АРЕНДА.

РЕНТА.

Понятие и общая характеристика рентных договоров. Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением.

 

Понятие и общая характеристика рентных договоров.

 

Глава 33.

 

Легальное определение в п.1 ст.583 ГК РФ: По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

 

Договор ренты воплощен на уровне кодифицированного НПА впервые. Это не означает, что ранее рента не была известна нашему правопорядку. Еще до революции были наработки по ренте.

 

Нынешний ГК РФ освободил ренту от несвойственного ей регулирования по к-п, установив специальные правила в рамках 33-ей главы.

 

Легальное определение позволяет нам дать характеристику соответствующего договора.

 

С точки зрения момента заключения рента – это реальный договор, потому что «… получатель ренты передает…». Эта реальность направлена на защиту получателя ренты, поскольку получатель ренты – слабейшая сторона этого договора по ряду причин: он лишается имущества в ответ только на обещания, сделанные противоположной стороной. При этом в основном обязательстве по ренте получатель ренты является кредитором, а кредитор – это слабейшая сторона любого обязательства, ибо от него ничего не зависит. Изменить реальность договора стороны своим соглашением не способны.

 

С точки зрения распределения прав и обязанностей между сторонами – это односторонний договор, потому что передача вещи в собственность – это не договорная обязанность, а момент заключения договора. Отсюда, появляется только одна обязанность – уплата ренты плательщиком.

 

С точки зрения наличия встречного имущественного предоставления – это возмездный договор, потому что передача имущества осуществляется в расчете на встречное предоставление в виде соответствующих рентных платежей. Однако возмездность ренты обладает достаточно большим своеобразием, ибо он относится к числу рисковых договоров. Все возмездные договоры делятся на две группы – меновые и алеаторные договоры. С помощью меновых договоров опосредуется эквивалентный товарообмен. Все изученные нами ранее конструкции возмездных договоров являлись меновыми договорами. В отличие от меновых договоров алеаторные договоры характеризуются тем, что объем встречного предоставления, причитающегося от другой стороны, остается неизвестным до тех пор, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить. И в этой связи риск несовпадения стоимости встречного предоставления, риск их неэквивалентности достаточно высок. Более того, эти предоставления и оказываются неэквивалентными. Более наглядно это видно в пожизненной ренте. Сколько нужно будет платить получателю ренты – никому не известно. По идее, стоимость вещи должна быть равна объему платежей, причитающихся получателю ренты. Но вполне возможна ситуация, когда получатель ренты, передав имущество в собственность, тут же умирает. В этой ситуации плательщик ренты получит предоставление без всякой имущественной потери с собственной стороны, ибо его обязанность выплачивать платежи прекратится смертью кредитора. А может быть и иная ситуация. При заключении пожизненной ренты получатель ренты будет жить еще сто лет. Отсюда, стоимость рентных платежей окажется выше стоимости переданной вещи. Такое несовпадение объемов встречных предоставлений – характерно для всех алеаторных договоров.

 

У нас два алеаторных договора – это рента и страхование.

 

А еще может быть так, что в рамках договора ренты возможна (а может ее и не быть) обязанность уплатить определенную стоимость переданного имущества. Но это условие на характеристику договора ренты как возмездного не влияет на ренту, ибо встречным предоставлением по ренте является не плата за имущество, а рентные платежи, а их обязанность возникает в любом случае.

 

Нужно обратить внимание, что предписания главы 33 дают основание для построения классификации рентных договоров.

 

Первая классификация – это деление всех рентных договоров в зависимости от срока на договоры ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ и ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ. Эта классификация лежит в основе построения главы 33 (параграф 2-4 – отдельные разновидности рентных договоров).

 

Смысл этой классификации очевидный – эти две группы отличаются по субъектному составу, распределению рисков, по форме и порядку уплаты рентных платежей.

Тут возникает вопрос: а куда же в рамках этой классификации день пожизненное содержание с иждивением? Классификация у нас дихотомическая. Отсюда, пожизненное содержание с иждивением – это разновидность пожизненной ренты. Такой подход можно подтвердить последним предложением п.2 ст.583 ГК РФ.

 

Примерно такой же вывод можно сделать из п.2 ст.601 ГК РФ.

 

Мы должны при этом понимать, что такое дихотомическое деление признается далеко не всеми. Например, наш начальник (Рассказова Н.Ю.) настаивает на том, что классификация должна быть трихотомической и пожизненное содержание с иждивением – это самостоятельный договор. Короче, этот вопрос дискуссионный.

 

Следующая классификация, которая основана на главе 33, - это деление всех рентных договоров в зависимости от порядка передачи имущества под выплату ренты. По этому критерию все рентные договоры делятся дихотомическим образом. С одной стороны, договоры, где имущество под выплату ренты передается за плату, а с другой стороны, такое имущество передается бесплатно.

 

Само по себе внесение платы или отсутствие таковой является факультативным элементном, на характеристику договора как ренты не влияет.

 

Классификация имеет серьезное практическое значение, поскольку она используется в п.2 ст.585 ГК РФ для обозначения нормативного материала, применимого к отношениям по оплате и передаче, или только к отношениям по передаче.

 

Если имущество под выплату ренты передается за плату, то применяются правила о к-п, а если бесплатно, то применяются правила о дарении.

 

При этом рента не становится разновидностью к-п или дарения.

 

Кроме того, эта отсылочная норма предполагает, что не все правила из к-п и дарения применимы к соответствующим отношениям. Применяются только нормы, которые регламентируют вопросы передачи и оплаты или только передачи (к-п и дарение соответственно). Т.е. если речь будет идти о количестве, качестве, ассортименте предмета, то регламентацию этих элементов мы можем посмотреть в главах о к-п или дарения.

 

При этом применяется не вся глава о к-п или дарении.

 

Сегодняшняя доктрина и практика идет по другому пути и невнимательно читает п.2 ст.585. Это вообще неправильно. Доктрина с какого-то перепуга обсуждает вопрос о применимости отмены дарения к ренте. Этот вопрос вообще стоять не должен, ибо нормы главы о дарении по поводу отмены дарения не применяются к ренте, ибо не связаны с передачей предмета.

 

Судебная практика тем же лесом идет. Например, Президиум Суда СПб признает ренту недействительным, поскольку она противоречит ст.575 ГК РФ (субъектный состав дарения). Ну, это уже ни в какие рамки не влазит. А в первых инстанциях все еще хуже.

 

Следующая классификация, которая может быть воспринята из правил главы 33. Это классификация рентных договоров в зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты. Соответственно, опять дихотомическое деление. Рентные договоры, где передается недвижимость, и где передается движимость. Вот такая вот классификация.

Эта классификация имеет цель отразить соответствующие особенности договоров ренты в зависимости от вида имущества.

