Идентификация объекта оценки. Состав основных правоустанавливающих документов на примере недвижимости. Учет различных видов прав на недвижимость при ее оценке.
Где i- процентная ставка Банка. Будущая стоимость простого аннуитета представляет собой сумму всех составляющих его платежей с начисленными процентами на конец срока проведения операции.
Понятие текущей и будущей стоимости, равновеликих периодических платежей. Их применение для оценки недвижимости. Соотношение текущей и будущей стоимости.
Содержание и цель проведения анализа наиболее эффективного использования. Влияние анализа НЭИ на процесс оценки.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта. Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
! юридическая допустимость;
! физическая осуществимость;
! финансовая обеспеченность;
! максимальная продуктивность.
Все расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями
Текущая стоимость денег - PV ( - сумма, которой владелец обладает сегодня. Будущая стоимость денег - FV - ( - это сумма, которую владелец получит спустя некоторое определенное время.
Взаимосвязь будущей и текущей стоимости денег определяется следующим соотношением:
FV=PV• (1+i) (1)
Методику определения будущей стоимости аннуитета показывает ф-а
. или же по формуле
.
Процентная ставка, равная отношению номинальной ставки r к количеству периодов начисления m, называется периодической. Следует отметить, что периодическая ставка процентов может использоваться в вычислениях только в том случае, если число платежей в году равно числу начислений процентов.
Текущая (современная) стоимость простого аннуитета
Под текущей величиной (стоимостью) денежного потока понимают сумму всех составляющих его платежей, дисконтированных на момент начала операции.
Определение текущей стоимости денежного потока, представляющего собой простой аннуитет, покажем на следующем примере.
Общее соотношение для определения текущей величины аннуитета имеет следующий вид:
Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости. заказчиком информации Правоустанавливающие документы – т.е. документы, которые устанавливают наличие права указанного в нем лица, в отношении указанного в нем объекта недвижимости.
Состав основных правоустанавливающих документов
- заявления о государственной регистрации прав;
- документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за государственную регистрацию (за исключением случаев, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);
- документов о субъектах права (физических или юридических лицах);
- документов, описывающих объект права, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества;
- документов, являющихся основанием для государственной регистрации права, ограничения (обременения), сделки;
- иных документов, предусмотренных требованиями действующего законодательства и необходимых для государственной регистрации прав.
27 Особенности проведения оценки арестованного имущества и имущества, принадлежащего предприятию-банкроту.
Целью оценки стоимости арестованного имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя.
Оценка арестованного имущества должника производится в соответствии со ст. 85 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» 1. Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
2. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки При оценке арестованного имущества должника с целью его передачи на реализацию, необходимо учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможности переоценки (уценки) арестованного имущества при отсутствии на него спроса. Таким образом, завышение оценки рыночной стоимости арестованного имущества не только затягивает его реализацию, но и противоречит смыслу правовой процедуры обращения взыскания на имущество. Процедура банкротства предприятия, находящегося на территории РФ, регулируется положениями закона «О несостоятельности (банкротстве)» , а независимая оценка имущества предприятия-должника регламентируется статьей 130 упомянутого закона. При продаже имущества должника закон требует обязательной оценки имущества независимым оценщиком . Основным активом, сохраняющим свою стоимость после банкротства предприятия является недвижимость, промышленное оборудование, автотранспорт. На оценке этого имущества и сосредоточены, как правило, усилия оценщиков.