Особенности определения сметной стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений.

Поиски проектировщиков. Заключение контракта. Планирование и проектирование работ и услуг. Совмещение проектирования и строительства. Определение стоимости проектирования и строительства. Торги. Особенности определения стоимости строительства с участием иностранных фирм.

Организация проектирования за рубежом.

Раздел 4. Особенности проектирования строительства за рубежом.

Практическое занятие № 9. Оценка качества сметной документации.

На основании исходных данных, выдаваемых преподавателем, сделать оценку качества сметной документации с учетом действующих стандартов и нормативов.

 

 

Зарубежная практика реализации инвестиционных строительных проектов выявила целесообразность их постоянного инженерного сопровождения. Инженерное сопровождение инвестиций (инжиниринг) – самостоятельный вид услуг. Инжинирингвключает в себя совокупность работ по капитальному строительству, таких как:

· проектных,

· методологических,

· методических,

· организационных,

· экономических,

· практических.

В общем, это - предоставление услуг по доведению научно-исследовательских, опытно-конструкторских и проектно-технологических разработок до стадии строительства

 

 

 

Документом, определяющим порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта зданий социально-культурного и коммунального назначения является ВСН 58-88р, утвержденный приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. Порядок осуществления капитального ремонта промышленных зданий и сооружений изложен в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 № 279. Основным методическим документом, определяющим общие положения по ценообразованию и сметному нормированию, содержащим конкретные рекомендации по составлению всех форм сметной документации на разные виды работ является «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004), утвержденная с 9 марта 2004 г. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1. В «Методике», в разделе 3 «Общие положения по определению стоимости строительства» даны характеристики таких понятий, как «реконструкция» и «капитальный ремонт зданий и сооружений». Реконструкция зданий и сооружений – комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, направленных на изменение основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.). При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляться мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территории. Под реконструкцией понимают также и изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику). Наиболее полное определение понятия термина «капитальный ремонт» дано в «Сборнике сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» (ГСНр 81-05-01-2001), где в п. 1.3. указано, что капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. Капитальный ремонт подразделяется на: - комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений; - выборочный капитальный ремонт; - капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства. К комплексному капитальному ремонту зданий относятся работы, охватывающие всё здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется их физический и моральный износ (включая: инженерное оборудование, наружные сети и благоустройство территории, относящийся к ремонтируемому объекту). К выборочному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования при котором устраняется их физический износ. К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, тепло-газоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. Классификация капитального ремонта, приведена в соответствии с «Инструкцией о составе, порядке разработки, согласовании и утверждении проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (МДС 13-1.99), введённой в действие постановлением Госстроя России от 17.12.99 № 79. Необходимо точное определение видов капитального ремонта. Несоблюдение правильного наименования сметной документации на капитальный ремонт по его видам приводит к конфликтным ситуациям при проверке правильности применения сметных нормативов, начисления лимитированных затрат, отнесения затрат в бухгалтерском учёте, начисления и уплаты налогов. Например, при комплексном капитальном ремонте объекта сметная документация на ремонт наружных инженерных сетей и благоустройства дворовой территории, т.