 

В первой группе специфичен момент заключения, ибо в ст.584 ГК РФ указывается, что договор ренты, где передается недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Еще одна особенность данной группы рентных договоров состоит в том, что обязательство выплаты ренты является обременением недвижимого имущества и как обременение следует за самой вещью. При продаже вещи плательщиком ренты третьему лицу, к третьему лицу переходит и обязанность по выплате ренты. Есть еще одна особенность: лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, несет субсидиарную ответственность по обязательству выплаты ренты. То есть после этой передачи обязанным перед получателем ренты является нынешний обладатель недвижимого имущества, а в целях защиты интересов получателя, плательщик ренты выступает дополнительным должником и будет выплачивать ренту, если этого не сделает третье лицо, ставшее собственником недвижимости, переданной под выплату ренты. При этом субсидиарная ответственность получателя – это общее правило, а договором может быть установлена солидарная ответственность.

 

Еще одна особенность договоров первой группы состоит в том, что в отношении недвижимости, передаваемого под выплату ренты, устанавливается законный залог в пользу получателя ренты. Залог вытекает из закона. Это еще одна гарантия интересов получателя.

 

Что касается договоров второй группы (где передается под выплату ренты движимое имущество), то тут законодатель тоже озабочен проблемой защиты интересов получателя, следствием чего являются предписания п.2 ст.587 ГК РФ. Плательщик ренты должен обеспечить свое обязательство (ст.329 ГК РФ) любым из способов обеспечения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнения этих обязательств.

 

С экономической точки зрения это не совсем понятно. Тут законодатель говорит: никакого законного залога, надо любой способ обеспечения выбрать под страхом незаключенности договора. Причем самое, что интересное, достаточно согласовать это условие, а не реально его сделать. Должник может сказать: да застрахую я, не очкуй. Ну, они в договоре это прописали, а должник хуй положил и не стал застраховывать. Так что защита со стороны законодателя накрылась медным тазом.

 

Но есть п.3 ст.587 – если это обещание не выполнено, то получатель ренты может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Вот это уже другое дело. Тут вроде всё четко. Но и тут не все гладко. Терминология «вправе расторгнуть договор» не говорит нам, а как его расторгнуть? Юрисдикционный способом или неюрисдикционным? С одной стороны, термина «вправе потребовать» нет, а значит вроде как судебное прекращение. Но с другой, нихуя же не ясно. Ну как ни крути, всё равно глобальная цель достигнута. Защита со стороны законодателя вроде как предоставлена, так что вот так вот.

 

Вот эти обстоятельства и характеризуют особенности договора ренты, где под выплату ренты передается имущество движимое.

 

В завершении первого вопроса, остановимся на проблеме, связанной с заключением рентного договора.

 

Тут нужно обратить внимание на ст.584 ГК РФ, где для любого рентного договора (вне зависимости от вида имущества, от того, за плату или без, от того, пожизненная или постоянная ренты) установлено правило, что договор ренты должен быть заключен в нотариальной форме.

 

Сегодня случаев обязательной нотариальной формы на законодательном уровне мало. Это правило же может быть оправдано все той же идеей защиты прав получателя. Тут нотариус как бы гарант законности сделки. Нотариус еще и разъясняет участникам сделки все последствия того или иного договорного условия сторонам. Тут получатель вполне осознанно представляет себе все свои риски, а значит, может адекватно подойти к решению вопроса о заключении договора.

 

Но в итоге мы имеем картину, которая называется «Перестарались». Что у нас получается с точки зрения заключения договора? Нотариальная форма (где нотариус не договор удостоверяет, ибо он еще не заключен), государственная регистрация (если недвижимость является предметом договора) и еще передача имущества под выплату ренты (ввиду того, что перед нами реальный договор). Только при соблюдении всех этих условий договор будет считаться заключенным. Каждый из этих элементов вполне оправдан, но если применять их одновременно, то это чрезмерно тормозит гражданский оборот. Спрашивается, нахуя нотариальная форма и госрегистрация, если без фактической передачи вещи договор не будет считаться заключенным? Вот хуй его знает. А следующий вопрос: а куда воткнуть передачу вещи? Какой по порядку она идти должна? Ну, вот только можно осознавать, что нотариальная форма должна быть перед передачей вещи, а всё остальное – хз.

 

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ.

 

Прежде всего, специфика субъектного состава – именуются получатель и плательщик.

 

Плательщик в любой ренте – абсолютно любое лицо с учетом дее- и правоспособности.

 

Получатель (п.1 ст.589 ГК РФ) – только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

 

Договор ренты может быть заключен по модели в пользу третьего лица. То есть лицо, отчуждающее имущество, может не совпадать с лицом, имеющим право получать рентные платежи.

 

При этом под получателем должен рассматриваться тот, кто получает платежи, а значит, требования к получателю не будут распространяться на того, кто передает имущество под выплату ренты.

 

Права получателя на получение ренты могут переходить к третьим лицам в порядке сингулярного или универсального правопреемства.

 

При этом те, к кому перешло право на получение ренты, должны удовлетворять требованиям, предъявляемым к получателю в законе.

 

Короче если получатель завещал все имущество государству, то право получения ренты прекращается, ибо государство не может быть получателем. А если получатель уступил право требования коммерческой организации, то цессия будет недействительной, и право останется у первоначального получателя.

 

Следующий специфический элемент постоянной ренты – это предмет, то есть имущество, передаваемое под выплату ренты. Наиболее традиционным предметом являются вещи. Если вопрос о вещах, как предмете постоянной ренты, бесспорен, то два других вопроса дискуссонны. А могут ли предметом постоянной ренты быть деньги? Могут (рента – алеаторный договор, а заем – меновый). Рантье – получатель ренты исторически. И сама рента сформировалась по поводу передачи денег. П.2 ст.587 ГК РФ говорит о передаче денег под выплату ренты. А могут ли предметом ренты быть имущественные права? Дискуссионный вопрос. Ибо само определение ренты приводит к разным выводам. Господствующая точка зрения: нет, не могут, потому что «передается в собственность», а термин собственность употребим только к вещам. Отсюда, предметом ренты могут быть только вещи. Однако эта позиция не единственная, ибо в легальном определении также говорится «имущество», а не «вещи», а в имущество, в том числе, входят и вещи (общая часть ГК). Кроме того, есть и еще доводы. В ст.454 ГК РФ написано тоже «в собственность», однако это нас не останавливало на пути доказывания того, что имущественные права могут быть предметом договора к-п. Само по себе употребление термина «в собственность» не говорит об однозначности использования только вещей в качестве предметов ренты. К тому же, деньги могут быть предметом договора постоянной ренты (наличные и безналичные). А п.2 ст.587 использует термин «денежная сумма», т.е. и безналичные деньги тоже. То есть безналичные деньги, как имущественное право, могут быть предметом, а значит и другие имущественные права по идее могут быть предметом ренты. Ничего не мешает быть предметом ренты имущественным правам. Да и с точки зрения экономической вычленение имущественных прав из перечня предметов ренты неоправданно.

