Три подхода к оценке недвижимости

Тема 5. Методы оценки недвижимости и их практическое использование

Контрольные вопросы

1. В чем разница между затратами, стоимостью и ценой недвижимости?

2. Какие виды стоимости используются при оценке?

3. В чем сущность рыночной стоимости?

4. Какие факторы оказывают определяющее влияние на стоимость недвижимости?

5. Какие принципы определения стоимости недвижимости находят практическое применение в оценочной деятельности?

6. Каковы основные этапы оценки объектов недвижимости?

7. Назовите основные акты регламентирующие оценочную деятельность?

1. Три подхода к оценке недвижимости

2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости из­вестно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный под­ход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущ­ность и области применимости каждого из трех подходов.

Затратный подход к оценке имущества (недви­жимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут приме­няться различные методы калькуляции стоимости иму­щества, например калькуляция с помощью анализа ста­тей баланса предприятия. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необ­ходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.

Доходный подход к оценке базируется на пред­положении, что между стоимостью объекта недвижи­мости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные ме­тоды оценки, основанные на доходном подходе, разли­чаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж ана­логичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в кон­кретной ситуации, необходимо обладать обширной ры­ночной информацией о продажах объектов недвижимо­сти, что возможно только при условии высокой разви­тости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода срав­нительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравнивае­мый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфра­структуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация — довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком. Приступая к изучению подходов к оценке недвижи­мости, сначала мы рассмотрим затратный подход, так как он в принципе применим к оценке любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое при­менение оправданно.

Затем мы рассмотрим доходный подход, который применяется в том случае, если недвижимость планируется использовать с целью извлечения дохода.

Последним будет рассмотрен подход сравнительного анализа продаж (рыночный), который дает хорошие результаты на развитом рынке недвижимости.