Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.

Рис.3.2. Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости

Рис. 3.1. Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Участки/ параметры	Лучший	средний	худший
Издержки (включая нормальную прибыль)
Выпуск
Издержки на единицу
Цена
Выручка
Рента

 

Из данных, приведенных в таблице, видно, что если бы цены формировались бы на основе издержек на средних и лучших землях, то на худших землях хозяйствовать невыгодно Вследствие этого цены на продукцию поднимаются и становится выгодно использовать худшие земли.

Таким образом,

1) издержки на худших землях лежат в основе цены на продукцию;

2) на лучших и средних землях возникает дополнительный доход;

3) дополнительный доход является результатом лучшего качества земли и принадлежит ее собственнику.

Дифференциальную ренту принято разделять на ренту по плодородию и ренту по местоположению (что ближе к экономике недвижимости).

Ренту по местоположению часто применяют при анализе сельскохозяйственного и промышленного производства, имея в виду, что близость или удаленность от рынков сбыта влияет на величину издержек производителя. Эти положения могут быть вполне использованы и при анализе процессов, происходящих в сфере недвижимости. Но у сферы недвижимости есть и существенная особенность – местоположение влияет, не только на издержки, но и на доход: объекты, лучшие по местоположению имеют и большую цену, что несколько меняет механизм создания и присвоения ренты.

Смысл этих изменений может быть продемонстрирован путем внесения некоторых изменений в приведенную выше таблицу(рис.3.2.):

 

 

 

Участки/факторы	Ближний	Средний	Дальний
Издержки (включая нормальную прибыль)
Выпуск
Издержки на единицу продукции
Цена	6о
Выручка
Рента

Как видим, в данном случае рента возникает как следствие того, что при одинаковом качестве инвестиций в землю (на практике, конечно все намного сложнее, поскольку инвестиции в лучшие участки земли отличаются по своим характеристикам от инвестиций в худшие участки, но сути дела это не меняет), они приносят больший доход, содержащий рентную составляющую.

Причина дифференциальной ренты в сфере недвижимости – ограниченность земель и различия в их качестве.

Источник – более высокая цена на объекты недвижимости, имеющие лучшее местоположение.

Другой вариант разделения дифференциальной ренты – деление на

ренту первого и второго рода, где рента первого рода возникает лишь как следствие естественных факторов (естественное плодородие и местоположение), а рента второго рода как результат вклада экономических факторов (вклад человека).

В реальной хозяйственной практике практически всегда сдаваемый в аренду земельный участок является результатом взаимодействия земли и внеземельных факторов (дренаж, склады и пр., поэтому уплачиваемая за земельные участки арендная плата включает в себя как непосредственно ренту, так и плату за пользование капиталом.

На практике почти всегда есть вклад капитала (рента второго рода) – поэтому арендная плата за земельный участок: рента + износ капитала + процент на капитал.

 

Соответственно этому, ставка, по которой должна определяться арендная плата за пользование земельного участка с улучшениями, должна включать в себя ставку ренты, ставку возврата капитала, ставку дохода на капитал:

r = r1+r2=r3

r – общая ставка для определения арендной платы

r1- ставка ренты

r2 – ставка возврата капитала

r3- ставка дохода на капитал

Понятие аренды и арендной платы.

В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ….обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (При этом в комментариях к ГК указывается, что ранее, в основном, имущество передавалось во владение и пользование, а теперь – и только в пользование).

Предмет договора аренды, т.о., - отдельные правомочия, входящие в право собственности.

Договора аренды недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок, не менее 3-х месяцев до даты предполагаемого расторжения.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора являются сроки аренды.

В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.

Арендные отношения являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя - в получении от арендатора платы за использование (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендные отношения показывают, как один объект недвижимости одновременно обеспечивает реализацию двух экономических интересов: собственника (арендодателя) и пользователя (арендатора).

Основной экономической формой, через которые реализуются арендные отношения, является арендная плата – плата за временное пользование и владение имуществом.

Арендная плата, с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.

Арендная платаможет устанавливаться, согласно ст.614 ст. Гражданского кодекса РФ пятью способами, но наиболее распространенным вариантом является уплата арендной платы в виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является ставка арендной платы = величина денежных платежей в единицу времени за единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр.).

Уровень ставок арендной платы в условиях рынка формируется на основе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами:

Местоположение объекта, раскрывающееся через такие параметры как доступность и окружение.

Физические (технические) характеристики земельного участка и улучшений (инженерное обеспечение участка и улучшений, этажность, площадь и конфигурация помещений, эксплуатационные характеристики).

Экономические характеристики объекта (степень износа, уровень расхода энергии и иных ресурсов, соотношение полезной и общей площади).

Удобства и сервисные возможности объекта (парковка, средства связи и пр.)

Тот факт, что уровень арендной платы определяется в условиях рыночной экономики на основе спроса и предложения, не снимает проблему его определения, которое может производиться, и реально производится как с позиций арендодателя, так и с позиций арендатора.

С точки зрения арендодателя (собственника) арендная плата должна обеспечивать возврат вложенного собственником капитала и получение на него дохода и, таким образом, может быть представлена как суммы амортизации (возврата капитала) и дохода на капитал.

На практическом уровне минимально допустимый с точки зрения арендодателя уровень арендной платы может быть определен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.

Максимальный уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется:

- соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);

- набором предоставляемых арендатору услуг;

- распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.

