Тема 2. Правовые основы недвижимости
Понятие недвижимости прописано в Гражданском Кодексе Российской Федерации в статьях 130 и 132. Недвижимость как основное достояние каждой страны подлежит особому контролю со стороны государства. Любые операции с недвижимым имуществом необходимо регистрировать.
Говоря о недвижимом имуществе необходимо рассмотреть права на данные объекты. «Право» - основной юридический термин, имеющий, по мнению юристов-правоведов, четыре основных значения.
1. Право, как социальный регулятор, обладающий объективным содержанием, не зависящим от воли и интересов отдельных граждан и групп людей. Право – это система законодательствав данном государстве или группе государств (например, «общее право», « континентальное право и т. д.).
2. Право – отрасль законодательства (например, «земельное право», «банковское право»).
3. Право – совокупность правомочий конкретного лица,обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения его интереса или выполнения его обязанностей.
Право как система законодательства подразделяется на частное право и публичное право.
Частное право – совокупность юридических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе.Отдельными областями частного права являются:
- частные лица, как субъекты отношений
- и частный интерес как содержание отношений
Публичное право – совокупность юридических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом, обеспечивающих защиту интересов всего общества в целом.
Лицо, которомупринадлежит право, называется активным субъектом,лицо, на которомлежит обязанность – пассивным субъектом.
Права бывают абсолютные и относительные и различаются по числу субъектов.
Абсолютные права –субъективные права, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность всех его сограждан, и поэтому защищаются против всякого и каждого, забывшего лежащую на нем обязанность.
К абсолютным правам относятся:
1) вещные права;
2) исключительные права (авторское право, право на товарный знак и др.)
3) права личной власти (родителей, опекунов)
В курсе экономики недвижимости с точки зрения правоотношений особое место занимает вещное право.
Вещное право - это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.
Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочий лица-правообладателя.
Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.
Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ, статья 216.
Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);
- сервитуты (ст. 274,277);
- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);
- право оперативного управления имуществом (ст. 296);
Имущество -совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Как правило, говоря об имуществе, принадлежащем какому-либо лицу, подразумевают:
- активы – совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
- пассивы – совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица, совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
Право собственности -это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю
Право собственности является основополагающим в системе права. Это единственный вид вещного права, которое регламентирует право на свою вещь, остальные вещные права – это права на чужие вещи.
Действующий ГК РФ определяет ст.209 право собственности, согласно которой собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе решать любые действия по отношению к своей собственности, не противоречащие законодательству. Собственник несет бремя содержания своего имущества, риски его гибели или порчи и иное предусмотренное законодательством РФ.
Субъектами права собственности могут быть:
- частные лица (физические и юридические)
- государство (РФ или субъекты РФ)
- органы местного самоуправления (муниципальные образования)
Право всех собственников равным образом защищаются государством.
Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положением главы 14 ГК РФ ст. 218-234.
Право собственности возникает:
1. при производстве новой вещи (при соблюдении законных оснований)
2. на основании договора купле продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого права
3. при реорганизации юридического лица
4. при передачи недвижимости или имущественных прав на имущество по наследству другим лицам по завещанию или в соответствии с законом.
Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения.
Основания прекращения права собственности определены главой 15 ГК ст. 235-243. право собственности прекращается, если собственник:
- передал имущество другим лицам
- отказался от права собственности
- утратил право собственности на имущество в случае гибели ли уничтожения имущества.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.
Принудительное изъятие возможно в случаях (ГК 235):
- обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу
- отчуждение имущества, в результате изъятия земельного участка
- конфискация
- раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел доли
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.
Право собственности состоит из трех прав:
·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.