Вопрос 9. Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи, т.е. приобретает товарную форму. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства — труд и капитал. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли? Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Цена земли определяется не ее стоимостью, поскольку не является продуктом человеческого труда, а размером земельной ренты, которую она приносит, исчисленной в соответствии с обычной процентной ставкой (Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 25. Ч. 2. С. 172.).

Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке ссудного (депозитного) процента (Пц'):

Р_з

Ц_з = ---------- х 100%.

Пц'

Есть и другая аналогичная формула для определения цены земли:

А = ---------- х 100%,

где R - рента; r- норма ссудного процента; А - цена земли.

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок:

Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок:

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Все вышесказанное говорит о том, что покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени.

В связи с этим становится понятным привлечение размера ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все, что приносит доход, рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земля должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 6.

Рис. 6. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 6 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ - П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁, что приводит к образованию цены земли Ц₁. Однако при уменьшении количества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, прежде всего роста спроса на нее при относительно стабильном предложении. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Цены на отдельные участки земли зависят от их плодородия, местоположения, близости к водным, энергетическим ресурсам, рынкам сырья и рынкам сбыта готовой продукции, совершенства дорожной сети. Цена земли в городах, например, значительно выше в центре, нежели на окраинах. На цену земли влияют также инфляция (и особенно гиперинфляция) и даже политические факторы, что ведет соответственно к росту цены на нее.

Не случайно за весь период с начала XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 80-х гг. в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении воздействовал и рост ставок ссуд в начале 80-х гг., доходивших до 18-21%).

Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов ХХ в. цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Анализ категории цены земли помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование, в частности, рынка земли, ее свободную куплю и продажу. Запрет в нашей стране на свободный рыночный оборот земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но нелегальной: (например, при продаже домов в сельской местности, дач и т. п.). Это означало, что государство лишилось значительной части доходов, связанных с реализацией земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, — необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в нашей стране.

Выше было проанализировано многообразие форм капитала и видов дохода от него. Было показано, что самовозрастание богатства происходит не только на основе использования наемной рабочей силы, но и в процессах кредитования и аренды ценностей. В итоге определение капитала можно конкретизировать так: капитал - это определенный запас ценностей (благ) в денежной или неденежной форме, которые служат средством увеличения богатства собственника этих ценностей, принося ему доход в виде либо прибыли, либо процента или ренты. С рассматриваемых позиций лопату Робинзона нельзя считать капиталом, вопреки мнению П. Хейне в упомянутой книге.