Безвозмездное пользование имуществом (Приватизация жилых помещений)

Аренда

Рента

Дарение

Наследование

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее

ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Завещать имущество могут дееспособные граждане.

Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности и гражданства.

При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

• завещание должно быть составлено письменно;

• завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;

• в завещании должны быть указаны время и место его составления.

Завещатель вправе наложить на наследника исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц. Например, на наследника жилого дома завещатель может возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или его частью. Право пожизненного пользования сохраняет свою силу и при последующем переходе права собственности (продаже, дарении и т.д.).

 

Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность, а также имущественных прав. Дарение является двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта, отказаться от него.

В качестве специального вида дарения действуют случаи пожертвований в общеполезных целях.

Для предупреждения имущественных злоупотреблений законодательством установлены следующие запреты и ограничения на дарение [4]:

• государственного имущества;

• имущества несовершеннолетних или недееспособных граждан;

• государственным служащим в связи с их должностным положением;

• работникам больниц, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении или воспитании;

• между коммерческими организациями.

Законом предусматриваются случаи отмены уже исполненного договора дарения по следующим основаниям:

• покушение на жизнь дарителя со стороны одаряемого;

• причинение одаряемым дарителю телесных повреждений;

• плохое обращение с подарком, которое может привести к утрате объекта;

• дарение от имени предприятия, находящегося под процедурой банкротства, или за 6 месяцев до объявления лица несостоятельным;

• предусмотренные договором случаи;

• нецелевое использование пожертвований.

 

Рента - передача получателем ренты в собственность плательщику ренты имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или на предоставление средств на свое содержание в иной форме. Получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога. Договор по этой сделке составляется в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Виды ренты:

1. Постоянная (бессрочная) рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При постоянной ренте право на получение денежных выплат переходит по наследству.

2. Пожизненная рента выплачивается до смерти получателя ренты. Денежная сумма не может быть меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ). Выплачивается обычно ежемесячно.

3. Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, где определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть меньше МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено периодическими денежными платежами.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение, жилое помещение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на покупателя.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять объект недвижимости, переданный ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата объекта недвижимости либо выплаты ему выкупной цены.

 

Аренда – право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник недвижимости или лицо, уполномоченное законом или собственником) предоставляет арендатору недвижимость за плату во временное пользование. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемой недвижимости, являются собственностью арендатора.

Договор аренды заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Договор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором, а также договор аренды может быть прекращен выкупом арендованной недвижимости. Размер арендной платы обязательно должен быть указан в договоре аренды, может изменяться по соглашению сторон. В договоре необходимо четко определить объект аренды: место его нахождения, поэтажные планы-схемы, описание состояния объекта с учетом физического и морального износа.

В аренду могут быть сданы земельные участки (за исключением земель, занятых федеральной службой безопасности) и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, многолетние насаждения. Запрещено сдавать в аренду атомные электростанции, объекты вооружения и др.

Установлены ограничения для сдачи в аренду природных объектов (на основании лицензии).

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на объект к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на два вида:

• Текущая – аренда, при которой арендатор получает во временное пользование здание (сооружение) за плату, но право собственности остается за арендодателем.

• Долгосрочная – аренда, при которой предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы.

В зависимости от степени экономической самостоятельности выделяют два вида аренды:

• Свободная аренда – нет ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими, исходя из своих целей и задач, самостоятельно формирует производственную программу и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

• Целевая аренда – недвижимость используется в заранее определенных собственником целях (для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве). И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость в соответствии со своими планами.

 

Ссудодатель передает имущество в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть то же имущество в состоянии, обусловленном договором.

Приватизация жилых помещений В соответствии с законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [13] можно приватизировать жилые помещения, находящиеся в государственной, ведомственной или муниципальной собственности, удовлетворяющие определенным условиям:

• наличие минимальных удобств, необходимых для проживания;

• жилой фонд должен относиться к категории, приватизация которой разрешена. Запрещена приватизация служебных помещений, жилых помещений в закрытых военных городках, специализированных домах, в домах, подлежащих сносу или реконструкции.

При приватизации занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от его размера и стоимости. Оценка жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности. Бесплатная передача прав собственности на жилое помещение возможна только один раз.

Для приватизации необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи. Члены семьи обладают правом долевой собственности на приватизированную квартиру. Граждане, имеющие приватизированную жилую площадь, имеют право получить другое жилье от государства в порядке улучшения жилищных условий, однако в этом случае ранее приватизированное жилье должно быть безвозмездно передано городской (районной) администрации.

Лица, ставшие собственниками жилой площади, обладают правом не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться ею по своему усмотрению в рамках, установленных Законом, т.е. совершать сделки со своей недвижимостью.

Для приватизации жилого помещения необходимо представить следующие документы:

• заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

• справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

• документ органов опеки и попечительства (если необходимо).

Решение о приватизации жилья должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов.

При переезде в другое жилое помещение граждане имеют право на его приватизацию при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения (деприватизация).

 

Приватизация предприятий может осуществляться в следующих формах:

• Ликвидация предприятия и реализация его активов с аукциона.

• Выкуп имущества, сданного в аренду.

• Продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50%

акций на коммерческом или инвестиционном конкурсе.

• Преобразование предприятия в АО с последующей продажей акций.

В процессе приватизации участвуют четыре группы субъектов:

1. Продавцы:

• Мингосимущество и его территориальные агентства.

• Российский Федеральный фонд имущества и назначенные им представители.

2. Покупатели:

• Физические лица.

• Юридические лица.

• Члены трудового коллектива предприятия, 50% которых создали юридическое лицо.

• Доверенные лица.

3. Государственные органы:

• Органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и муниципалитетов.

• Мингосимущество.

• Министерства и ведомства РФ.

• Антимонопольный комитет.

• Финансовые органы.

• Арбитражный суд.

• Комиссии по приватизации.

4. Профессиональные участники:

• Инвестиционные фонды.

• Коммерческие банки.

• Консультационные фирмы.

• Эксперты.