Единицы сравнения и элементы сравнения

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения:

1. Единицы сравнения земли: цена за 1 га; цена за 1 сотку; цена за 1 м².

2. Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдачи в аренду; цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Элементы сравнения - это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цены недвижимости.

Существуют 9 основных элементов сравнения (табл. 3) [5, с. 29], которые должны всегда учитываться при применении сравнительного подхода.

Таблица 3

Основные элементы сравнения

Элементы сравнения	Пояснения
1.Передаваемые права собственности		Владение Использование Управление Право на доход Наследство
2. Условия финансирования		Наличные Безналичные Кредит и т.д.
3. Условия продажи		Экспозиция Родственники
4. Рыночные условия		Изменение цен Изменение законов
5. Местоположение		Стоимость земли
6. Физические характеристики		Состояние и т.д.
7. Экономические характеристики		Возможный доход
8. Использование объекта		НЭИ
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости		Гос. ограничения Охранные мероприятия Престижность Права на использование водных ресурсов и т.д.