 

Предмет – это существенное условие договора постоянной ренты.

 

Следующая особенность постоянной ренты проявляется в специфике такого элемента, как цена. Цена тут – это рента. В постоянной ренте рента выражается в денежной форме, размер рентных платежей определяется соглашением сторон. Причем цена – это существенное условие, ибо адекватного восполнения отсутствия цены невозможно.

 

Итак, раз это существенное условие, то размер ренты должен быть согласован под страхом незаключенности договора. А вот п.2 ст.590 ГК РФ устанавливает минимальный порог той суммы, которая должна быть. Минимально возможный размер ренты – это прожиточный минимум в соответствующем субъекте по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты. Причем непонятно, на кой ляд некоммерческой организации как получателю ренты такой минимум в виде прожиточного минимума.

 

Еще один элемент специфический – это срок. Есть все основания считать срок существенным условием всякого рентного договора. Эти основания вытекают из того, что общего правила у нас в законе нет (нет правила, что если не написано, что рента пожизненная, то она постоянная). Из срока и вытекает вид договора.

 

Так вот в постоянной ренте – срок неопределенный. При этом постоянная рента и неопределенный срок – это не навечно, поскольку отношения между сторонами – обязательственные. Договор постоянной ренты может закончиться. Периодичность уплаты рентных платежей (ст.591 ГК РФ). По общему правилу – ежеквартально. Однако в договоре может быть предусмотрено иное.

 

Последняя специфическая черта – это особенности, связанные с прекращением данного договора. Во-первых, мы должны понимать, что обязательства из постоянной ренты могут быть прекращены общими основаниями прекращения (Главы 26-29). Разве что исполнение обязательства не может быть основанием прекращения постоянной ренты.

 

Параграф 2 главы 33 предусматривает и другие основания прекращения обязательств по договору постоянной ренты. Одно из таких оснований – это переход имущества в порядке универсального правопреемства к лицу, не имеющего права быть получателем. Специальным основанием выступает также и случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты. Однако в данном случае нужно посмотреть на ст.595 ГК РФ, которая вообще вопрос о риске случайной гибели разрешает дифференцированно и устанавливает ряд условий для прекращения постоянной ренты в случае гибели вещи. Только если имущество под выплату ренты передавалось за плату, только тогда выплата ренты прекращается. Причем не сама случайная гибель прекращает обязательство, а заявление плательщика прекращает обязательство по выплате ренты.

 

Еще одно основание прекращения постоянной ренты – это выкуп ренты. Это внесение плательщиком единовременно или в ином порядке выкупной цены. С момента внесения такой цены обязательство по выплате ренты прекращается. Причем инициатором выкупа может быть и плательщик, и получатель. У плательщика право на выкуп – это безусловное право, отказаться от этого права невозможно (такой отказ воспринимается законом как ничтожный). Ст.592 в п.3 дозволяет устанавливать сторонам темпоральные ограничения этого права, устанавливать срок, но и они находятся под внимательным отношением со стороны закона (далеко не любые ограничения в сроке могут быть установлены). Такое отношение к плательщику вполне очевидно, поскольку срок не определен и лишить плательщика этого права – значит превратить такую ренту в вечную. Получатель же ренты также имеет право на выкуп, но такое право возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором. Ст.593 ГК РФ говорит о перечне оснований права выкупа, перечисленных в законе.

 

Вне зависимости от того, кто инициирует выкуп, сами обязательства прекращаются в момент внесения выкупной цены. Размер выкупной цены определяется соглашением сторон, однако не является существенным условием, поскольку п.2 и п.3 ст.594 ГК РФ устанавливают восполняющую норму.

 

ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА.

 

Первая особенность этого договора связана с субъектным составом. Опять стороны называются получателем и плательщиком. Плательщик – любое лицо, а вот получателем может быть только гражданин. Никаких иных субъектов в качестве получателя быть не может.

 

При этом ст.596 ГК РФ принципиально допускает возможность множественности лиц на стороне получателя. Причем она даже регулирует этот вопрос (п.2 ст.596 ГК РФ).

Очевидная особенность пожизненной ренты – это срок. В постоянной ренте срок у нас не определен, то в пожизненной ренте срок равен сроку жизни лица, передающего имущество под выплату ренты, либо сроку жизни любого другого указанного гражданина. Но смысл этого правила другой. Тут смысл в том, что «другой указанный гражданин» - это лицо иное, чем лицо, отчуждающее это имущество, но являющееся получателем ренты. Нельзя заключить договор между Петей и Васей пожизненной ренты, указав срок жизни Владимира Путина. Это как минимум неэтично. Хотя в доктрине говорят, что можно указать вообще любого гражданина.

 

Что касается предмета пожизненной ренты, то здесь всё то же, что было сказано о предмете ренты постоянной. Вещи, деньги, имущественные права.

Что касается цены (ренты), то ее размер определяется соглашением сторон. Цена – существенное условие. При этом свобода усмотрения сторон в определении размера ренты ограничивается п.2 ст.597 ГК РФ. Размер в месячном эквиваленте должен быть как минимум равен прожиточному минимуму и индексироваться с учетом инфляции. В 590-ой (постоянная рента) минимальная величина для любой постоянной ренты, а в ст.597 (пожизненная рента) минимальная величина только для таких договоров, где имущество передается бесплатно.

 

Следующая особенность пожизненной ренты состоит в специфике оснований прекращения данного договора. По сравнению с постоянной ренты здесь есть явное прекращение – смерть получателя ренты. Это правило будет условно применяться в случаях множественности лиц со стороны получателя ренты. Тут смерть последнего получателя ренты будет.

 

Еще одно специфическое отличие пожизненной ренты от постоянной ренты. Если в постоянной ренте в отдельных случаях случайная гибель имущества под выплату ренты прекращала ренту, то в рамках пожизненной ренте риск случайной гибели имущества лежит на плательщике всегда и не имеет правопрекращающего значения.

 

В пожизненной ренте выкуп тоже может быть основанием прекращения ренты. В постоянной ренте выкуп был правом обеих сторон. В пожизненной ренте исходное правило меняется: выкуп возможет только по инициативе получателя. Получатель может требовать выкупа при существенном нарушении договора пожизненной ренты (ст.599). А какое нарушение является существенным? А нужно посмотреть в общую часть ГК (ст.450). Также при требовании о выкупе при существенном нарушении получатель вправе требовать возврата в счет выкупной цены имущества, переданного под выплату ренты. Правда такая возможность существует только в том случае, если речь идет о передаче имущества под выплату ренты бесплатно.

