Понятие недвижимости

Тема 2. Недвижимое имущество как основа функционирования экономической системы

Контрольные вопросы для самоподготовки

1. Понятие инвентаризации.

2. История инвентаризации недвижимости.

3. Основная задача инвентаризации недвижимости.

4. Виды инвентаризации имущества.

5. Технический паспорт.

6. Единый государственный реестр.

Литература:основная 1,2,3,4,5; дополнительная 1,2,3,6.

 

 

План лекции:

1. Понятие недвижимости.

2. Основные признаки недвижимости.

3. Специфика недвижимости как товара.

4. Сегментация рынков недвижимости.

5. Техническая экспертиза объектов недвижимости, повреждений.

Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юри­дической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особеннос­тями экономичес-кого развития страны, сложившимся историческими традициями идругими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к такому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о пред­мете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Граж-данским кодексом РК к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооруже­ния, многолетние насаждения и иное имущество прочно свя-занное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с це­лесообразностью распространения на них специального правового режима, уста­новленного для действительно недвижимых объектов, называемых "имуществен­ный комплекс" (табл.1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в един­стве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из кото­рых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (опреде­ляющего) в зависим-ости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики

недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, кли­мат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техно-генных и других процессов. В результате постепенно изменяют­ся их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние кото­рых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международ­ных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное иму­щество) и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гар-антировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собствен­ностью (ст.l0 ГКРК).

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физи­оло-гических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конеч­ном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном созна­нии и необходимо для форми-рования цивилизованного среднего социального слоя. Таблица 1.

Недвижимое имущество, недвижимость.

Отдельные объекты	Сложные объекты
1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все что прочно связанно с зем­лей, в том числе: · Леса; · Многолетние насаждения; · Сооружения. 5. Приравненные к недвижимости, подле-жащие государственной регистрации: · Воздушные и морские суда; · Суда внутреннего плавания; · Космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом нед-вижимости по закону	Предприятия в целом как иму­щественный комплекс, включая: · Земельные участки; · Здания и сооружения; · Инвентарь и оборудование; · Сырье и продукцию; · Требования и долги; · Нематериальные активы; · Информация; · И т.д.

 

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.

Каждый объект недвижимости и все"они вместе взятые имеют существенные (родо-вые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, харак-теризующие особенности объектов по однородным группам (схема 2).

 

Схема Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Существенные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назна-чению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской фор-мы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (дол-говечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в про-изводственном процессе или поте-ри потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение состояние и по.)	Определяются конкретными частными показателя-ми в зависимости от вида недвижимости и целесо-образности распространения на другое имущество

 

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материаль-ность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.