Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В данном случае в качестве единицы сравнения используются:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

- оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

- определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

- умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Ц_об = ПВД_о • ВРМ_а = ПВД_о • ,(27)

 

где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_o – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_a – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Ц_ia - цена продажи i–го сопоставимого аналога;

ПВД_ia – потенциальный валовой доход i–го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

 

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).Основные этапы расчета стоимости объекта:

- подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

- общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

К_кап = ,(28)

где К_кап – общий коэффициент капитализации;

ЧОД_ia - чистый операционный доход i–го сопоставимого аналога.

 

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Ц_об = ЧОД_о • К_кап = ЧОД_о • , (29)

где ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого аналога.