Коэффициента капитализации

Кумулятивный (суммарный) метод определения общего

Недвижимости

Ставки по разным типам объектов

Таблица 8.1

Тип объектов	Параметры
С земли	К земли	С здания	К здания	К общ.
1. Особняки без участка земли	0,2	0,102	0,8	0,215	0,1924
2. Особняки с участком земли	0,4	0,102	0,6	0,2	0,1608
3. Типовые здания старой Постройки	0,3	0,102	0,7	0,244	0,2014
3. Типовые многоэтажные здания (серии московских ДСК)	0,13	0,102	0,85	0,23	0,2088

 

Анализ данных таблицы показывает, что величина общего коэффициента капитализации дохода по объектам недвижимости гражданского назначения (в данном случае жилья) находится в диапазоне от 16 до 22%, а ставки капитализации для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов от 14 до 16%.

 

 

Суть данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента капитализации – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка.

Первый компонент процентной ставки – безрисковая ставка. Она обычно равна ставке дохода на долгосрочные облигации или на среднесрочные правительственные облигации (наиболее стабильный ЦБ).

 

К безрисковой ставке прибавляются следующие поправки:

Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.

Общее правило здесь такое: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, что бы побудить инвестора к риску.

Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Размер этой поправки должен быть от 1 до 5%.

Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно в периоды спада деловой активности в данном секторе рынка.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс указанные три поправки.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки размещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком минус.