ЛЕКЦИЯ 5. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ
Задачи
Формульный инструментарий
1.Действительный валовой доход: ДВД = ПВД – В
ПВД –потенциальный валовой доход;
В –величина возможных затрат.
2. Чистый операционный доход: ЧОД = ДВД - ОВ
ДВД - действительный валовой доход;
ОВ - операционные утраты.
3. Чистый операционный доход, который приходится на здания
ЧОДздан = Вздан *Ккап здан
Вздан - текущая стоимость зданий и сооружений;
Ккап здан – коэффициент капитализации для зданий и сооружений;
4.Остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли: Вз = ЧОДз/Кз
ЧОДз - чистый операционный доход, который приходится на земельный участок;
Кз - коэффициент капитализации для земли.
Пример 1. Технологическая линия была приобретена в 2004 году за 28 млн.грн. (курс гривны к доллару 5,55:1)На дату оценки курса гривны к доллару составил 5,05:1.Расчитайте скорректированную стоимость оборудования на дату оценки.
Решение
1)Рассчитаем долларовый эквивалент стоимости оборудования на дату приобретения:
28 000 000:5,55=5 045 045$;
2)Рассчитаем стоимость оборудования с учетом изменения курса:
5 045 045*5,05=25 477 477 грн.
Значит, стоимость технологической линии уменьшилась, учитывая увеличение стоимости национальной валюты.
Пример 2. Оценка взаимодействия факторов, как определяются принцип наилучшего и наиэффективнейшего использования, дала возможность предприятию выбрать 3 возможные варианта застройки земельного участка. С учетом местонахождения, ресурсного качества земли, технологического оборудования каждого из вариантов определена стоимость застройки: жилищного проекта – 800 тыс. $.;торгового центра – 1350 тыс. $.; офисного здания - 1000 тыс. $
На основе приведенных прогнозных данных про доходность перечисленных альтернативных вариантов обосновать, какой из них отвечает требованиям наилучшего и наиэффективнейшего использования участков земли.
Сопоставление доходности разных вариантов застройки земельного участка (тыс.грн)
| № | Варианты застройки Показатели | Жилищный проект | Торговый центр | Офисное здание |
| Потенциальный годовой валовой доход | ||||
| Затраты при сборе платежей | ||||
| Другой доход | ||||
| Операционные затраты | ||||
| Резерв на замещение новых активов | ||||
| Коэффициент капитализации для зданий и сооружений | 0,18 | 0,19 | 0,185 | |
| Коэффициент капитализации для земли | 0,23 | 0,23 | 0,23 |
Решение
1) Имея соответствующий формульный инструментарий, который предоставлено в таблице, сделаем последовательные расчеты, в первую очередь определим действительный валовый доход по вариантам, формула: ДВД = ПВД – В
1) 550-75+65=415 тыс. $
2) 1300-175+100=1025 тыс. $
3) 800-150+75=585 тыс. $
2)Определим чистый операционный доход по вариантам: ЧОД =ДВД - ОВ
1) 415 – 175 65 = 175 тыс. $
2) 1025 – 650 – 100 = 275 тыс. $
3) 585 – 180 – 75 = 215 тыс. $
3) Определяем чистый операционный доход, который приходиться на здания и строения: ЧОДздан=Вздан *Ккап здан
1) 800 х 0,18 = 414 тыс. $
2) 1350 х 0,19 = 256,5 тыс. $
3) 1000 х 0,185 =185 тыс. $
4) Определяем чистый остаточный доход от использования земли по вариантам:
1) 175-144 = 31 тыс. $
2) 275 – 256,5 = 18,5 тыс. $
3) 215 – 185 = 30 тыс. $
5) Определяем расчетную окончательную стоимость земли: Вз = ЧОДз/Кз
1) 31 : 0,23 = 134,8 тыс. $
2) 18,5 : 0,23 = 80,43 тыс. $
3) 30 : 0,23 =130,43 тыс. $
Наилучший, а значит и самый эффективный вариант использования земельного участка – это застройка его жильем.
ПЛАН
5.1 Методология определения стоимости
5.2 Процесс и коэффициент капитализации
5.3 Ставка дисконта и норма возмещения капитала
5.4 Классификационная характеристика информации в процессе оценки потенциала предприятия
5.1. Методология определения стоимости
В зависимости от конкретного типа связи ресурсов, процессов и полученных результатов, все методы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений можно разделить на методы прошлой (постфактум), текущей (нынешней) и будущей (априори) оценки. Если оценка проводится с позиции эффективности несения расходов на создание объекта или упорядочения земельного массива, то очевидно, что методы реализуют постфактум оценку. Когда учитывается только настоящая сложившаяся ситуация на рынке, то методы дают текущую оценку стоимости объектов. В случае определения будущей полезности от хозяйственного использования объекта, аналитик априори рассчитывает возможную стоимость объекта. Согласно этому из всего разнообразия методов определения стоимости потенциала выделяют три традиционных подхода: затратный, сравнительный и исходный.
