Задание №1.
Сравнительный подход
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ (ОБЩАЯ СХЕМА)
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
· сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
· проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
· анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
· корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
· согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
На момент проведения оценки на рынке было выявлено предложение нескольких аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
В оценочной практике, при оценке сравнительным подходом, принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер землепользования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
Для проведения расчетов мы подобрали четыре объекта сравнения.
Таблица 1. Описание объектов сравнения:
| Адрес местоположения | Основные характеристики | Цена предложения, руб. | Источник |
| Объект оценки | |||
| г. Волгоград, Кировский район, ул. Фруктовая, д. 20а, кв. 18 | Трехкомнатная квартира. Общая площадь 72,7 кв.м. Материал перекрытия дома: железобетонные плиты. Физическое состояние: Хорошее. Занимаемый этаж: 2 из 3 этажей. | ? | - |
| Объекты аналоги | |||
| г. Волгоград, Кировский район, ул. Воронкова, д. 33/1 | Трехкомнатная квартира. Общая площадь 76 кв.м. Материал перекрытия дома: дерево. Физическое состояние: Хорошее. Занимаемый этаж: 2 из 2 этажей. | 2 450 000 | http://www.vdv-s.ru/volgograd/papers/vdv/bulletins/?issue=2350807&rubric=1125, обновление 17.07.2008г., уточнение данных 22.07.2008г., по тел.: 23-91-04 |
| г. Волгоград, Кировский район, пер. Ачинский, д. 4 | Трехкомнатная квартира. Общая площадь 70 кв.м. Материал перекрытия дома: железобетонные плиты. Физическое состояние: Удовлетворительное. Занимаемый этаж: 2 из 3 этажей. | 2 500 000 | http://www.domino-press.ru/realty/inference.php?page=1, обновление 16.07.2008г., уточнение данных 22.07.2008г., по тел.: 8-904-773-0436, 63-20-63 |
| г. Волгоград, Кировский район, ул. Армавирская, д. 3 | Трехкомнатная квартира. Общая площадь 64 кв.м. Материал перекрытия дома: железобетонные плиты. Физическое состояние: Удовлетворительное. Занимаемый этаж: 2 из 3 этажей. | 2 400 000 | http://www.domino-press.ru/realty/inference.php?page=1, обновление 16.07.2008г., уточнение данных 22.07.2008г., по тел.: 67-00-56, 69-52-79 |
| г. Волгоград, Кировский район, ул. 64-й Армии, д. 113 | Трехкомнатная квартира. Общая площадь 78 кв.м. Материал перекрытия дома: железобетонные плиты. Физическое состояние: Удовлетворительное. Занимаемый этаж: 2 из 3 этажей. | 3 350 000 | http://www.vdv-s.ru/volgograd/papers/vdv/bulletins/?issue=2350807&rubric=1125, обновление 17.07.2008г., уточнение данных 22.07.2008г., по тел.: 66-03-50, 8-904-751-61-03 |
Анализируя условия продажи, местоположение, конструктивные особенности и состояние объектов сравнения, мы пришли к следующим выводам:
· Все сравнимые объекты продаются в полное право собственности;
· Объекты сравнения, предлагаемые к продаже, выставляются на продажу на сопоставимых условиях;
· Период предложения сопоставим с датой оценки;
· Объекты сравнения расположены в Кировском районе г. Волгограда;
· Все объекты сравнения расположены в одинаковых по типу жилых домах;
· Все объекты сравнения имеют аналогичное назначение (жилая недвижимость);
· Все объекты сравнения являются трехкомнатными квартирами;
· Объекты сравнения имеют различное физическое состояние;
· Объекты сравнения расположены на различных этажах жилых домов;
· Объекты сравнения имеют железобетонные и деревянные перекрытия.
Исходя из вышесказанного, корректировки на права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, экономические характеристики, характер землепользования, количество комнат, компоненты, не связанные с недвижимостью не производились.
Анализируя отличия объектов сравнения от объекта оценки, Оценщик пришел к выводу о необходимости применения следующих абсолютных и относительных корректировок:
1. Скидка на торг. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений. В настоящее время общероссийский кризис приостановил развитие рынка недвижимости, тем самым, снизив количество потенциальных платежеспособных покупателей. В посткризисный период продавцы вынуждены соглашаться на торг, чтобы не упустить «своего» покупателя. Проведя анализ стоимости предложений объектов сравнения на основе собственных исследований и согласно исследованиям, проведенным Л. А. Лейфером[1], была принята скидка на торг – 3%.
return false">ссылка скрыта2. Этаж расположения. В результате анализа рынка купли-продажи жилой недвижимости было установлено, что наибольшим спросом среди покупателей пользуются помещения, расположенные на средних этажах зданий, в связи с этим квартиры, расположенные на средних этажах, отличаются по стоимости от квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Исследования рынка жилой недвижимости г. Волгоград свидетельствует, что поправка для объектов расположенных на крайних этажах по отношению к объектам расположенным на средних этажах, в среднем составляет 3%.
3. Физическое состояние: Корректировка на физическое состояние определялась на основе текущего состояния объектов сравнения, качества отделочных работ, применяемых материалов, необходимости проведения текущего или капитального ремонта. Интервал стоимости ремонтно-отделочных работ для приведения квартиры из «удовлетворительного» в «хорошее» состояние согласно исследованиям составляет 3 000 руб./м2.
Таблица 2. Корректировка на физическое состояние
| Состояние | Корректировка на физическое состояние, руб./м2 |
| Неудовлетворительное – удовлетворительное | 2 500 |
| Неудовлетворительное - хорошее | 5 500 |
| Неудовлетворительное - отличное | 8 000 |
| Неудовлетворительное - евроремонт | 11 500 |
| Удовлетворительное - хорошее | 3 000 |
| Удовлетворительное - отличное | 5 500 |
| Удовлетворительное - евроремонт | 9 000 |
| Хорошее - отличное | 2 500 |
| Хорошее - евроремонт | 6 000 |
| Отличное - евроремонт | 3 500 |
Стоимость ремонтных работ (с учетом стоимости работ и материалов) определялась на основании данных, полученных от организаций, выполняющих строительные и ремонтно-отделочные работы на строительном рынке Волгограда[2].
4. Материал перекрытий. Вследствие недостаточности предложений квартир, расположенных в домах с железобетонными перекрытиями, как у объекта оценки, Оценщик использовал квартиры в домах с деревянными перекрытиями. Этот фактор учитывался экспертным путем с помощью относительной корректировки.
5. Местоположение. Корректировка на местоположение проводилась с учетом локального (внутрирайонного) расположения объектов, транспортной доступности, удобства подъезда, а также с учетом факторов престижности и т. п. показателей. Этот фактор учитывался экспертным путем с помощью относительных корректировок.
Таблица 3. Расчет стоимости единицы общей площади объекта оценки