20% дороже из-за близости к транспортной железнодорожной развязке, но на 1 000 000 рублей дешевле из-за отдаленности района от центра города. Согласно рыночному методу стоимость складского помещения площадью 500 м2 составит … рублей

А) 9 000 000

Б) 10 000 000

В) 10 800 000

Г) 11 000 000

Д) 11 800 000

25. Выберите соответствие между показателем и формулой его расчета

1) мультипликатор валовой ренты (GRM);	А) Цн / NOI;
2) валовая ставка доходности (R);	Б) NOI / Цн.

26. Выберите соответствие между показателем и его определением.

1) мультипликатор валовой ренты (GRM);	А) отношение цены продажи (Цн) к чистому операционному доходу (NOI) оцениваемого объекта;
2) валовая ставка доходности (R).	Б) отношение чистого операционного дохода (NOI) к цене продажи (Цн) оцениваемого объекта.

27. Выберите правильный вариант.

Мультипликатор валовой ренты (GRM) рассчитывается по формуле…

А) Цн / NOI;

Б) NOI / Цн.

28. Выберите правильный вариант.

Валовая ставка доходности (R) рассчитывается по формуле…

А) Цн / NOI

Б) NOI / Цн

29. Выберите правильный вариант.

Чистый операционный доход (NOI) объекта оценивается в 50 тыс.$. Исследования рынка показывают, что валовая ставка доходности по схожим объектам составляет 0,1. Согласно методу валовой ренты стоимость торгового центра составит … тыс.$

А) 5

Б) 50

В) 500

Г) 5000

30. Выберите правильный вариант.

Чистый операционный доход (NOI) объекта оценивается в 50 тыс.$. Исследования рынка показывают, что мультипликатор валовой ренты (GRM) по схожим объектам составляет 5. Согласно методу валовой ренты стоимость торгового центра составит … тыс.$

А) 10

Б) 50

В) 55

Г) 250

31. Выберите правильный вариант.

Согласно методу капитализации дохода стоимость объекта недвижимости определяется по формуле…

А) GRM * NOI

Б)

В)

Г) NOI /

32. Выберите правильный вариант.

Согласно методу капитализации дохода стоимость объекта недвижимости определяется по формуле…

А) ;

Б) GRM * NOI;

В) ;

Г) NOI / R.

33. Выберите правильные варианты.

Рыночному методу оценки недвижимости соответствуют следующие характеристики…

А) трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками;

Б) трудно реализуем для оценки зданий с чрезмерным износом;

В) определяет базис рыночной стоимости объекта недвижимости;

Г) присутствует обширная информация об однородных объектах недвижимости;

Д) применяется для оценки жилых помещений, квартир;

Е) применяется для объектов коммерческой недвижимости;

Ж) присутствует информация об операционной прибыли оцениваемых объектов.

34. Выберите правильные варианты.

Затратному методу оценки недвижимости соответствуют следующие характеристики…

А) трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками

Б) присутствует обширная информация об однородных объектах недвижимости

В) трудно реализуем для оценки зданий с чрезмерным износом

Г) определяет базис рыночной стоимости объекта недвижимости

Д) применяется для оценки жилых помещений, квартир

Е) применяется для объектов коммерческой недвижимости

Ж) присутствует информация об операционной прибыли оцениваемых объектов

35. Выберите правильные варианты.

Доходному методу оценки недвижимости соответствуют следующие характеристики…

А) трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками

Б) трудно реализуем для оценки зданий с чрезмерным износом

В) определяет базис рыночной стоимости объекта недвижимости

Г) присутствует обширная информация об однородных объектах недвижимости

Д) применяется для оценки жилых помещений, квартир

Е) применяется для объектов коммерческой недвижимости

Ж) присутствует информация об операционной прибыли оцениваемых объектов.

36. Выберите характеристики, соответствующие методам оценки недвижимости

1) затратный;	А) присутствует обширная информация об однородных объектах недвижимости;
2) рыночный;	Б) применяется для объектов коммерческой недвижимости;
3) доходный.	В) трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками.