Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как:
1 срок физической жизни здания,
2 срок экономической жизни здания,
3 эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:
1 Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
Корректировка производится по формуле:
ВС=ТС-НИ
ВС – восстановительная текущая стоимость,
ТС – стоимость замещения,
НИ – накопленный износ.
4 этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой- либо застройки на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов:
2 Метод сравнения продаж.
Метод базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Использование метода предполагает:
- подбор сопоставимых с оцениваемым участком, участков земли с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам);
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
3 Метод переноса (распределения)
При использовании этого метода используются данные о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.
4Метод капитализации ренты.
Метод основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.
5Метод (техника) остатка для земли.
Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.
5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
СН= ВС+СЗ
СН - стоимость недвижимости,
ВС – текущая стоимость здания,
СЗ – стоимость земельного участка.
Как видим, стоимость объекта недвижимости определяется при использовании данного метода как сумма стоимости улучшений и земельного участка.