Задачи и функции БТИ
Тема 5. Организационная структура, задачи и функции БТИ
Контрольные вопросы для самоподготовки
Техническая (первичная) инвентаризация земельных участков
Техническая инвентаризация земельных участков выполняется при отсутствии кадастровой съемки земельных участков, изготовленной по заданию Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
Земельные участки классифицированы по 3 категориям сложности. За основу класс-
сификации земельных участков принята конфигурация границ, плотность застройки и насыщенность зелеными насаждениями. Наличие одного из элементов сложности служит основанием для применения той категории сложности, в характеристике которой он указан.
3.1. Инвентаризация земельных участков (I категория сложности)
3.2. Инвентаризация земельных участков (II категория сложности)
3.3. Инвентаризация земельных участков (III категория сложности)
3.4. Составление схем земельных участков (изготовление ситуационных планов)
1. Земля, земельные отношения, рента.
2. Объекты земельных отношений.
3. Категории земли.
4. Элементы земельных отношений.
5. Первичная инвентаризация земельных участков.
Литература:основная 2,3,4,5; дополнительная 4,5,6,7.
План лекции:
1. Задачи и функции БТИ.
2. Организационная структура БТИ.
3. Учет документов в архиве БТИ.
4. Квалификационные характеристики должностей работника в БТИ.
5. Порядок приема, формирования и хранения регис-трационных дел.
Возникновение БТИ началось в СССР принятием Постановления «Об инвентари-зации имущества местных Советов». В 1930г. было издано новое Постановление «Об инвентариза-ции имущества местных Советов», согласно которому инвентаризация расспространялась на домовой фонд госбюджетных учреждений, кооперативных организаций и частных лиц.
В этих двух важнейших законодательных актах значение инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства определялось такими народохозяйственными задачами как
- получение данных для составления балансов народного хозяйства;
- обеспечение оценочной базы для правильного воспроизводства основных фондов местных Советов путем амортизационных накоплений и обязательное для налоговых и страховых органов
- пользование оценками и данными инвентаризации земель и строений.
Издание специальных законодательных актов и инструкций инвентаризации строений дало возможность распространить эту работу на все города, рабочие, дачные и курортные поселки, создать финансовую базу для проведения инвентаризации и обеспечить применение в этой работе единой программы и методов.
Основной недостаток инвентаризационно-оценочных данных того времени заключался в том, что они не были сведены к единым ценам и нормам.
В результате страховые и налоговые органы отдельных областей проводили свои операции на разной рыночной базе. Особенно большим недостатком являлось их устарел-ость, вследствие чего оценочная стоимость строения явно занижалась, что соответственно снижало как размеры страховых платежей, так и страхового возмещения за убытки, причиняемые стихийными бедствиями, в целом снижая размеры налогов со строений.
Очевидно, что все это отрицательно сказывалось на состоянии местных бюджетов. В балансах домоуправлений занижение стоимости строений приводило к занижению амортизационных начислений и средств, выделяемых на капитальный ремонт.
Большие затруднения возникали в случаях приобретения государственными учрежден-
иями домов у отдельных граждан, так как население не соглашалось продавать свои дома государственным органам по заниженной оценке. А по современной стоимости нотариаль-ные конторы не могли фиксировать сделок вследствие того, что по закону приобретение домов частных лиц государственными учреждениями и предприятиями может производиться не выше инвентаризационной или страховой оценки.
Помимо этого, оценкой охватывался не весь городской домовой фонд; были строения, застройки, принадлежащие гражданам на правах личной собственности, которые не инвентаризировались и не оценивались.
Методы оценки по областям не были унифицированы и отсутствовало их обоснование.
Отсутствие единой методологии и программы приводило к невозможности обобщения данных инвентаризации строений в целом по Союзу.
Вследствие этих причин было издано Постановление «Об оценке строений для государственного страхования» от 26.04.1939г. согласно которому была проведена генераль-ная переоценка строений в городах и поселениях городского типа по всему СССР.
Издание инструкций СССР и инструкций союзных республик способствовало уста-новлению единого организационного плана и единой методологии и программы оцен-очных работ в целом по Союзу. В результате произведенной на их основе генеральной переоценки строений оценочные данные различных городских поселений приведены к единому уровню цен и норм 1939г.
В военный периодбыла издана инструкция «О проведении в освобожденных от немец-
кой оккупации городах и поселках технической инвентаризации строений» от 22.07.1943г. Оценка строений по этой инструкции была проведена по этой методике, установленной еще в 1939г.
В дальнейшей истории технической инвентаризации можно выделить следующие этапы:
1-й этап - 1944-1950г.г.- полная инвентаризация строений и правовая регистрация освобожденных городов и поселков, текущая в «тыловых» районах; восстановление и расширение системы БТИ;
2-й этап - 1960-1972г.г. – переоценка, определение износа основных фондов страны;
3-й этап - 1982г. – полная переоценка домового фонда, коммуникаций, земных зон для целей государственного страхования.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) является обособленным подразделением Республиканского управления учета, инвентаризации и оценки недвижимости, осуществ-ляющим его функции на территории соответствующей административно-территориальной единицы (района, города) региона.
БТИ в своей деятельности руководствуется Конституцией РК, законодательством РК, Положением о Государственном управлении учета, инвентаризации и оценки недви-жимости.
БТИ осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами государственной власти и органами местного государственного управления, а именно:
- с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;
- с организациями жилищно-коммунального хозяйства;
- с органами архитектуры и градостроительства;
- с нотариальными конторами, судами и банками;
- со страховыми и пожарными органами;
- с другими структурными подразделения органов местного самоуправления.
