ВИДЫ ОЦЕНКИ И СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Реализация недвижимости невозможна без оценки объекта недвижимости.

Оценка недвижимости – оценка прав собственности на недвижимость. Она представляет собой определение стоимости. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и ассоциируется:

- с полезностью

- мера затрат

- с относительной редкостью

- с категорией обмена

- оценка недвижимости проявляется в денежном выражении

Существует 2 подхода к оценке недвижимости. Группы стоимости недвижимости:

- стоимость в пользовании:

а) инвестиционная

б) балансовая

в) налогооблагаемая

- стоимость в обмене:

а) рыночная

б) ликвидационная

в) залоговая

г) страховая

д) арендная

е) утилизационная

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости и носит субъективный характер. Оценка производится исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров.

Стоимость в обмене рассчитывается в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене на деньги

Инвестиционная стоимость – это цена, которую инвестор готов заплатить за лидерство в данном сегменте рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда выше рыночной стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия. Состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию и всех проведенных переоценок основных фондов за вычетом амортизации.

Налогооблагаемая стоимость – устанавливается на основе нормативных документов по налогообложению. В странах с переходной экономикой эта стоимость не соответствует рыночной.

Рыночная стоимость – определяется исходя из наилучшего использования объекта недвижимости. Это цена, по которой продавец согласен был бы продать объект недвижимости, имея информацию о рынке. Формирование рыночной стоимости происходит при следующих условиях:

- открытость рынка недвижимости

- конкурентоспособность рынка

- мотивация сторон

- информированность сторон

- время, в течение которого недвижимость продается

Ликвидационная стоимость – это денежная сумма в виде разницы между доходом от ликвидации объекта и расходами на ее проведение

Залоговая стоимость – это стоимость, обеспечивающая ипотечный кредит, который кредитор надеется получить при продаже данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика

Страховая стоимость – это сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые объекты недвижимости. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения (совокупность издержек на восстановление объекта)

Арендная стоимость – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект на дату оценки

Утилизационная стоимость – представляет собой стоимость объекта оценки, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.