Понятие управления недвижимостью.
Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
Подходы к оценке недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению.
Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Согласование результатов оценки.
Как следует из анализа основных подходов к оценке стоимости недвижимости и соответствующих им методов, каждый из подходов реализует определенный экономико-теоретический взгляд на природу стоимости в такой прикладной сфере как экономика и оценка недвижимости.
Ни один из этих подходов не отражает абсолютно адекватно природу и величину стоимости, поэтому разные подходы с неизбежностью должны давать в реальных экономических условиях разные результаты. (Теоретически равенство результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, возможно лишь в идеально сбалансированной экономике, где издержки равны цене, а цена – выгодам. Однако такая экономика не способна к развитию).
Для получения максимально верного результата оценки, во-первых, в ее процессе необходимо использовать разные подходы, а, во-вторых, завершающим этапом оценки должно стать согласование полученных с
Согласование- это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке и определение итогового значения оцениваемой стоимости.
Оценщик должен определить, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении должен указать какой вес может быть придан тому или иному подходу при формулировании окончательного суждения о величине стоимости.
Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.
Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов и даже одинаковые по названию факторы имею разное содержание.
Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости.
Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:
· для жилой недвижимости местоположение, прежде всего, это близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транспорта, к зонам отдыха, промышленным зонам;
· для розничной торговли местоположение – это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к аналогичным торговым предприятиям;
· для офисных помещений местоположение – это близость к престижным районам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.
Наряду с этим, каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.
При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.
Определение количественного выражения («цены») характеристик увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта – важнейшая составляющая работы оценщика.
Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.
Контрольные вопросы:
Какие экономические теории лежат в основе подходов к оценке стоимости недвижимости?
В чем отличия подхода к оценке от метода оценки недвижимости?
Почему затратный подход предполагает отдельную оценку земли?
Какова наилучшая сфера для применения сравнительного подхода?
Какие принципы лежит в основе доходного метода?
Что такое эффективный возраст здания?
Какие условия необходимы для определения рыночной стоимости недвижимости?
Совпадают ли понятия «стоимость в пользовании» и «индивидуальная стоимость»?
Если не выдержаны сроки экспозиции, то мы имеем дело с….. стоимостью?
Как вносятся поправки на условия сделки при использовании метода сравнительного анализа продаж?
Какая экономическая теория лежит в основе принципа остаточной продуктивности земли?
Что такое внешний износ недвижимости?
Что является критерием устранимости физического и функционального износа?
Почему при использовании затратного метода отдельно рассчитывается стоимость земли?
В чем недостатки метода прямой капитализации дохода?
В чем основные проблемы использования метода дисконтирования денежных потоков?
Управление недвижимостью - частный случай управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления объект управления в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.
Управление всегда осуществляется в условиях изменяющейся внешней среды, которая воздействует как на субъект, так и на объект управления. Таким образом, совокупность взаимосвязей, возникающих в процессе управления, включает в себя прямые связи (управляющие воздействия) субъекта управления с его объектом, обратные связи (реакция объекта управления на управляющие воздействия), прямые и обратные связи субъекта и объекта управления с внешней средой.
Управление как системное и систематическое воздействие субъекта управления на его объект включает в себя ряд составляющих, среди которых отметим две.
Во-первых, важнейшей составляющей управления является принятие управленческих решений основанных на выборе наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и пр.).
Во-вторых, управление всегда выступает как комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.
Традиционно в составе этих функций выделяют следующие:
· прогнозирование и планирование - изучение будущего, постановка целей и разработка программы действий по их достижению,
· организация - создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижений поставленных целей ,
· руководство (распоряжение) – приведение в действие персонала,
· координация – согласование действий отдельных участников деятельности,
· контроль – наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений.
Приведенный набор функций был предложен еще в начале прошлого века французским ученым А.Файолем, но и сегодня он сохраняет свою актуальность, в том числе и сфере управления недвижимостью.
Подчиняясь общим законам управленческой деятельности, управление недвижимостью имеет, вместе с тем, и существенные особенности.
В числе этих особенностей отметим следующие:
Во-первых, недвижимость это один из материальных носителей собственности. Управление недвижимостью – способ реализации экономической власти собственника и не случайно в современных трактовках права собственности право на управление выделяется в одно из важнейших правомочий собственника.
Во-вторых, любой объект недвижимости – это сложная техническая, экономическая и правовая конструкция и управление недвижимостью учитывать эти составляющие недвижимости.
Базовым определением понятия " управление недвижимостью" является следующее: Управление недвижимостью – управленческая деятельность, направленная на обеспечение максимальной эффективности использования объекта (объектов) недвижимости в соответствии с интересами собственника.
Определение управления недвижимостью как деятельности, реализующей права и интересы собственности показывает, что эта деятельность может осуществляться как самим собственником непосредственно (внутреннее управление), так и привлекаемыми им наемными управляющими (внешнее управление).
В этом смысле определение управления недвижимостью как особого рода предпринимательской деятельности является следствием общего процесса выделения функции управления в ходе развития общего процесса общественного разделения труда. Это выделение имеет как позитивные, так и негативные последствия.
К преимуществам внешнего управления следует отнести:
1 профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления;
2 знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;
3 отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;
4 возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;
5 заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной систем вознаграждения управляющей компании);
6 эффект масштаба.
В качестве недостатков внешнего управления следует указать на такие обстоятельства как:
1 риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;
2 возможная недостаточная мотивация к снижению расходов;
3 недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.
Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией, в то время как достоинства внешнего управления определяются тем, что оно способно обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как по управлению, так и по содержанию недвижимости, а также повышению доходности недвижимости.
Необходимо различать управление недвижимостью как способ реализации интересов собственника (базовое понятие), и управление как предпринимательскую деятельность, которое представляет один из вариантов осуществления управления.
Нужно обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Довольно часто в сферу управления недвижимостью включают и деятельность по управлению проектами развития недвижимостью (управление девелопментом). В связи с этим необходимо отметить следующее. Развитие недвижимости является одним из моментов в жизненном цикле недвижимости и потому управление развитием может рассматриваться как одна из составляющих управления недвижимостью, понимаемом предельно широко. Однако, управление процессами девелопмента имеет столь значительную специфику, что давно уже привело к выделению управления девелопментом в отдельную сферу деятельности.
Учитывая сказанное, представляется оправданным выделение управления как деятельности, направленной на наиболее эффективное использование недвижимости и управление девелопментом как деятельности, объектом которой является процесс развития недвижимости.
В данно главе рассматривается управленческая деятельность по эффективному использованию существующих объектов недвижимости. Следующая глава будет посвящена вопросам развития недвижимости.