АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при определении рыночной стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной» (МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО).
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:
Юридическая допустимость: рассмотрение тех. способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, норма градостроительства, экологическим Законодательством и др. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Пример выполнения
Типичными вариантами использования застроенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:
1.Снос строения. 2.Продолжение использования в том состоянии, в котором объект находится на момент оценки.
3.Изменение использования (предназначения) нереконструированного объекта недвижимости.
4.Реконструкция и модернизация объекта. Все четыре варианта юридически допустимы и физически возможны.
Были рассмотрены все четыре сценария с принятием во внимание ожиданий инвестора на данный момент. В данном случае возможен следующий вариант использования оцениваемого объекта недвижимости:
1) продажа объекта в том состоянии, в котором он находится на момент оценки;
2) проведение капитального ремонта и последующая продажа объекта под жилой фонд.
Учитывая местоположение объекта в зоне частных домовладений, относительную удаленность объекта от центра города, удобные подъездные автодороги и достаточно высокий спрос на жилую недвижимость в городе, малую площадь земельного участка для нового высотного строительства, Оценщик считает наилучшим и наиболее эффективным использование оцениваемого нежилого строения:
I вариант — использование на данном этапе под 4-квартирный жилой дом (4x3 комнаты — 245: 4 = 61, 25 м2) с проведением соответствующей реконструкции здания.
II вариант — использование под организацию компактного коммерческого производства (малого бизнеса) с офисом, производственными и складскими помещениями.
Экономически целесообразным является II вариант.