 

Существенное нарушение может явиться основанием не только требования о выкупе со стороны получателя, но и требования о расторжении договора. По большому счету законодатель здесь предоставляет получателю выбор.

 

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ.

 

Ст.601 ГК РФ – к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если это не противоречит положениям параграфа 4 главы 33.

 

Во-первых, здесь очевидно специфичен предмет такого договора. Предмет – это недвижимое имущество. Во всех иных рентах предметом могли быть любые вещи – движимые и недвижимые, деньги, имущественные права. А тут все проще: только недвижимые вещи могут быть предметом договора.

Спецификой здесь обладает и условия о рентных платежах. В пожизненном содержании с иждивением рентные платежи уже из названия выполняют функцию содержания получателя ренты. Здесь платежи выступают в некой натуральной форме. Да, законодатель говорит, что по соглашению сторон платежи могут быть денежными. По общему же правилу рентные платежи – это содержание получателя. Рентные платежи (п.1 ст.602) – это жилище, питание, уход, одежда, здоровье и даже ритуальные услуги.

 

Говоря о предмете данного договора, ст.602 говорит об объеме содержания – это количественные и качественные характеристики содержания. В договоре объем содержания должен быть указан, причем еще должна быть указана общая стоимость предоставляемого объема содержания. При этом, защищая интерес получателя, законодатель устанавливает некий минимум, ниже которого эта стоимость опускаться не может. П.2 ст.602 ГК РФ – не менее двух прожиточных минимумов. Но это только в том случае, если имущество под выплату ренты передается бесплатно. Это странно.

 

В любом случае, говоря о рентных платежах, нужно отметить, что это условие является существенным. Причем для того, чтобы это условие считалось согласованным, нужно, чтобы был указан объем и его стоимость.

 

Что касается срока, то здесь очевидно из самого названия – договор заключается на период жизни получателя ренты. Срок – это существенное условие. Периодичность предоставления определяется в договоре. Если в договоре она не определена, то по потребности.

 

Что касается оснований прекращения данного договора, то здесь в ст.605 ГК РФ говорится, что тут (как и в пожизненной ренте) возможен выкуп только по инициативе получателя. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. А еще выкуп возможен в любых случаях (за плату или бесплатно передавалось ли имущество под выплату ренты). Здесь выкуп также при существенном нарушении. Вместо выкупа еще можно и возврат имущества. В ст.599 можно было требовать расторжения договора (судебный порядок), а по смыслу ст.605 возможен односторонний отказ.

 

Понятие и элементы договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные разновидности договора аренды.

 

Понятие и элементы договора аренды.

 

Глава 34 ГК РФ.

 

Ч.1 ст.606 ГК РФ дает легальное определение: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Во-первых, в рамках данного договора имущество передается во временное владение и пользование или только в пользование. Этот признак отличает аренду от тех договорных конструкций, которые мы изучали до этого. Все предшествующие договоры говорили о передаче имущества в собственность, а тут только во владение и пользование или только в пользование. Вне зависимости от того, что предоставляется арендодателю (владение и пользование или только пользование), договор будет квалифицироваться как аренда.

 

Однако мы должны понимать, что характер правомочий, предоставляемых арендатору, тем не менее, оказывает влияние на правовое положение арендатора. Если только пользование, то у арендатора вещных исков нет, ибо он не становится владельцем. Если еще и владение, то у арендатора вещные иски есть, ибо он титульный владелец.

Но нужно понимать, что статус титульного владельца арендатор получает не за счет заключения договора, а за счет того, что он начал владеть. Если арендодатель, пообещав предоставить вещь во владение, это обещание не исполнил, а потом эта вещь была у арендодателя похищена, то арендатор виндикацию заявлять не может, ибо он не титульный владелец.

 

Далее, исходя из легального определения, можно утверждать, что владение и пользование или только пользование носит временный характер. И этот признак позволяет нам отграничить аренду от сервитута, например.

 

В-третьих, существо аренды в легальном определении позволяет сделать вывод относительно возможного предмета данного договора. Если арендатору предоставляется владение и пользование или только пользование, причем временные, то арендатор должен вещь возвратить по прошествии времени. Отсюда, предметом аренды могут быть только вещи непотребляемые.

 

Очевидно, что арендатор должен вернуть не такую же вещь, а ту же самую вещь. Отсюда вытекает, что предметом аренды могут быть только вещи индивидуально определенные.

 

Наконец, легальное определение дает нам указание на возмездность договора. Владение и пользование или только пользование вещью является возмездным. По этому признаку данная конструкция отграничивается от ссуды. Ссуда безвозмездная, а аренда – возмездная.

 

Легальное определение может нам помочь и в решении еще одной проблемы, а именно, в характеристике данного договора.

 

С точки зрения моменту заключения договора аренды – это консенсуальный договор. Это можно подтвердить ссылкой на глагол в легальном определении: «обязуется…». Да и общее правило – это консенсуальность. А в ст.606 нет указания на реальность договора. Отсюда, все разновидности аренды – консенсуальные. В доктрине есть мнение, что договор аренды транспортных средств – это реальный договор, потому что там написано «предоставляет…». Но формальная логика важнее, поэтому вид должен быть таким же, как род. Род у нас консенсуальный, значит и вид – тоже. Иначе аренда транспортных средств не была бы разновидностью аренды.

 

С точки зрения встречного предоставления договор аренды – это возмездный договор.

 

В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами договор аренды – это двухсторонний, синаллагматический. Арендатор платит деньги потому, что арендодатель передает вещь.

 

Система главы 34 построена вполне привычным образом, как и в к-п. Есть общие положения (параграф 1) и есть дальнейшие 5 параграфов (2-6), которые посвящены отдельным разновидностям аренды:

 

1) прокат

2) аренда транспортных средств

3) лизинг (финансовая аренда)

4) аренда зданий и сооружений

5) аренда предприятий

 

Эти пять разновидностей не являются классификацией, ибо нет единого критерия выделения.

 

Элементы аренды.

 

Стороны – арендодатель и арендатор. Арендатором могут быть любые субъекты ГП с учетом и дее- и правоспособности. Применительно к арендодателю появляются предписания ст.608 ГК РФ. На основании этих предписаний мы должны констатировать, что арендодателем может быть любой субъект, но только такой, который является собственником или управомочен на сдачу имущества в аренду законом или собственником. Эта норма нелогична и выбивается из общей канвы консенсуальный договоров. Всякий консенсуальный договор – это обещание, а для обещания наличие титула необязательно. А законодатель сказал, что обязательно. Норма нелогичная и тут вряд ли успокоит нас тот факт, что законодатель достаточно системен, и во всех договорах этой родовой группы он поступает одинаково. Он ограничивает фигуру ссудодателя, арендодателя и т.д. фигурой собственника или иного управомоченного лица.