Следует иметь в виду, что для арендатора арендная плата – это одна из составных частей его издержек, а потому для каждого из них, как было показано ранее, в блоке 2, есть свой максимально возможный ее уровень, определяемый общей величиной его издержек, уровнем цен на производимые им товары (работы, услуги), значением местоположения для доходности его деятельности и пр.

 

Чистая, общая (валовая), распределенная и процентная рента.

Исчисление арендной платы (часто именуемая рентой) может базироваться на принципах чистой или общей ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.

Чистая рента = возврат капитала + доход на капитал (арендный процент)

При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.

Общая рента = возврат капитал + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.

Следует иметь в виду, что чистая и общая рента – это базовые противостоящие друг другу понятия, и на их основе может существовать много конкретных способов исчисления арендной платы в зависимости от конкретной экономической ситуации, позиций арендодателя и арендатора.

Так, в качестве третьего варианта довольно часто называют «распределенную ренту», при которой в арендную плату включается часть операционных издержек, а остальные арендатор оплачивает дополнительно (или сам выполняет необходимые работы).

Использование различных базисов: чистой или общей ренты при определении уровня арендной платы и выбор конкретного варианта, в конечном счете, является результатом переговоров между арендодателем и арендатором. При этом следует иметь в виду, что в разной ситуации арендатору могут быть выгодны различные варианты исчисления арендной платы.

Помимо чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности т.н. процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений.

Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Величина переменной части арендной платы в процентном отношении ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Уровень арендной платы для различных категорий арендаторов может существенно отличаться. Например, при сдаче в аренду помещений в торговых центрах явными преимуществами обладают «якорные» арендаторы, обеспечивающие основной поток посетителей центра. В качестве якорных арендаторов, как правило, выступают супермаркеты, иногда магазины электроники, бытовой техники, спортивных товаров, а часто и все перечисленные одновременно.

 

 

Контрактная и рыночная арендная плата.

Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды.

Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.

Контрактная и рыночная арендные платы, как правило, не совпадают друг с другом, поскольку первая является фиксированной величиной, а вторая изменяется вместе с рыночной ситуацией.

 

Расчет площадей здания при установлении арендной платы.

Точное определение размеров сдаваемых в аренду площадей имеет существенное значение как для определения потенциального объема арендных платежей, так и для ведения переговоров с отдельными арендаторами.

Наиболее часто при проведении расчетов оперируют следующими понятиями:

Общая площадь здания - полная внутренняя площадь здания, включая подвалы, технические этажи, чердаки и пр.

Арендная площадь здания – полная внутренняя площадь здания , кроме площади вертикальных проемов ( лестницы, лифты).

Полезная площадь здания – площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты.

Рентабельная площадь в расчете на арендатора – как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в использовании общей площади, доступной всем арендаторам.

Существуют различные способы исчисления площадей зданий. Так, широко используются стандарты, разработанные Международной ассоциацией владельцев и менеджеров зданий (BOMA).

В соответствии с этим стандартом для исчисления рентабельной площади арендатора и предлагается используемую арендатором площадь умножать на коэффициент «рентабельная площадь(арендуемая) / полезная (используемая) площадь» (коэффициент R/U).

 

В качестве показателей, отражающих эффективность использования объектов недвижимости, предназначенных для извлечения дохода путем сдачи в аренду, как правило, рассматриваются чистый операционный доход и чистый валовой доход. Однако для понимания их необходимо также рассмотреть такие показатели как потенциальный валовой (или рентный) доход, эффективный валовой доход, операционные расходы (издержки).

Потенциальный валовой доход(ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения.

ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.

Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.

Реально получаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к снижению ПВД.

Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.

Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможности управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД, EGI) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

За счет эффективного валового дохода должны быть возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОР, OC) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. В операционные расходы включаются фактические расходы, связанные именно с объектом

На основе учета операционных расходов можно перейти к чистому операционному доходу. Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход(ЧОД, NOI) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. Однако, вместе с тем, уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН) или чистый валовый доход (ЧВД).

Чистый валовый доход ( поток денежных средств до налогообложения) образуется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга, а также затрат на восстановления изношенного капитала (амортизации):

ЧВД = ЧОД – амортизация – обслуживание долга

На основании показателя чистого валового дохода может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью):

ДСК = ЧВД – налоги на прибыль

 

Формирование и расчет системы показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, является основой для принятия инвестиционных решений, (например, о приобретении, преобразовании или перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта, об эффективности работы управляющего и т.д.

Вместе с тем, сам по себе он еще не предоставляет достаточно информации для принятия эффективных управленческих решений.

Оценить, насколько эффективно или неэффективно управление объектом, можно двумя основными путями:

- через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными;

- через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Одним из общих показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой общей нормы рентабельности (доходности) капитала.

Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (при условии типичности вложений к рыночной стоимости данного объекта недвижимости). Данный показатель для целей оценки эффективности можно сравнить с показателем, рассчитанным на базе ННЭИ для данного объекта или со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного назначения.

Критерием эффективности оперативного управления объектом будет соотношение ОКР=ОКР_ннэи или ОКР≥Ro при этом должно выполняться соотношение ОКР_ннэи≥Ro. Максимальную величину ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины действительного (эффективного) валового дохода, за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД. При этом необходимо также обращать внимание на соответствие КОР среднерыночным данным.