Расчет коэффициента капитализации
Расчет ожидаемого чистого потенциального дохода
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
ПВД – потенциальный валовый доход;
ДВД – действительный валовой доход;
ЧОД – чистый операционный доход;
ДП – денежные поступления до уплаты налогов.
ПВД = площадь, м2 х ставку арендной платы или продажной стоимости за 1 м2
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (под потерями в т.ч. подразумевают недоиспользование площадей)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы
ДП – в случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств. Равны ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга.
Существует несколько методов:
§ С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
§ Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
§ Метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) Ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска;
2) Нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то ни было риска не возврата. Используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные перечисленные составляющие – поправки на различные виды риска.
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках – в реальном. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
Пример. Объект недвижимости, сданный в условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 д.е. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год – 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1й год – 1,119 (156,7 : 140); 2й год – 1,275 (178,5 : 140).
Реальная величина – 1000 д.е., которая будет получена в первом году – 893,65 (1000 : 1,119), во втором – 784,31 (1000 : 1,275).
Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что арендная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода реальных денежных потоков в номинальные в соответствии с предполагаемым темпом инфляции (15 %), необходимо провести следующие расчеты:
| Период | Реальные денежные потоки, д.е. | Индекс цен | Номинальные денежные потоки, д.е. |
| 1й | 1,15 | 172,5 | |
| 2й | 1,32 | 198,0 | |
| 3й | 1,52 | 228,0 |
В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то такая необходимость. Норма возврата капитала некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
§ Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
§ Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) (Аннуитетный метод)
§ Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Второй и третий методы рассчитываются сложными исчислениями с помощью специализированных табличных значений.
Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: Rk = Ry +1 : n, где
Rk – норма возврата капитала (коэффициент капитализации),
Ry – ставка доходности инвестиций,
n – оставшийся срок экономической жизни.
Пример. Условия инвестирования: срок – 5 лет, Ставка доходности инвестиций 12 %. Сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 д.е. Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20 %, т.к. за 5 лет будет списано 100 % актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (12% + 20 %= 32 %). Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл.
| № периода | Остаток капиталовложений на начало периода | Возмещение капиталовложений | Доход на инвестированный капитал (12 %) | Общая сумма дохода |
| 10 000 | ||||
| 10 000 |
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле: Rm = ДО : К, где
Rm – ипотечная постоянная,
ДО – Ежегодные выплаты по обслуживанию долга,
К – Сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала (Метод прямой капитализации) рассчитывается по формуле: Re = Годовой ДП до выплаты налогов : Величина собств. капитала
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M х Rm + (1 – M) х Re, где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
§ Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
§ Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
§ Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
§ Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или только что введен) в действие.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
§ длительность прогнозного периода;
§ прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость объекта /цена продажи/ недвижимости на конец прогнозного периода);
§ ставка дисконтирования.
Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов
Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по налогу на доход
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
PV = 
+ M x 
, где
PV – текущая стоимость,
Ci – денежный поток периода t,
i t – ставка дисконтирования денежного потока периода t,
M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта равна: Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
v Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Метод равноэффективного аналога или оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения используются:
1) Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)
2) Общий коэффициент капитализации (ОКК)
1) Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу ПВД или к действительному валовому доходу ДВД. Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовый (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовый (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Цоб = ПВДо х ВРМа = ПВДо х [ 
(Цia : ПВДia) ] : m , где
Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта,
ПВДо – валовый (действительный) доход от оцениваемого объекта,
ВРМа – усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам,
Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога,
ПВДia – потенциальный валовый доход i-го сопоставимого аналога,
m – количество отобранных аналогов.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150 000 д.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл.):
| Аналог | Цена продажи, д.е. | ПВД | ВРМ |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| А | 800 000 | 160 000 | |
| В | 950 000 | 175 000 | 5,43 |
| С | 650 000 | 135 000 | 4,8 |
гр.4 = гр.2 : гр.3
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5+5,43+4,8) : 3 = 5.
Цоб = 150 000 х 5 = 750 000 д.е.
2) Коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене. /Важно, чтобы аналоги были сопоставимыми/
Ккап = [ (ЧОДia : Цia) ] : m , где
Ккап – общий коэффициент капитализации,
ЧОДia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога,
Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога,
m – количество отобранных аналогов.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Цоб = ЧОДо хКкап = ЧОДо х [ ( ЧОДia : Цia) ] : m , где
ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50 000 д.е. (табл.)
| Аналог | Чистый операционный доход, д.е. | Продажная цена, д.е. | Расчетный Ккап |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| А | 35 000 | - | |
| В | 40 000 | 500 000 | 0,08 |
| С | доход за истекший год 35 000 | 350 000 | - |
гр.4 = гр.2 : гр.3
Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна: Цоб = 50 000 : 0,08 = 625 000 д.е.
v К основным характеристикам затратного подхода относятся:
§ Оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
§ Учет износа (обесценивания) /Обесценивание – стоимостное выражение износа, измеряемого в процентах./ оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
§ Принцип "замещения".
Основные этапы применения затратного подхода:
1) Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3) Расчет выявленных видов износа;
4) Оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
1) Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты,
2) В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка,
3) Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства,
4) Для оценки объектов незавершенного строительства,
5) Для оценки с целью выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок),
6) Для оценки с целью страхования,
7) Для переоценки основных фондов предприятий,
8) В случае, если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
В рамках этого подхода используется метод расчета восстановительной стоимости. Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.