Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов. Различают следующие виды рисков:

1. Систематические риски:

- общая политическая ситуация;

- общая экономическая ситуация;

- изменение законодательства;

- увеличение числа конкурирующих объектов.

2. Несистематический риск:

- менеджмент;

- неполучение арендных платежей;

- износ здания;

- чрезвычайные ситуации;

- юридическая некомпетентность.

Для расчета ставки дисконтирования применяют следующие методы:

 

 

1. Метод кумулятивного построения, основанный на том, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

 

R_d = БС + ПР,(25)

 

где R_d – ставка дисконта;

БС – безрисковая ставка;

ПР – премия за риск.

 

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций.

3. Метод выделения – ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

4. Метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

PV = ,(26)

 

где PV – текущая стоимость;

Ct – денежный поток;

i – ставка дисконтирования денежного потока;

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.