Вряд ли мы должны реагировать на доктринальную позицию, согласно которой арендодателем может быть любое лицо, ибо вся аргументация сводится к политике права. С точки зрения политики права всё логично, но это прихоть законодательства.

 

С точки зрения арбитражной практики есть апелляционные инстанции, где суды поддерживали догматическую тенденцию. Но это лишь прецедентные дела.

 

Следующий элемент – это предмет. Им могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи. Этот тезис проистекал из того, что потребляемые вещи свои свойства в процессе использования утрачивают. Однако если речь будет идти о таком пользовании, которая не исключает возврата в целостности, то потребляемая вещь может выступать в качестве предмета договора. Вещи только те, которые не изъяты из оборота. Из вещей, подпадающих под данные признаки, мы должны указать изъятие в отношении жилые помещений. Оные по общему правилу быть предметом аренды не могут, ибо временное владение и пользование жильем регулируется наймом жилого помещения, который является самостоятельным договором (глава 35 ГК РФ). Есть одно исключение. Оно зафиксировано в п.2 ст.671 ГК РФ. Это единственный случай, когда аренда может опосредовать отношения, связанные с жилыми помещениями. Но там юрлицо берет в аренду жилье, чтобы потом сдать его в наем гражданам.

 

Еще есть проблема: допустимость аренды в отношении имущественных прав? С точки зрения исторической, мы можем обнаружить подобные примеры. Смотрим ст.607 ГК РФ п.1 – у нас это только вещи. Следовательно, аренда имущественных прав невозможна.

Следующий элемент – это цена. В аренде цена представлена в виде арендной платы. Условия об арендной плате устанавливаются соглашением сторон. При этом это условие не является существенным условием договора аренды, ибо есть восполняющая норма п.3 ст.424 ГК РФ (общее правило, которое не изменяется в предписаниях параграфа 1 главы 34).

 

Ст.614 ГК РФ п.2 показывает нам всё многообразие возможных вариантов арендной платы. Здесь можно увидеть, что аренда не ограничивается только лишь денежной суммой. Законодатель закрепляет 6 вариантов, которые не являются исчерпывающими. В общем, в качестве арендной платы может выступать не только денежная сумма, но и встречная передача имущества в собственность, в пользование и т.д. и т.п.

 

При этом, осознавая всю вариативность форм арендной платы, оная являет собой эквивалент праву владения и пользования, которое предоставляется арендатору. В этом смысле только такая форма встречного предоставления может восприниматься как арендная плата, которая несет в себе данный эквивалент.

 

Для этого есть п.12 Инф. письма от 11.01.2002 N66. Там был заключен договор, где предмет – это нежилые помещения. Этот договор был обозначен сторонами арендой. При этом по договору в качестве арендной платы выступала оплата коммунальных услуг за это помещение. ВАС справедливо указал, что возложение расходов по коммуналке не может восприниматься как арендная плата, ибо коммуналка – это не встречное предоставление за пользование имуществом, а за коммунальные услуги.

 

Следующий элемент аренды – это срок. Срок в аренде не является существенным условием, несмотря на то, что в самом легальном определении указывается на временный характер владения и пользования, поскольку п.2 ст.610 предусматривает восполняющую норму. Если срок не установлен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Если бы срок был существенным условием, то в случае неопределения срока договор аренды был бы незаключенным.

 

Такая восполняющая норма является устоявшейся. При этом при неопределенном сроке любая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке от договора с предупреждением контрагента за 1 месяц (а если недвижимое имущество, то 3 месяца).

 

Поскольку срок – это несущественное условие, то доктрина и практика дозволяет заключать аренду под отменительным условием. Подобные договоры аренды приравниваются судебной практикой к договорам, заключенным на неопределенный срок. Подтверждение этого тезиса – это п.4 Инф. письма N66. Между сторонами была аренда до начала реконструкции здания. Этот договор явно не содержит указания о сроке.

 

Срок определяется соглашением сторон. При этом, в отдельных случаях законодатель устанавливает предельные сроки аренды, исключая свободы усмотрения сторон в соответствующем вопросе. В этой связи важно понимать, что в отличие от исторических памятников, действующее гражданское законодательство не содержит какого-то общего предельного срока.

Для проката предельный срок – 1 год. Для природопользования (водные объекты, участки лесного фонда) тоже предельные сроки установлены в соответствующих кодексах. Это правило имеет узкую сферу применения. Общее указание о пределах сроков не указано в действующем законодательстве.

 

Если предельные сроки установлены, то установление предельного срока влечет два очевидных последствия. Если есть предельный срок и договор заключен на больший срок, то договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, указанному в законе. Само по себе истечение предельного срока прекращает договорные отношения.

 

Последний элемент аренды – это форма. Ст.609 ГК РФ содержит специальные требования к форме договора аренды. Форма зависит от субъектного состава и срока. Раз здесь установлены специальные правила, то предписания 9-ой главы относительно формы сделок здесь не применяются. Однако мы должны понимать, что устанавливая специальные правила о форме, глава 34 не устанавливает специальные правила относительно последствий ее несоблюдения. Следовательно, если договор аренды будет заключен на срок более 1 года в устной форме, то тут должны применяться предписания главы 9, т.е. сторона не может ссылаться на свидетельские показания. Отсюда, форма – не конститутивный элемент договора аренды. Несоблюдение формы порождает ограничение способов доказывания.

 

Решение вопроса, связанного с государственной регистрацией договора аренды, содержится в п.2 ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. Примеров иного, установленного законом, много. Для аренды зданий и сооружений, например, регистрация нужна только тогда, если срок более одного года. Если меньше года, то государственной регистрации не нужно.

 

Содержание договора аренды.

 

Прежде всего, в рамках него, обязанность арендодателя. Основная обязанность арендодателя состоит в том, что он должен предоставить имущество арендатору. Эта обязанность предопределена консенсуальностью всякого договора аренды. Это основная обязанность, причем к ее исполнению законодатель устанавливает ряд требований. Только полное соблюдение их будет означать надлежащее исполнение обязанности.

 

Во-первых, арендодатель должен предоставить имущество в установленный срок. Этот срок определяется в установленный срок. Если он не установлен в договоре, то тогда в разумный срок после возникновения обязательства (после согласования условий, после заключения договора).

 

Нарушение данного требования регламентируется п.3 ст.611 ГК РФ. У арендатора следующие способы защиты. Во-первых, арендатор вправе воспользоваться иском из ст.398 (вправе истребовать непереданное ему имущество от арендодателя). Ссылка на ст.398 ГК РФ выглядит вполне адекватной. Для аренды возможность истребования имущества – это универсальный способ защиты. Ст.398 ГК РФ – об индивидуально определенной вещи. В аренде предмет – это индивидуально определенная вещь. При этом требования из ст.398 ГК РФ – это требования личные и имеют объективные пределы.