е. всего того, что находится в пределах так называемых «красных линий» застройки объекта, вся она будет входить в сводный сметный расчёт стоимости капитального ремонта и, следовательно, нормативы лимитированных затрат будут применяться по соответствующим таблицам, как комплексного капитального ремонта здания в целом. Но если те же самые наружные инженерные сети и благоустройство будут ремонтироваться как самостоятельные объекты (по третьему виду капитального ремонта), то нормативы лимитированных затрат будут уже иными, свойственные уже только третьему виду капитального ремонта. Порядок финансирования, планирования и определение стоимости реконструкции и капитального ремонта существенно различается. Реконструкция осуществляется за счёт капитальных вложений, источником которых являются в основном собственные средства предприятий, образуемые за счёт амортизационных отчислений и чистой прибыли; иногда возможно выделение бюджетных средств. Капитальный ремонт финансируется из текущих (оборотных) средств предприятий и организаций – собственников зданий и сооружений. Затраты на капитальный ремонт списываются на себестоимость продукции (работ, услуг). Если под названием проекта «Капитальный ремонт» осуществляются реконструктивные мероприятия, то налоговые органы, обнаружив это при проверках, считают фактом сокрытия прибыли от налогообложения и применяют штрафные санкции к заказчикам. Поэтому проекты следует проверять на соответствие изменению параметров объектов. При реконструкции могут измениться профиль деятельности предприятия, объемы производства, номенклатура продукции, назначение зданий, их объемы и площади, вместимость, пропускная способность и т.д. При капитальном ремонте зданий их основные параметры должны оставаться неизменными. Порядок и особенности применения федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные работы при капитальном ремонте даны в МДС81-38.2004, при реконструкции даны в МДС81-36.2004. В соответствии с этими документами разработаны Указания по применению ТЕРр-2001 и ТЕР-2001. При составлении сметной документации на капитальный ремонт жилых домов следует пользоваться «Инструкцией о составе, порядке разработки, согласовании и утверждении проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (МДС 13-1.99). Особенности составления смет на реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений связаны с необходимостью использования не только нормативной базы на ремонтно-строительные работы, но и сборников сметных норм и единичных расценок на строительные и монтажные работы. При составлении сметной документации на капитальный ремонт в первую очередь следует применять расценки (нормы), предназначенные для капитального ремонта, т.е. расценки (нормы) соответствующих сборников ТЕРр (ФЕРр)-2001, ГЭСНр-2001. Работы по разборке (демонтажу), не предусмотренные в них, но встречающиеся при капитальном ремонте зданий, расцениваются по сборнику ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСН-2001 № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений». При отсутствии необходимых расценок (норм) и в этом сборнике на разборку конструкций затраты на данные работы следует учитывать в сметной документации по соответствующим единичным расценкам сборников ТЕР (ФЕР)-2001 и нормам ГЭСН-2001 на монтаж (устройство) конструкций без учета стоимости (расхода) материальных ресурсов. При этом к затратам и оплате труда рабочих-строителей, к затратам на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств следует применять следующие коэффициенты: а) при разборке сборных бетонных и железобетонных конструкций - 0,8; б) то же, сборных деревянных конструкций -0,8; в) то же, внутренних санитарно-технических устройств (водопровода, газопровода, канализации, водостоков, отопления, вентиляции) - 0,4; г) то же, наружных сетей водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения - 0,6; д) то же, металлических конструкций - 0,7. Коэффициенты к стоимости работ по разборке (демонтажу) сборных железобетонных, бетонных и металлических конструкций, установлены из условия их демонтажа (разборки) в незакрепленном состоянии, освобожденных от заделки в стены и другие конструкции, а также от сварки или иного крепления с другими конструктивными элементами. При наличии закрепленных конструкций, дополнительные затраты, связанные с пробивкой и заделкой борозд, ниш гнезд в существующих конструкциях, в которые закреплены демонтируемые (разбираемые) конструкции, а также срезка закладных деталей или элементов металлоконструкций, к которым они приварены, надлежит учитывать дополнительно в локальных сметах на основании проектных решений, либо актов обследования. В технических частях сборников приведены указания о порядке применения расценок, правила определения объемов работ и коэффициенты, учитывающие производство работ в условиях, отличающихся от принятых в расценках данного сборника. Каждый сборник должен применяться с учётом указаний по применению единичных расценок общих для сборников данного вида работ. Затраты