Для получения кредита под залог

Согласно п. 1Ст. 339 «Договор о залоге, его форма и регистрация» части первой Гражданского кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Оценка залоговой стоимости имущества должна быть основана на рыночной стоимости и учитывать риски реализации при сокращении времени экспозиции.

Особенно важна оценка имущества для залога для кредитных организаций, принимая во внимание трудности, которые возникают в кредитных подразделениях банков при проведении кредитных операций, особенно после введения в действие Положения Центрального Банка РФ от 26.03.2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".

В соответствии с данным Положением у банков появляется реальная возможность уменьшать резервы на возможные потери по ссудам, используя залоговые инструменты I и II категории качества, справедливая стоимость которых определяется на постоянной основе, но не реже чем раз в квартал (Глава 6 Положения). Данные резервы, при прочих равных условиях, могут быть снижены до нуля.

Оценка недвижимого имущества при передаче его в залог с условием выплаты стоимости имущества и установленного договором процента, или в ипотеку, регулируется Федеральным Законом об ипотеке. При передаче недвижимости в залог, залогодатель(кредитор) и залогодержатель(должник) заключают договор об ипотеке, который подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно закона об ипотеке в договоре об ипотеке указываются: обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания возникновения и срока исполнения, стороны этого договора, дата и место его заключения.

Независимая оценка предмета залога при залоге недвижимого имущества позволяет определить денежное выражение имущественной ответственности сторон, а на этапе принятия решения об ипотеке- целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью.

Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет Заемщику:

Приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала;
Повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля путем вложения в другие инвестиционные инструменты денежных средств, высвобождаемых за счёт привлечения кредита;
Приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;
Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счёт привлечения более дешёвых заёмных средств.

Передача предмета залога по договору ипотеки позволяет Кредитору :

Сохранять права собственности на имущество, являющееся предметом залога в течении действия договора;
Используя условия кредитного договора, включив в него особые условия, своевременно реагировать на изменение уровня рыночной доходности, и тем самым. Обеспечивать получение максимальной прибыли;
Ускорить обращение кредитных ресурсов путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетами ипотек.

Независимый оценщик при оценке предмета залога обеспечивает объективное суждение о справедливой стоимости закладываемого имущества, что гарантирует интересы сторон в сделке. При проведении оценки предмета залога оценщик, в первую очередь, руководствуется рыночными условиями и состоянием самого объекта залога.

При судопроизводстве, в случае раздела имущества, конфискации, банкротства

При осуществлении арбитражного судопроизводства: Независимая оценка может быть частью экспертизы, выполняемой согласно ст.86 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Оценка в исполнительном производстве: Оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста. (ст. 52 Федерального закона

Риквизиция :Согласно статьи 243 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде.

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

При банкротстве предприятий необходимость проведения оценки определяется в рамках законодательства о банкротстве согласно Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника, привлекая для этого независимых оценщиков и иных специалистов согласно федеральному закону Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Согласно ст. 129 Конкурсный управляющий обязан провести инвентаризацию имущества должника. При проведении инвентаризации осуществляется выявление фактического наличия имущества, сопоставление фактического наличия имущества и его состояния с данными бухгалтерского учета, проверка полноты отражения в учете обязательств предприятия. Выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием имущества и его состоянием и данными бухгалтерского учета подлежат соответствующему отражению на счетах бухгалтерского учета.

Следующим шагом является проведение оценки рыночной стоимости активов с целью установления наиболее вероятной величины доходов от реализации имущества.

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет оценку имущества должника согласно статьи 130 . Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

При оценке имущества в случае банкротства предприятия определяется рыночная стоимость, реализуемого имущества. Таким образом оценивается валовая выручка от реализации активов. Валовая выручка от реализации активов уменьшается на величину затрат связанных с реализацией имущества (включает оплату услуг оценочных и юридических фирм, выплачиваемых при продаже налогов и сборов, затрат на обеспечение сохранности активов, управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до его ликвидации. Таким образом, рассчитывается стоимость имущества предприятия при его ликвидации или ликвидационная стоимость.

При необходимости ускоренной ликвидации предприятия банкрота рыночная стоимость, реализуемого имущества уменьшается с учётом уменьшения срока продажи. Такая стоимость называется ликвидационной стоимостью в условиях ускоренной продажи активов.

Выбор вида стоимости и методов оценки выбирается оценщиком, исходя из целей и задач предстоящей оценки, которые, в свою очередь, определяются необходимостью максимизации степени удовлетворения требований кредиторов.