Вопрос четвертый

Вступившая в силу в 2002 году редакция закона «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act 2002, расширяет перечень обстоятельств, влекущих возникновение обязательства о регистрации права на землю.

Сделкой по передаче права признаются следующие правоотношения:

- приобретение земли за денежное или иное вознаграждение (распространяется на участки с отрицательной стоимостью),

- дарение (включая передачу прав на землю в целях создания доверительного фонда, когда учредитель не сохраняет права выгодоприобретателя в полном объеме, а также передачу прав в целях объединения юридического права и прав выгодоприобретателя на участок, внесенный в доверительный фонд, при формировании которого учредитель не сохранил права выгодоприобретателя в полном объеме),

- издание соответствующего приказа судом,

- дача согласия (включая согласие на передачу прав).

К числу требующих регистрации сделок не относится переход прав на земельный участок по установленным законом основаниям (например, в результате смерти собственника). Законом «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act, определено, что норма об обязательной регистрации права на землю не применяется к следующим сделкам по передаче прав:

- переуступка прав в отношении срока залога (при залоге недвижимости с передачей в аренду или субаренду), или

- передача или переуступка прав и обязанностей по аренде в пользу собственника земельного участка, имеющего право на возврат права собственности по истечении предусмотренного договором аренды срока, при этом оставшийся срок аренды аннулируется (поскольку переданное право на аренду земельного участка прекращается).

Помимо вышеуказанного, сделка с земельным участком должна быть зарегистрирована в соответствии с разделом 171А Закона «О жилищной политике» 1985 года, the Housing Act 1985 (утрата лицом статуса надежного арендатора в случае, если арендодатель-собственник распорядится своим правом на долю в жилом доме в пользу арендодателя из частного сектора) и в случае создания застрахованного залога первой очереди (имеющего преимущество перед другими соглашениями о залоге земельного участка) в отношении права собственности на землю или аренды со сроком более семи лет.

Правовые последствия в случае невыполнения требований

Законом «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, установлен двухмесячный срок для регистрации сделки с землей, течение которого начинается со дня возникновения соответствующих обстоятельств. При этом регистратор вправе, по требованию заинтересованной стороны, продлить указанный срок при наличии достаточных оснований.

В случае невыполнения требования об обязательной регистрации сделки с землей в установленный законодательством срок возникают следующие правовые последствия:

- осуществленная передача права утрачивает силу, правоотчуждатель признается управляющим предмета сделки, включенного в пассивный доверительный фонд, сформированный в пользу правополучателя, и

- в случае предоставления права аренды или создания застрахованного залога, такая сделка признается недействительной и замещается возмездным договором аренды или залогом.

В случае принятия решения о признании сделки недействительной на основании указанных обстоятельств решение о последствиях невыполнения не вступает в силу, если регистратор издает приказ о продлении срока регистрации заявки.

 

В США юридическое понятие собственности является синонимом права собствен­ности, определяемого как исключительное право владеть, пользоваться и распоряжаться вещами или правами, имеющими экономическую ценность.

Право на землю как важнейший вид недвижимости и все сделки с землей также регистрируются и отражаются в так называемых поземельных книгах. Назначение поземельной книги состоит в придании обороту недвижимости надежных правовых основ: возникновения, обременения, передачи, изменения и прекращения прав на земельные участки и их регистрация.

 

Права на землю в Африке: Пересмотр институтов обычного права

Еще с первых попыток зафиксировать положения обычного земельного права в колониальную эпоху, в странах Африки возникали трения между желанием кодифицировать этот закон в рамках простого и понятного набора правил, и постоянно меняющейся практикой его применения, основанной на горячо оспариваемых традициях.

Местные определения понятий, связанных с землей и ресурсами, вероятно, легче понять как набор прав, и никакая земельная кодификация не сможет отразить сложный и неоднозначный характер этих понятий. В большинстве стран Африки женщины имеют лишь незначительные и неустойчивые права на землю, а то и вовсе лишены их.

Национальная земельная политика (НЗП) Танзании служит примером типичного раздвоения в отношении прав женщин в рамках проводимых реформ в области земельных прав. В соответствии с НЗП женщины получают право на приобретение земли в собственность не только посредством покупки, но и за счет распределения. Однако вопросы семейного наследования земли будут по-прежнему регулироваться обычаями и традициями, а регулирование отношений собственности на землю между мужем и женой не будет предметом законодательства.

В Танзании существует механизм разрешения споров, который известен как Mbaraza ya wazee ya ardhi. Он построен таким образом, что старейшины деревенских советов обладают первичной юрисдикцией в отношении всех земельных вопросов, включая разрешение споров об индивидуальных правах собственности на землю. Они сами определяют свои процедуры при условии обязательного соблюдения принципов естественного права. Они не связаны никакими гражданскими или уголовными процессуальными кодексами или принципами доказательного права; и они не заслушивают апелляции, с которыми выступают адвокаты.