по смене конструкций, не предусмотренных в ТЕРр (ФЕРр)-2001, ГЭСНр-2001, но встречающихся при производстве ремонтно-строительных работ, определяются в следующем порядке : - разборка конструкций - по сборникам ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСН-2001 № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений»; - устройство новых конструкций - по соответствующим расценкам сборников ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСН 2001 на строительные работы. В соответствии с п. 4.7. «Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004) выполняемые при ремонте и реконструкции зданий и сооружений работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве (в том числе затраты на возведение новых конструктивных элементов) и не учтенные в ГЭСНр-2001 (ФЕРр (ТЕРр)-2001), следует нормировать (определять) по соответствующим нормам (расценкам) ГЭСН (ФЕР, ТЕР) (кроме норм (расценок) сборника ГЭСН (ФЕР, ТЕР) № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений») на строительные работы с применением коэффициентов: — к затратам труда (оплате труда) рабочих-строителей -1,15; — к затратам на эксплуатацию машин (в том числе к затратам труда (оплате труда) машинистов) - 1,25. Указанные коэффициенты являются усредненными и предназначены для корректировки затратной части норм (расценок) на строительные работы в связи с изменением метода производства работ в реконструируемых или ремонтируемых зданиях и сооружениях. Состав работ при «ремонте зданий и сооружений» приведен в п.3.8. МДС 81-35.2004. Данные коэффициенты не применяются при использовании сборников ТЕРм-2001 (ФЕРм-2001), ГЭСНм-2001 и ТЕРп-2001 (ФЕРп-2001), ГЭСНп-2001. В соответствии с п.3.4. МДС81-38.2004 и п.4.7. МДС81-35.2004 при выполнении работ в существующих зданиях и сооружениях аналогичных процессам при новом строительстве возможно одновременное применение коэффициентов 1,15 и 1,25 с коэффициентами учитывающими условия производства работ и усложняющие факторы, приведенные в приложении 3 к настоящим указаниям и в приложении 1 к настоящей Методике. Единичные расценки и нормы на ремонтно-строительные работы учитывают следующие усложненные условия выполнения работ: рассредоточенность объемов работ, ограниченные возможности применения высокопроизводительных средств механизации, повышенные затраты ручного труда на внутрипостроечном транспорте и транспорте материалов в рабочей зоне и т.п., но без учета внешних усложняющих факторов (согласно п 1.4 указаний к ТЕРр, ФЕРр). При наличии условий, перечисленных в Приложении 3 к МДС 81-38.2004, применяются соответствующие повышающие коэффициенты к нормам затрат труда, оплате труда рабочих-строителей, нормам времени и затратам на эксплуатацию машин (включая затраты труда и оплату рабочих, обслуживающих машины). Коэффициенты, учитывающие условия производства работ и усложняющие факторы, включаются в локальные сметы при выполнении строительных (ремонтных) работ в соответствии с проектом организации капитального ремонта, ПОС или проектом производства работ, согласованным с заказчиком. В случае, когда заказчик не может представить проект организации капитального ремонта, следует отражать основные положения по организации работ в пояснительной записке к сметной документации, придерживаясь требований «Инструкции по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий» (ВСН 41-85(р)). Существуют особенности и в определении накладных расходов и сметной прибыли при капитальном ремонте и реконструкции зданий и сооружений. Укрупненный норматив накладных расходов на капитальный ремонт жилых и общественных зданий установлен МДС81-33.2004 в размере 95% (МДС81-34.2004 в размере 109% для районов Крайнего Севера и 100% для местностей, приравненных к районам Крайнего Севера) с применением с 2005 г. понижающего коэффициента 0,94 от фонда оплаты труда. Накладные расходы на капитальный ремонт зданий и сооружений производственного назначения принимаются по нормам для соответствующего вида строительства. В сметах на ремонтно-строительные работы, составляемых по рабочим чертежам и для расчётов за выполненные работы, накладные расходы рассчитываются с использованием нормативов по видам работ, привязанных к соответствующим сборникам ГЭСНр-2001, ТЕРр (ФЕРр)-2001 согласно приложению 5 МДС81-33.2004 и МДС81-34.2004 и ГЭСН-2001, ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСНм-2001, ТЕРм (ФЕРм)-2001 согласно приложению 4 МДС81-33.2004 и МДС81-34.2004. При определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве (в том числе возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемом здании), с использованием сборников ТЕР-2001 (ФЕР-2001), ГЭСН-2001 на строительные работы