БТИ на основании технического учета объектов недвижимости заполняют и предс-тавляют формы государственного статистического наблюдения в территориальные органы
государственной статистики в порядке и сроки, установленные Госкомстатом РК .
Показатели технического учета объектов недвижимости должны соответствовать показателям официального статистического учета.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентар-изации объектов градостроительной деятельности являются:
1) Обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
2) Формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятель-ности и их территориальном распределении;
3) Обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
4) Информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) Сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.
6) К функциям БТИ согласно Постановлению Правительства РК относят:
7) • техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и других объектов недвижимости;
8) • контроль технического состояния строений и помещений;
9) • оценку и переоценку строений и помещений, в том числе для целей налогообло--жения;
10) • информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связан-ную с государственным техническим учетом объектов недвижимости.
11) Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, наз-начение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный номер, реестровый и кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости.
 | ||
 |
Рис. 2. Общие положения о государственном техническом учете (ГТУ) и техничес-кой инвентаризации объектов градостроительной деятельности
На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, состав-ленными на основании обследования, пополняется инвентаризационно технической докум-ентацией по мере проведения обследований в порядке регистрации текущих изменений. Инвентарное дело хранится в архиве БТИ, который является частью единого государствен-ного архива РК и федеральной собственности. Удостоверение о постановке объектов недви-жимости на государственный учет осуществляется путем выдачи копии технического пасп-орта на объект, с присвоенным инвентарным, кадастровым номерами, заверенной печатью БТИ и подписью директора БТИ.
Функции БТИ направлены на получение оперативной и достоверной информации об объектах недвижимости. Следует иметь в виду, что сведения государственного техничес-кого учета и технической инвентаризации объектов недвижимости обязательны для при-менения в следующих случаях:
1. составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жили-щному фонду;
2. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3. исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;
4. ввод в эксплуатацию строений и помещений;
5. определение технического состояния и физического износа строений и помещений;
6. регистрация товариществ собственников жилья (кондоминиумов);
7. присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости.
Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвен-таризаций строений и помещений с периодичностью не реже 1 раза в пять лет, а так же по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых исследований.
Следует различать понятия "государственный учет жилищного фонда и других объ-ектов недвижимости" и "государственная регистрация прав на недвижимое имущество".
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права в соответствии ГК РК. Наряду с правом собственности у субъектов правоотношений в облас-ти недвижимости могут быть следующие вещные права:
1. право хозяйственного ведения,
2. право оперативного управления,
3. право пожизненного пользования,
4. ипотека и др.
Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основа-нии закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указанным законом предусмотрено завершение создания системы учреждений юст-
иции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к 2000 г.
Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включаю-щая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документ-ов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хран-ятся в архиве БТИ, а так же в объединенном архиве Государственного комитета РК по жилищно-коммунальному комплексу.
Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду РК, являются госу-дарственной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РК.
Результаты технической инвентаризации используются для формирования и ведения Единого государственного реестра, осуществления государственной регистрации прав на не-движимость и сделок с нею. Также данные технической инвентаризации необходимы для ве-дения государственного статистического учета и определения размера налога на имущество.
При ведении земельного и градостроительного кадастров для ведения реестра гос-ударственного имущества необходимо проведение технической инвентаризации.
В конечном итоге данные технической инвентаризации объектов необходимы для формирования инвентарных дел, образующих архивный государственный фонд РК, включающие технические паспорта, оценочную и учетно-техническую документацию по объе Определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей
- статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и
- для налогообложения физических и юридических лиц (действительная инвентариза-ционная стоимость).
 | ||||
| ||||
|
Рис. 4. Использование результатов технической инвентаризации градостроительных объектов
В технических паспортах БТИ указывают
- полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения - для их статистического учета,
- действительную инвентаризационную стоимость - для целей налогообложения.
Применяемая для статистического учета полная балансовая и остаточная балансовая стоимость объекта недвижимости, находящегося на балансе юридического лица, при-нимается по данным этого баланса, а стоимость объекта недвижимости, принадлежащего физическим лицам, определяется в соответствии с методологией, утверждаемой Госком-статом.
Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответс-твии с «Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности».
ктам учета, регистрационные книги, реестры, копии административных документов.
Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвен-таризационной стоимости зданий, строений в необходимых случаях может осуществлять-ся, если это не противоречит действующим нормативным актам, т.е. определение рыноч-ной стоимости зданий, как наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями БТИ на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляю-щих такую оценку, документов о прохождении обучения методам рыночной оценки недвижимости.
Исчисление налога на строения производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Орга-низации технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налогов-ые органы сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, необходимые для исчисления налога.
На основании п. 3.2.1 Порядка оценки инвентаризационная стоимость объекта недви-
жимости определяется как его восстановительная стоимость с учетом износа и применения
повышающих коэффициентов, утверждаемых исполнительными органами.
Исходя из вышеизложенного, следует, что в настоящее время налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является инвентаризационная стоимость строений. Применение порядка определения инвентаризационной стоимости, рекомендован-ного Госстроем как установление восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом износа, приводит к следующему:
- инвентаризационная стоимость большей части строений значительно занижена и в редких случаях завышена по сравнению с реальной (рыночной) стоимостью недвижим-ости, что приводит к искажению налоговой базы для исчисления налога на имущество юридических лиц;
- оценка недвижимости осуществляется органами технической инвентаризации по устаревшим сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости объектов с ее последующим пересчетом в цены 1991 года; в результате этого более старые объекты имеют стоимость большую, чем такие же новые объекты;
- органами исполнительной власти утверждаются коэффициенты, определяющие уров-ень цен года для переоценки недвижимости различными методами, что приводит ккол-ебаниям стоимости одинаковых объектов в разных регионах в десятки раз.