Внешний (экономический) износ

 

Внешний износ (ВИ) вызывается факторами, внешними по отношению к зданию (сооружению). При этом речь идет либо о местоположении объекта, либо о состоянии рынка недвижимости, либо о каких-либо федеральных или местных ограничениях и т.п. Например, расположение в непосредственной близости таких объектов как казино, крупные магазины, рестораны, больницы и бензоколонки может снижать привлекательность жилья.

Внешний износ – всегда неустранимый, так как величина затрат на его устранение всегда больше прироста стоимости после устранения внешних неблагоприятных факторов.

 

Существуют два основных метода определения внешнего износа:

1. Сравнение стоимостей данного и сравниваемого объекта, не имеющего неблагоприятных внешних воздействий.

2. Капитализация потери дохода, относящейся к изменению внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества ценовыхданных по аналогичным зданиям, отличающихся от анализируемого (по местоположению и окружению).

Последовательность анализа следующая:

- определяется пара сопоставимых объектов;

- корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы;

- разница остаточных стоимостей объектов (полная восстановительная стоимость за вычетом физического и функционального износов) после корректировки относится на внешний износ.

Применение второго подхода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) по сопоставимым объектам.

Последовательность анализа следующая:

- определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях;

- из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок;

- выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.