Недвижимость как товар

Классификация земельных участков

Для оценки и учета земельных участков используются 2 основных классификационных признака:

ü Текущее использование земельного участка. Режим его эксплуатации как части объекта недвижимости не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода

ü Земельный участок в обороте. Режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечении залога.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

Общая классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты – недвижимость по природе.

1.1.Земельный участок (земельный участок в обороте, текущее использование земельного участка)

1.2.Лес и многолетние насаждения

1.3.Обособленные водные объекты

1.4.Участки недр

2. Искусственные объекты (постройки)

2.1.Жилые (малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной этажности, высотный дом, кондоминимум (товарищество, объединение), секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом)

2.2.Коммерческие (офисы, рестораны магазины и торговые комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы, здания, сооружения, предприятия, как имущественный комплекс).

2.3.Общественные (специальные здания и сооружения)

2.4.Инженерные сооружения

Тема: Земельный участок как основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время, как объект недвижимости, земля – это средство производства и предмет труда, т.к. в любой сфере деятельности человек в той или иной мере взаимодействует с землей. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земельный участок, как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. (РФ ст.6 Земельный кодекс).

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

Ø Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, а также финансовые реквизиты

Ø Адресные ориентиры – район (жилой массив, промышленная зона и др.), поселок, улица, номер дома или строения

Ø Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановления, решения, распоряжения, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т.д.)

Ø Категория земель, целевое назначение и фактическое использование

Ø Код классификатора земель

Ø Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая и в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма) (сервитут)

Ø Площадь санитарно – защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка

Ø Вид земельного права (собственность)

Ø Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография

Ø Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды, зеленых насаждений и т.д.)

Паспорт земельного участка должен содержать:

Ø Экспликация земель – описание земель (застроенная территория, площадь под инженерными коммуникациями, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами и т.д.)

Ø Размер земельного налога (в случае нахождение земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади

Ø Расчетная и рыночная стоимость участка

Ø Балансовая стоимость строений, сооружений и насаждений

Ø Общая стоимость земельного участка и строений

Ø Налог на стоимость объекта недвижимости

Ø Инженерно – технические характеристики

Ø Экологические показатели

Ø Градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.

Ø Залежи полезных ископаемых

Принудительно изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения.

При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие, выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения в соответствии с договором.

Целевое назначение земель в РФ определяется земельным кодексом, согласно которому земля делится на 7 категорий:

· Земля сельскохозяйственных назначений

· Земли поселений

· Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи

· Земли особо охраняемых территорий и объектов

· Земли лесного фонда

· Земли водного фонда

· Земли запасов

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и гражданских лиц по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками.

Земельные отношения включают в себя, установленные земельным законодательством:

ü Порядок предоставления или изъятия земельного участка

ü Права и обязанности землепользователя

ü Налогообложение, плату за землю

ü Санкции за нарушение земельного законодательства

Землеустройство – это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов устройства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется « О землеустройстве» №78 от 06.2001 и другими ФЗ и нормативными актами РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

ü Изменение границ объектов

ü Предоставление и изъятие земельных участков

ü Определение границ частей объектов, ограниченных в использовании

ü Перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства

ü Выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, заболачиванию и сушению, загрязнению отходами производства

Тема: Рынок недвижимости

Рынок недвижимости – это средство перераспределения прав на земельные участки, здания, сооружения и другое имущество между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установленной правовой среде сисмета состоит из 7 основных элементов:

ü Спрос

ü Предложение

ü Цена

ü Менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы)

ü Маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование)

ü Инфраструктура (юридическая, реелторская, консалтинговая, рекламная, информационная, страховая, методическая)

ü Деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс)

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам.

Признаки классификации	Виды рынков
Вид объектов	Земельный рынок, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав
Географический фактор	Местный, городской, региональный, национальный
Функциональное назначение	Рынок производственных зданий, жилищных, непроизводственных зданий и рынок помещений
Степень готовности к эксплуатации	Рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Вид сделок	Купля – продажа, аренда, ипотека и др.
Форма собственности	Рынок государственных, муниципальных и частных объектов
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой

 

Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями:

ü Стационарность и материальность

ü Полезность

ü Долговечность

ü Износ

ü Разнородность

ü Уникальность

ü Неповторимость

ü Необходимость постоянного управления

ü Сезонный характер

ü Низкая ликвидность

Современный рынок совершенно необязательно должен быть связан с определенным географическим местом, например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относятся к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

В результате появления в России объектов недвижимости находящихся в частной собственности стал формироваться и развиваться рынок недвижимости в основе которого лежит купля – продажа прав собственности на объекты недвижимости. Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития. Если на 1 этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (офисы, квартиры) и выгодной ее перепродажи, то на 2 этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банка.

Особенности российского рынка недвижимости:

ü Различия рынков недвижимости по регионам

ü Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

ü Недостаточная информированность участников

ü Неравномерность развития сегментов рынка

ü Невозможность точных прогнозов тенденций развития

ü Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенство Российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем дохода населения, отсутствием достаточного количества квалифицированных специалистов, участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях в то время, как большинство сделок недвижимости в мировой практике происходит в привлечением заемного капитала. Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран понимании (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально – экономического строя) в России практически отсутствует. Поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее невысок.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости:

ü Купли – продажи

ü Дарению

ü Наследованию

ü Аренде

ü Субаренде

ü Внесение в уставные капиталы фирм

ü Передачи в залог