Физический износ
Физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования – это потеря ими своих первоначальных технико-экономических качеств.
Физический износ здания с годами увеличивается все больше и больше. Фактически в результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются.
Показатели физического износа зданий представлены в табл. 5.
На физический износ влияет много внешних факторов. Степень влияния некоторых из них, выражаемая в коэффициентах значимости (КЗ), приведена ниже:
Внешние факторы КЗ
НА использование здания по назначению с отключением всех видов
инженерного благоустройства............................................................. 48
Объем и характер капитального ремонта........................................... 14
Уровень содержания и текущего ремонта......................................... 3
Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация).............. 2
Плотность заселения.............................................................................. 1
При эксплуатации зданий различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее напряженное состояние конструкций, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего элементы здания быстро изнашиваются и выходят из строя.
Агрессивность или пассивность среды не имеют универсального характера, они могут меняться ролями: в одних условиях определенная среда агрессивна, в других - она же пассивна.
Например, теплый влажный воздух весьма агрессивен по отношению к стали, но бетон он упрочняет.
Таблица 5
Показатели физического износа зданий
| Физичес-кий износ, % | Оценка технического состояния | Характеристика технического состояния | Стоимость капремонта в % от восста- новительной стоимости |
 1
0 - 20
| Хорошее | Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами. | до 10 |
| 21 - 40 | Удовлетвори-тельное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас. | 15 - 30 |
| 41 - 60 61 - 80 | Неудовлетво- рительное Плохое | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. |  40 - 80
90 - 120
|
Наиболее распространенными методами оценки физического износа являются:
1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования - физический износ в соответствии с ведомственными строительными
нормами ВСН 53-86 (р) выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.
Физический износ отдельных конструктивных элементов инженерного оборудования (далее систем) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, приведенными в таблицах. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания. Тогда:
- физический износ элементаили системы, имеющих разную степень износа отдельных участков, определяется по формуле:
ФИк = 
ФИi • 
, (41)
где ФИк - фзический износ элемента или системы, %;
ФИi - физический износ i-го участка элемента или системы;
Рi - размеры (площадь или длина) i-го участка, м2 или м;
Рк - размеры всего элемента или системы, м2 или м;
n - число поврежденных участков.
- физический износ здания в целом определяется по формуле:
ФИз = ФИкi • 
,(42)
где ФИз - физический износ здания, %;
ФИki - физический износ i-го элемента или системы, %;
s i - доля восстановительной стоимости i-го элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания, %;
n - число отдельных элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания или по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС - по их сметной стоимости.
2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов -метод использует следующие понятия:
- срок физической жизни Тфиз – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства;
- срок экономической жизни Тэк – это срок, в течение которого здание приносит прибыль;
- эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция, или оно имеет отличный дизайн, или существует дефицит подобных зданий на рынке и т.п.;
- нормативный срок службы Тнорм– нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.
- оставшийся срок экономической жизни Тэо – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыль.
- фактический возраст Тфак – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства (другие названия – действительный, хронологический и исторический возраст).
Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна возрасту здания (элемента), то есть имеет место соотношение:
= 
, 
(43)
где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;
Сстр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Тогда величина износа выражается формулами:
ФИ = 
• Сстр,руб ,(44)
или
ФИ = ´ 100,%.(45)
3. Определение износа методом разбиения на виды износа – метод заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущимэлементам здания.
Короткоживущие элементы(с коротким сроком жизни) – это строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, полы, проемы, внутренняя отделка, инженерное оборудование и др.
Долгоживущие элементы (с долгим сроком жизни) – это строительные элементы, срок жизни которых равен сроку жизни здания (или нормативный срок жизни которых больше срока экономической жизни): фундамент, стены, перегородки, перекрытия и др. Эти элементы называются также капитальными конструкциями, не подлежащими замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению.
Производятся раздельные расчеты по обоим видам износа короткоживущих и долгоживущих элементов с последующим суммированием:
ФИ = УФИ + НФИ ,(46)
где УФИ – устранимый физический износ;
НФИ – неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ – это износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход.
Расчет УФИ производится либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни по следующим формулам:
УФИ = УФИк + УФИд,(47)
УФИк = Сстр.к • 
(48)
УФИд = Сстр.д • 
,(49)
где УФИк – устранимый физический износ короткоживущих элементов;
УФИд – устранимый физический износ долгоживущих элементов;
Сстр.к – стоимость строительства короткоживущих элементов;
Сстр.д – стоимость строительства долгоживущих элементов;
Тэф.к – эффективный возраст короткоживущих элементов;
Тфакт.д – фактический возраст долгоживущих элементов;
Тнорм.к – нормативный срок службы короткоживущих элементов;
Тэк.ж – срок экономической жизни здания.
Неустранимый физический износ – это износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания (добавленный доход).
Практически НФИ определяется либо как потеря стоимости нового строительства, либо как степень исчерпания элементами объекта своих эксплуатационных качеств
Расчет НФИ производится либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни:
НФИ = НФИк + НФИд ,(50)
НФИк = (Срем.к – УФИк) • (51)
НФИд = (Срем.д – УФИд) • 
(52)
где НФИк – неустранимый физический износ короткоживущих элементов;
НФИд – неустранимый физический износ долгоживущих элементов;
Срем.к – стоимость ремонта короткоживущих элементов;
Срем.д – стоимость ремонта долгоживущих элементов.