нормативы накладных расходов следует применять с коэффициентом 0,9 (за исключением сборника № 46, в котором даны расценки на работы по реконструкции, расценки на новое строительство в данном сборнике отсутствуют). При выполнении работ по капитальному ремонту оборудования (ГЭСНмр-2001-41) в жилых и общественных зданиях норматив накладных расходов также принимается с коэффициентом 0,9. Указанный коэффициент не применяется при определении стоимости работ по монтажу оборудования ТЕРм-2001 (ФЕРм-2001), ГЭСНм-2001 и пусконаладочных работ ТЕРп-2001 (ФЕРп-2001), ГЭСНп-2001 в ремонтируемых зданиях и сооружениях, по капитальному ремонту наружных инженерных сетей, улиц и дорог общегородского, районного и местного значения, мостов и путепроводов, а также по капитальному ремонту объектов производственного назначения. При реконструкции объектов метрополитена, а также мостов, путепроводов, искусственных сооружений, относящихся к категории сложных, а также при реконструкции и капитальном ремонте действующих атомных электростанций и других объектов с ядерными реакторами к нормативам накладных расходов применяется коэффициент 1,2. Сметная прибыль в сметных расчётах на ремонтно-строительные работы, составляемые на стадии «Проект», определяется по общеотраслевому нормативу – 50% от ФОТ. В сметах на ремонтно-строительные работы, составляемых по рабочим чертежам и для расчётов за выполненные работы, сметная прибыль рассчитывается с использованием нормативов по видам работ, привязанных к соответствующим сборникам ГЭСНр-2001, ТЕРр (ФЕРр)-2001 согласно приложению 2 МДС81-25.2001 и письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18.11.2004 № АП-5536/06. При определении сметной стоимости ремонтных работ, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве (в том числе возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемом здании), с использованием сборников ТЕР-2001 (ФЕР-2001), ГЭСН-2001 на строительные работы нормативы сметной прибыли следует применять с коэффициентом 0,85 (за исключением сборника № 46). Указанный коэффициент не применяется при определении стоимости работ по монтажу оборудования ТЕРм-2001 (ФЕРм-2001), ГЭСНм-2001 и пусконаладочных работ ТЕРп-2001 (ФЕРп-2001), ГЭСНп-2001 в ремонтируемых зданиях и сооружениях, и при выполнении работ по капитальному ремонту оборудования (ГЭСНмр-2001-41). В соответствии с письмом № ЮТ-260/06 Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31.01.2005 "О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве" к нормативам накладных расходов применяется понижающий коэффициент 0,94 в связи со снижением с 1 января 2005 г. ставки ЕСН (за исключением организаций, использующих упрощённую систему налогообложения, для которых порядок применения накладных расходов приведён в п. 4.7 МДС 81-33.2004). Указанный коэффициент не применяется при использовании индекса пересчета СМР в текущие цены, поскольку он учтен при разработке данного индекса (по Письму № СК-426/02 Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству "Об индексах изменения сметной стоимости на I квартал 2006 года"). При применении индекса по статьям затрат накладные расходы определяются от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов в текущем уровне с применением понижающего коэффициента к нормативам накладных расходов. Кроме того, понижающий коэффициент 0,94 к нормативам накладных расходов применяется и при составлении смет ресурсным методом. При соответствующем обосновании к накладным расходам могут применяться два понижающих коэффициента: 0,9 и 0,94, поскольку они учитывают различные характеристики изменения сметной стоимости. Общий коэффициент определяется как результат умножения этих двух коэффициентов (0,94 - снижение ставки ЕСН, а 0,9 - общее снижение затрат на организацию строительно-ремонтного производства при использовании норм и расценок из сборников на общестроительные и специальные строительные работы). Организация, работающая по упрощенной системе налогообложения, кроме понижающих коэффициентов 0,7 ко всем нормативам НР и 0,9 ко всем нормативам СП, должны применять коэффициенты 0,9 к нормативам накладных расходов и 0,85 к нормативам сметной прибыли при определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях с использованием сборников ГЭСН (ТЕР, ФЕР) на строительные и специальные строительные работы. При использовании в сметах нормативов накладных расходов по видам строительства или видам работ на ремонтно–строительные работы, осуществляемые хозяйственным способом необходимо к величине накладных расходов применять коэффициент 0,6. При соответствующем обосновании к накладным расходам могут применяться три понижающих коэффициента: 0,9, 0,6 и 0,94, поскольку