Чистый операционный доход / Коэффициент капитализации

Подходы и методы оценки недвижимости

 

Оценка недвижимости
Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
Метод капитализации доходов	Метод равноэффективного аналога	Метод расчета восстановительной стоимости
Метод дисконтированных денежных потоков

 

v Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

▫ качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

▫ риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

▫ инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

▫ рыночной стоимости.

 

В основе методов этого подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов (МКД) в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков (МДДП) – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 

Метод капитализации доходов используется, если:

▫ потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

▫ потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 

Стоимость объекта недвижимости (ден. ед.) =

 

Таким образом, МКД представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

 

Ограничением по использованию данного метода является ситуация, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. Другая проблема его использования – информационная непрозрачность российского рынка недвижимости, и, прежде всего, отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды, эксплуатационным расходам, в результате чего определение чистого операционного дохода становится очень сложной задачей.