 

Если арендодатель продал вещь третьему лицу, которая должна быть передана контрагенту по аренде. Арендатор не может подать иск третьему лицу, потому что требование личное. У арендатора вещных прав нет, а значит вещно-правовым способом защиты нельзя воспользоваться, а личный иск возможен только в отношении арендодателя. Отсюда, арендодатель не исполнил свою обязанность, но истребовать вещь от третьего лица нельзя.

 

Вот те пределы иска об истребовании имущества, предусмотренного ст.398 ГК РФ. Этот очевидный вывод поддерживается и судебной практикой. В п.9 Инф. письма N66 ВАС констатирует очевидную величину: арендатор вправе истребовать имущество только у арендодателя, но не у третьих лиц, у которых оно находится.

 

В качестве альтернативной возможности, наряду с требованием из ст.398 ГК РФ, арендатору предоставлен и иной способ защиты: потребовать расторжения договора. Это очень важно. Применительно к аренде, говоря о прекращении договорных отношений, законодатель использует именно юрисдикционную защиту (право требовать расторжения).

 

При этом право требовать расторжения договора выступает в качестве альтернативного способа защиты и допустимо вне зависимости от того, существует ли возможность воспользоваться иском из ст.398 ГК РФ или не существует.

 

И еще один достаточно важный момент, связанный с последствиями неисполнения обязанности арендодателя. Этот момент отмечен в п.10 Инф. письма N66. Речь идет о стандартной ситуации: между сторонами есть аренда. По условиям договора арендатор должен выплачивать арендную плату каждое 10-е число. Арендодатель имущество в аренду не передал, а 10-е число наступило. 11-го числа, если арендатор не заплатит арендную плату, будет ли он считаться просрочившим? Нет. Ответ предопределен синаллагматичностью договора. Если по причинам, лежащим на риске арендодателя, возможность пользоваться имуществом не предоставлена, то платить собственно и не за что. Хотя в позитивном праве такой нормы нет, но идея синаллагматичности говорит об обратном. ВАС констатирует: арендодатель, который не исполнил обязанности по передаче имущества, вправе требовать платы только после фактической передачи имущества.

 

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что вместе с передачей имущества арендодатель должен передать арендатору все необходимые принадлежности и документы. Перечень таких документов может быть установлен договором, а если не установлен в договоре, то те документы и принадлежности, которые необходимы для использования вещи, исходя из условий договора.

 

При нарушении данной обязанности в том случае, если арендатор не может пользоваться имуществом, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, арендатор вправе либо потребовать предоставления, либо потребовать расторжения договора.

 

К возможности использования этих вариантов защиты приводит не само по себе нарушение, а только наступление последствия нарушения – невозможности использования или лишения того, на что был вправе рассчитывать. Если и без документов использование имущества арендатором возможно и полезный эффект от использования не уменьшается, то никакой защиты арендатору не предоставлено.

 

Кроме того, в ст.611, закрепляющей соответствующее правило, требование предоставления документов и требование расторжение договора являются альтернативными. В том отличие главы 30 и главы 34. В к-п, где к обязанности передать товар предъявлялось требование о передаче документов, был установлен ступенчатый механизм защиты: сначала потребовать документов, и только потом, если это не действовало, прибегать к расторжению договора.

 

В аренде законодатель уже отказывается от ступенчатого построения системы защиты. Право требовать документов и право требовать расторжения являются альтернативными возможностями. Выбор отдан исключительно на усмотрение арендатора.

 

Говоря о последствиях нарушения данного требования, нужно посмотреть п.8 Инф. письма N66 на основании синаллагматичности делает попутные выводы. Там в аренду был передан вертолет, а документы свидетельства о регистрации и сертификаты летной годности не предоставлены. Далее вопрос: платить аренду или нет? Арендатор выбрал не платить, а арендодателю это не понравилось, де, вещь-то передана. Ключом ответа на этот вопрос послужила синаллагматичность договора аренды. Само фактическое предоставление не создало для арендатора тех имущественных благ, на которые он рассчитывал. Летать он не мог, потому что без документов летать нельзя. Отсюда, ВАС сделал вывод, что платить не за что.

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что передаваемое имущество должно быть надлежащего качества. Это имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. При этом, поскольку закон исходит из свободы сторон в определении требований к качеству, мы должны понимать, что принципиально предметом аренды может быть и неисправная вещь. Нарушением будет предоставление имущества в состоянии, не соответствующем оговоренному качеству в договоре.

 

При нарушении требования арендодатель несет ответственность за недостатки. Для того, чтобы адекватно всё это понять, регламентацию пределов ответственности арендодателя за недостатки говорит п.2 ст.612 ГК РФ, который эти пределы и закрепляет. Арендодатель отвечает за все недостатки кроме тех, которые были оговорены, которые были заранее известны арендатору и те, которые должны были быть обнаружены при обычном осмотре и проверке. С точки зрения ст.612 ГК РФ знание или незнание арендодателя об этих недостатков не имеет значения на возложение ответственности на него. Арендодатель также будет нести ответственность за недостатки, даже если он о них не знал.

 

Таким образом, здесь термин ответственность употреблен в условном смысле слова и сама ответственность строится по системе гарантии (не важно, кто их сделал, знаем ли мы о них).

 

Такое положение вещей не должно нас шокировать. Мы с таким уже сталкивались в к-п, где ответственность продавца за недостатки базировалась тоже на системе гарантии. Вообще, этот подход системный сегодня. Этот подход абсолютно логичен, потому что в решении соответствующего вопроса риск недостатков будет нести либо арендодатель, либо арендатор. Поняв, что выбор не так велик, из этих вариантов выбор предопределен. Поскольку арендодатель является собственником имущества, он должен отвечать за любое состояние этого имущества вне зависимости от того, знает он о них или не знает. Любое иное решение будет граничить с несправедливостью. К тому же, у арендатора никакой возможности контролировать ее не было до передачи вещи.

 

В том случае, когда у нас наличествуют недостатки, за которые отвечает арендодатель, в качестве средств защиты арендатора законодатель предусматривает следующие альтернативные возможности. Арендатор вправе потребовать либо потребовать устранения недостатков, либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо потребовать возмещения собственных расходов на устранение, либо потребовать расторжения договора.

 

Использование любого из способов защиты отдано на выбор арендатора. При этом предписания предпоследнего абзаца п.1 ст.612 ГК РФ вызывают интерес. Там есть норма, которая соответствует международным стандартам о том, как должна строиться защита субъекта оборота. Арендодатель может заблокировать использование тех или иных способов защиты, осуществив замену вещи ненадлежащего качестве вещью надлежащего качества. Достаточно прогрессивное регулирование. Оно основано на учете интересов обоих субъектов обязательства. Да, конечно арендодатель нарушил, но защита интересов арендатора в этой связи не должна кардинальным образом нарушать интерес арендодателя. Получает ситуация, когда и волки сыты, и овцы целы (и пастуху добрая память).