они учитывают различные характеристики изменения сметной стоимости. Общий коэффициент определяется как результат умножения этих трех коэффициентов. (0,94 - снижение ставки ЕСН, а 0,9 - общее снижение затрат на организацию строительно-ремонтного производства при использовании норм и расценок из сборников на общестроительные и специальные строительные работы; 0,6 - хозяйственный способ производства работ). В соответствии со статьей 8 закона от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) контракта заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Гражданским кодексом ст. 740 предусмотрен договор строительного подряда, иных форм взаимодействия в том числе строительство хозяйственным способом в гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Следовательно, хозяйственный способ в строительстве следует рассматривать как разновидность подрядного с привлечение к выполнению работ субъекта не юридического лица. Сметная прибыль в свободной (договорной) цене бытового или строительного подряда не предусматривается, так как индивидуальные предприниматели по документам федеральной налоговой службы не несут расходов, связанных с налогообложением прибыли. В результате разборки на объектах капитального ремонта (реконструкции) образуются: строительный мусор, вторичное сырьё (металлолом, дрова, кирпичный щебень), материалы и конструкции, пригодные к повторному применению, так называемые возвратные материалы. Если мусор образовался от разборки конструкций, затраты по оплате талонов на утилизацию строительного мусора на свалке и квартальная плата за загрязнение природной среды при вывозке мусора оплачиваются дополнительно. Вывоз технологического мусора и утилизация его оплачивается за счёт накладных расходов подрядной организации. Стоимость размещения на полигонах (свалках) строительных отходов определяется предприятиями по переработке бытовых отходов. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 07.03.95 № 239 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» государственному регулированию подлежит только стоимость переработки (размещения) бытовых отходов. В соответствие с Положением о заказчике при строительстве объектов на территории Российской Федерации, утверждённым постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 года № 58, заказчик обязан сообщить подрядчику установленные места вывоза грунта, мусора, материалов от разборки и рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, исходя из расположения которых определяются затраты на вывоз мусора и непригодных материалов. Если заказчик не может предоставить место вывоза мусора, то он должен дать согласие на вывоз мусора и непригодных материалов и их переработку специализированными организациями на свалках по тарифам этих организаций. Возвратные суммы от реализации полученных при разборке материалов и изделий, затраты на приведение их в пригодное состояние следует предусматривать дополнительно в локальных сметах. В состав этих затрат также входят затраты по доставке материалов до испытательных лабораторий и обратно, погрузо-разгрузочные работы, стоимость работ по испытанию материалов и сертификации. При начислении в локальной смете на ремонтно-строительные работы лимитированных затрат размер средств на титульные временные здания и сооружения для капитального ремонта объектов жилищно-гражданского назначения следует определять по «Сборнику сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений» ГСНр-81-05-01-2001 табл.1. При составлении сметной документации на капитальный ремонт производственных зданий, реконструкцию и расширение действующих предприятий, зданий и сооружений, реконструкцию объектов жилищно-гражданского назначения, размер средств на титульные временные здания и сооружения следует определять по «Сборнику сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений» (ГСН-81-05-01-2001) ) с применением к ним коэффициента 0,8. Согласно п. 12 технической части ГСНр 81-05-02-2001 дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время на объектах промышленного строительства следует определять по нормам раздела I таб. 4 ГСП 81-05-02-2001 с коэффициентом 0,8. Указанное положение распространяется на работы по капитальному ремонту магистральных трубопроводов. При комплексном капитальном ремонте объектов, когда отопление зданий для выполнения отделочных работ и других специальных работ осуществляет подрядная организация, как и при новом строительстве, могут быть дополнительно учтены затраты на разницу в стоимости тепловой энергии и дополнительные затраты по сушке зданий (если по ПОС или ППР требуется сушка) по той же методике, что и для нового строительства (см. раздел II гл.2 ГСН 81-05-02-2001).

.