ИЗНОС В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ ИЗНОСА, СРОКИ ЖИЗНИ УЛУЧШЕНИЙ

ПОНЯТИЕ ИЗНОСА

На дату опенки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

 

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для здания, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

 

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.