 

Нас не должно смущать то обстоятельство, что предмет аренды – это индивидуально определенная вещь. Мы просто должны отдавать себе отчет в том, что термины индивидуально определенная и уникальная вещь – это термины разные. Следовательно, такая замена возможна. Если речь будет идти об уникальном объекте, то тогда замена объективно невозможна.

 

Следующее требование, которое предъявляется к обязанности арендодателя предоставить имущество, состоит в том, что арендодатель должен предупредить арендатора обо всех права третьих лиц на имущество, переданное в аренду. Это требование юридического качества объекта. Это требование очевидно, потому что явно наличие прав третьих лиц способно нарушить исходный интерес арендатора. Например, если вещь является заложенной и существует угроза обращения взыскания на этот предмет залога, то у арендатора нет возможности планировать свои действия. Именно поэтому законодатель выдвигает требования юридического качества объекта. Норма ст.613 ГК РФ далека от совершенства, потому что из нее нельзя однозначно вывести границы ответственности арендодателя за эти самые юридические недостатки. Будет ли арендодатель отвечать только за те права третьих лиц, которые были ему известны и не были им сообщены, или же он будет отвечать вообще за все права третьих лиц, даже о тех, о которых ему известно не было. Тут у нас поле для размышления.

 

Вопрос о том, на ком будет лежать риск соответствующих прав? Либо на арендаторе, либо на арендодателе. Но арендатору ни о каких правах неизвестно, ибо вещь-то не его. А вот арендодатель должен знать о правах других лиц на свою вещь, которая находится в его обладании.

 

Варианты защиты арендатора: можно потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо можно потребовать расторжения договора.

 

Только при полном соблюдении указанных выше требований обязанность арендатора исполнена должным образом.

 

Круг обязанностей арендодателя не заканчивается. Помимо обязанности предоставить имущество закон возлагает на арендодателя обязанность осуществлять капитальный ремонт имущества. Это отголосок бремени содержания имущества. Законодатель учитывает с одной стороны то, что арендодатель продолжает оставаться собственником, а с другой стороны, возложить обязанности по содержанию можно и на арендатора.

 

Все возможные ремонты законодатель делит на две группы: ремонт капитальный и ремонт текущий. Капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, а текущий ремонт – обязанность арендатора. Однако, поскольку данный вопрос завязан на экономические интересы субъектов, законодатель делает эти нормы диспозитивными. Стороны, воплощая свой интерес, могут решить этот вопрос иначе.

 

Под капитальным ремонтом понимается восстановление целостности вещи, т.е. замена ее конструкции или основных частей, узлов и деталей в связи с существенным износом или разрушении. Поскольку здесь идет речь о ремонте, предполагающем восстановлении исходной конструкции, законодатель возлагает эту обязанность на арендодателя. У арендатора интерес использования вещи лишь временный, а собственнику вещь нужна целой всё время, поэтому собственник и должен беспокоиться об исходном состоянии вещи.

 

Арендодатель должен исполнить свою обязанность в срок, установленный в договоре, а если он не установлен договором или имеется необходимость в производстве капитального ремонта, то в разумный срок после возникновения соответствующей необходимости.

Например, договор заключен на 50 лет, предмет аренды – здание. В договоре написано – капитальный ремонт каждые 10 лет. Спустя 10 лет пришел и отремонтировал. Но после ремонта здание разрушилось. Чего, нам еще ждать 10 лет? Нет, надо в разумный срок, потому что появилась необходимость проведения капитального ремонта.

 

Если арендодатель свою обязанность не исполняет, то п.1 ст.616 ГК РФ предоставляет арендатору следующие возможности защиты. Арендатор вправе по своему усмотрению либо самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать расходы, либо требовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо требовать расторжения договора.

 

Обязанности арендодателя на этом заканчиваются.

 

Теперь обязанности арендатора.

 

В литературе все начинается с того, что арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества, при этом мы должны понимать, что если и соглашаться с этим тезисом, то только в том случае, если ударение будет ставиться на слова «в соответствии». Никакой обязанности пользоваться у арендатора нет. Это его право.

 

При неисполнении данной обязанности, при нарушении установленных пределов реализации права пользования, арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Тут способ юрисдикционный.

 

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что он должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. В данной обязанности мы видим воплощение конца истории: речь идет о распределении времени содержания. Если капитальный ремонт лежит на арендодателе. Текущий ремонт – устранение мелких недостатков и предотвращение преждевременного износа. Он имеет дело с сиюминутными недостатками или износом вещи. Экономически вполне возможно возложить эту обязанность на арендатора, ибо он в этом заинтересован. Но это диспозитивная норма. Иное может быть установлено законом или договором.

 

При нарушении этой обязанности, если это нарушение неоднократно либо приводит к существенному ухудшению состояния имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Следующая обязанность арендатора – главная. Это обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

 

Мы знаем, что размер определяется соглашением сторон. Это несущественное условие, ибо есть ст.424 ГК РФ. Что касается порядка и срока исполнения этой обязанности, то они определяются соглашением сторон. Это тоже несущественное условие. Этот вывод проистекает из абз. 2 п.1 ст.614 ГК РФ.

 

Говоря об обязанности арендатора вносить арендную плату, мы еще раз должны вспомнить, что эта плата – эквивалент возможности пользования и носит встречный характер по отношению к возможности пользования.

 

П.13 Инф. письма ВАС N66. Сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 01.06.2012 года. 1-го апреля 12 года арендатор осознал бесперспективность использования имущества. Он перестал использовать имущество и выехал из него, освободив его. Должен ли арендатор уплачивать арендную плату за период с 01.04.12 до 01.06.12 года? Да, должен. Ибо плата вносит не за пользование, а за предоставление возможности пользования. Эта возможность была ему предоставлена, он сам отказался использовать. Односторонний отказ (ст.310 ГК РФ) недопустим.

 

Что касается последствий нарушения данной обязанности по внесению арендной платы, то, во-первых, возникает вопрос: какой способ защиты и какая форма ответственности должна действовать по умолчанию? Возмещение убытков. Проценты не могут, потому что форма платы может быть и не денежной. Проценты могут быть только тогда, когда плата выступает в деньгах. Если плата в деньгах, то тогда проценты и возмещение убытков в части, не покрытой процентами. А если плата не в деньгах, то возмещение убытков.

 

Помимо данной ответственности в качестве негативных последствий нарушения со стороны арендатора обязанности платить, закон говорит, что если нарушение данной обязанности носит существенный характер (невнесение арендной платы более 2 раз подряд), то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

 

С точки зрения последствий неисполнения арендатором обязанности платить, в практике возник вопрос: а может ли в качестве обеспечения удовлетворения своих требований арендодатель, не получив арендную плату, удерживать имущество, переданного в пользование? Если речь идет о денежном обязательстве и все условия ст.359 выполняются, то да. Например, я обязан был вносить плату, причем я вам дал имущество в пользование и еще часть платил. А еще мы предприниматели. Тогда можно удерживать.

