Доходный метод

Рыночный метод (метод сравнительных продаж)

Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж.
Концепция метода- ни один покупатель не должен заплатить за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами.
Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.
(2) Цн=ЦрК1К2..Кn
Где Ц_р – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; К – поправочные коэффициенты.
Если объект имеет положительные параметры, то К>1
Если объект имеет отрицательные параметры, то K<1
При трудностях определения поправочного коэффициента в относительной величине, он рассчитывается в абсолютной величине, а затем добавляется или вычитается из рыночной стоимости проданного аналогичного объекта.
Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели.
Корреляционная модель (3) Цн = f (x1,x2,…,xn)
Частный случай (4): Цн = В* Х + а + с + …+ n
где Ц_н – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В – параметр, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости; а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
Определить стоимость жилого помещения.	П
Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м² жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м². По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9. Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону.
Решение: воспользуемся формулой (4) Ц_н = В*Х + а + с + …+ n
Ц_н = 10020000,9 + 60000 – 30000=2100000
«+» метода:
Простота, доступность, значительная точность. Применяется в основном для оценки квартир.
«-» метода:
Ограниченность применения, т.к. нужна большая база данных. (новый город, микрорайон)

Концепция метода.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу:
1текущие денежные поступления от экономической деятельности
2экономия на налогах, в т.ч. при продажах
3будущие доходы от арендной платы
4доход от прироста стоимости
Доходный метод – это способ оценки, согласно которой рыночная стоимость рассматривается на базе приведенной стоимости будущих доходов.
Задача оценщика – определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.
Методы оценки доходной недвижимости:
1 метод валовой ренты
2 метод прямой капитализации
3 метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков)
Метод валовой ренты
Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от ее использования.
GRM – отношение цены объекта к чистому операционному доходу от оцениваемого объекта. (NOI)
R – величина обратная к GRM, получила название валовой (общей) ставки дохода R.
(5) GRM = Цн/NOI=1/R	(7) Цн=GRM*NOI
(6) R=NOI/Цн	(8) Цн = NOI/R
Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта 55 500 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:	П
Объекты	Продажная цена (Цн)	NOI	Общая ставка дохода (R)
Оцениваемый объект		55 500
объект № 1	500 000	50 000	0,1
объект № 2	600 000	66 000	0,11
объект № 3	400 000	48 000	0,12
Решение:
1. Находим среднюю ставку дохода: (0,1 +0,11 +0,12)/3=0,11
2. После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода – 11%
3. Стоимость объекта рассчитывается по формуле (8): Ц_н= NOI / R
Ц_н=55500/0,11=504545 $
Метод прямой капитализации.
Капитализация дохода - получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Базовые понятия: чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (К).
(9) Цн = NOI/K	где Ц_н – стоимость; NОI – чистый операционный доход; К– коэффициент капитализации.
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих:
1 ипотечного кредита
2 собственный капитал
Ставка капитализации разделяется на две составляющие:
1 ипотечная постоянная
2 ставка капитализации на собственный капитал
Расчет коэффициента капитализации:
(10) К = Mi1+(1-M)i2	где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости; i₁ – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. i₂ – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал).
Условия задачи.	П
Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл.
Решение:
1)Найдем коэффициент капитализации по формуле (10) К = M* i₁+(1-M)* i₂
К = 0,70,1+(1-0,7)0,15=0,115
2) Найдем стоимость недвижимости согласно формуле (9) Ц_н = NOI / K
Ц_н =NOI/K=40000/0,115=347826 $
Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
Задача оценщика – экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене.
Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) – разница между суммой приведенной стоимости доходов и размеров инвестиций, вложенных в недвижимость.
(12) NPV = (в методичке формула)	где I₀ – инвестиции в недвижимость нулевом периоде; Р_i- денежные поступления в текущем периоде; r - норма процента; n - продолжительность жизни проекта.