 

В практике есть другой вариант (п.14 инф. письма N66). Был сдан склад в аренду. Начав использование имущества, арендатор поместил на складе принадлежащий ему товар. А потом он прекратил вносить арендную плату и скрылся. Спустя некоторое время, срок аренды уже истек, арендатор бывший возвратился и говорит: вещички мои отдай, пожалуйста. А арендодатель говорит: конечно же отдам, как только ты погасишь задолженность по арендной плате. И вот арендатор пошел в суд с требованием о возврате имущества. Какое решение должен был принять суд? Обязательное условие удержания, получение законного владения вещью. В данном случае воли арендатора на передачу владения товарами арендодателем не было. А ВАС сказал иначе: действия по удержанию являются законными, а «владение не предоставлялось» ВАС попытался преодолеть за счет умозаключения: договор истек, а арендатор вещь не забрал, то, тем самым, он владение и предоставил. Этот вывод порочен.

 

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что без согласия арендодателя арендатор не может сдавать имущество в субаренду, заем, перенаем, безвозмездное пользование третьим лицам.

 

Само существо этого регулирования (ст.615 ГК РФ) является традиционным. Закон традиционно исходит из понимания права пользования в буквальном смысле этого слова и не включает в содержание права пользования возможность распоряжаться таким имуществом.

 

При этом никаких конкретизаций относительно порядка и формы такого согласия ст.615 не содержит, а, следовательно, поскольку употреблен термин «согласие», то значит, это может быть согласие предварительное (соглашение) и последующее (одобрение). Согласие может быть выражено любым образом и в любой форме. Это может быть согласие предварительное, помещенное в сам договор аренды, это может быть согласие, которое уточнено относительно субъекта, в отношении которого распоряжение возможно, это может быть выражено в составлении отдельного документа, это может быть выражено в форме визирования. Никаких конкретизаций ст.615 не дает. Главное, чтобы это согласие наличествовало. Только если такое согласие будет, реализация соответствующих прав возможна.

 

Наконец, последняя обязанность арендатора, которая вытекает из срочного характера договорных отношений по аренде. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендуемое имущество арендодателю. Он должен возвратить то же самое имущество в исправном состоянии с учетом его нормального износа.

 

При нарушении данной обязанности законодатель возлагает на неисправного арендатора целый ряд негативных последствий, которые и стимулируют арендатора к должному поведению.

 

Во-первых, за весь период просрочки арендатор должен будет уплатить арендную плату. С догматических позиций, верно говорить, что арендатор платит сумму, равную арендной плате, потому что арендных отношений уже нет и, соответственно, арендной платы тоже нет. Тут речь идет о неосновательном обогащении, которая равна размеру ранее согласованной арендной плате. Также арендатор должен возместить убытки в части, не покрытой соответствующей суммой. Кроме того, на арендатора, просрочившего возврат имущества, закон возлагает риск случайной гибели или повреждения соответствующего имущества.

 

При этом данную ситуацию, когда в нарушение указаний закона арендатор продолжает пользоваться имуществом, нельзя квалифицировать как договорные отношения. Ее нужно отличать от ситуации, указанной в п.2 ст.621 ГК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и при этом нет возражения арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Разница в том, что в первом случае у нас противоправное поведение, а во втором – всё правомерно, тут имеет место пролонгация договора аренды.

 

При этом очевидно, что п.2 ст.621 ГК РФ являет собой некое изъятие из общего правила, когда молчание воспринимается как некое согласие. Именно по наличию или отсутствию возражения арендодателя эти две ситуации и различаются. В первой ситуации арендодатель сказал: «Возвращай!», а во второй ситуации арендодатель не возражает против дальнейшего пользования вещью арендатором.

 

Поскольку ключом к разграничению этих двух ситуаций является наличие или отсутствие возражения арендодателя, отсюда правовое значение будут иметь только те действия, которые максимально близки к истечению договора. Например, аренда заключена до 31.12 соответствующего года. А арендодатель хер положил на то, что аренда истекает 31.12. В марте вспомнил, что аренда истекла, и он пошел к арендатору и сказал: «Отдавай вещь!» Здесь возражение не будет иметь юридической силы, ибо промежуток времени большой прошел с момента прекращения аренды. Возражений после 31.12 не было, а значит, договор был пролонгирован. Если он возражает, то тогда договор прекратится через 1 или 3 месяца в зависимости от объекта (для бессрочных аренд). А если бы возражение было подано, например, 2-го января, а арендатор бы вещь не отдавал, то тут пролонгации аренды не было, и пользование арендатором вещи было противоправным.

 

Права арендатора.

 

Тут только такие права, которые значимы. Эти права не были предметом анализа, когда мы рассматривали обязанности арендодателя.

 

Во-первых, закрепленное п.1 ст.621 ГК РФ, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Мы должны понимать, что установление этого права – это попытка законодателя воплотить идею стабильности договорных отношений.

 

При этом законодатель понимал, что защищая интерес арендатора, нужно еще и защитить интересы арендодателя как собственника. Поэтому ст.621 ГК РФ, устанавливая преимущественное право на заключение договора на определенный срок, выдвигает ряд условий, только при соблюдении который, данное право арендатора может быть выполнено. Преимущественное право предоставляется только арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. Понятно, что если арендатор плохо выполнял свои обязанности, то арендодателю такой контрагент не нужен. А тот, кто хорошо выполнял свои обязанности, заслужил доверие у арендодателя. Это преимущественное право сразу исчезает при наличии любого нарушения договора аренды (существенное или несущественное – без разницы).

 

Вторым условием, необходимым для реализации преимущественного права, является письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Сама инициатива заключить договор на новый срок должна исходить от арендатора, потому что у арендатора есть тот интерес, о котором арендодатель может и не знать.

 

Третье условие для реализации преимущественного права состоит в том, что арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Требование вполне логичное, потому что арендодатель является собственником имущества. Если в течение одного года он не сдает имущество в аренду, значит, он не желает аренды. А если в течение года заключил аренду с другим лицом, то арендатор может в суде потребовать перевода прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п.1 ст.621 ГК РФ).

 

У арендатора по ст.621 ГК РФ существует преимущественное право на заключение нового договора, а, значит, условия нового договора могут отличаться от прежнего договора.

 

П.35 Инф. Письма N66 – арендодатель отдал имущество в ссуду в течение года, отказав в аренде предыдущем арендатору. В таком случае, арендатор требовать перевода прав и обязанностей по ссуде не может.