Общая классификация методов оценки предприятия и его потенциала:
- Затратный (имущественный) - определяет стоимость объекта на основе суммы затрат на его создание и использование.
- Сравнительный (рыночный) - методы этой группы определяют стоимость на базе сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных сделок.
- Результатный (доходный) - стоимость объекта оценивается на основе величины чистого потока положительных результатов от его использования.
Классификация методов представлена в табл. 5.1.
| Затратные методы: | Сравнительные методы: | Результатные методы: |
| - Метод сравнительной единицы; - Метод разделения по компонентам; - Метод количественной диагностики; - Метод учета затрат на инфраструктуру; - Метод замещения; - Метод индексации данных проектно-сметной документации. | - Метод парной продажи; - Метод статистических корректировок; - Метод экспертного сравнения; - Метод мультипликаторов. | -Метод капитализации доходов; -Метод дисконтирования денежных потоков; -Метод остаточного дохода. |
Иерархия факторов (факторов), формирующие стоимость объекта оценки представлена в табл. 5.2.
| 1) общие факторы, непосредственно не связанные с объектом оценки | 2) локальные факторы, непосредственно связанные с объектом оценки | 3) индивидуальные факторы,, которые непосредственно обусловлены конкретным объектом оценки |
| Экономические: - Система налогообложения; - Источники финансирования; - Спрос и предложение рынка; - Национальная политика в отрасли; - Стратегия внешнеэкономических отношений. Социальные: - Культурно-образовательный уровень населения; - Поло-возрастная структура населения; - Плотность заселения территории; - Структура населения по национальностям; - Уровень социальной инфраструктуры. Политические: - Налоговое законодательство; - Земельные кадастры; - Специальные нормативно-законодательные акты; - Уровень политической стабильности; - Стратегия национального развития; механизмы лицензирования и патентования. Природные: - Экологическая ситуация региона; - Местоположение; - Геологические, геодезические, топологические, сейсмические и другие характеристики территории; - наличие и качественные характеристики месторождений полезных ископаемых. | Физические: - Типичные габаритные размеры и тенденции их изменения; - Зависимость инфраструктуры; - Минимальный уровень физической годности; - Стандарты безопасности; - Эстетические стандарты. Условия продажи: - Уровень имущественного обеспечения рыночных сделок; - Особые условия сделок; - Мотивация спроса и предложения; - Региональная обособленность; - Необходимость страхования; - Условия поставок. Расположение: - Транспорта доступность; - Окружающая природная среда; - Инфраструктура объекта; - Качество почв. Финансово-экономические: - Дата оценки и даты аналогичных рыночных сделок; - Объемы, условия и сроки кредитования; - Особые условия финансирования; - Уровень научной прогресcивности; способы хозяйственного использования. | Материально-технические: - Наличие и качество производственных запасов; - Количественные и качественные характеристики имеющихся основных фондов; - Состояние зданий, сооружений, производственные и общие хозяйственные площади. Рыночно-ситуационные: - Объем и динамика спроса (предложения) по объекту оценки; - Поставщики, партнеры и покупатели; - Урегулированность рынка; - Рыночная инфраструктура. Социально-трудовые: - Численность персонала в размере отдельных категорий; - Образовательно-квалификационные характеристики; - Социальный климат; - Качество менеджмента; уровень трудовой дисциплины. Структурно-функциональные: - Тип общей организационной структуры и структуры управления; - Уровень децентрализации управления; - Уровень специализации подразделений; система информационных потоков. |
5.2. Процесс и коэффициент капитализации
В зависимости от базы определения нормы (ставки) возмещения капитала разделяют на нормы дохода, нормы денежных потоков, нормы возмещения и нормы доходности. Согласно этому принято различать следующие виды коэффициентов капитализации:
1. общий коэффициент капитализации;
2. коэффициент капитализации собственного капитала;
3. коэффициент капитализации заемного капитала;
| №с/с | Метод определения коэффициента капитализации |
| По ставке дисконта | |
| На основании сравнительного продаже | |
| Методом суммирования: прямолинейное возмещение капитала, возврат капитала по фактору фонда возмещения и т.д. | |
| метод исчисления | |
| Метод сопряженных инвестиций: для собственного и заемного капитала, для сопоставимых элементов | |
| метод Элвуда | |
| Метод финансовых показателей похожих предприятий | |
| Метод рыночного мультипликатора | |
| Метод внутренней ставки доходности |
4. коэффициент капитализации зависимости от объекта оценки.
Методы определения коэффициента капитализации представлены в табл. 5.3.
Таблица 5.3. Методы определения коэффициента капитализации
Коэффициенты капитализации согласно отдельных групп инвестиций представлены в табл. 5.4.
Таблица 5.4. Коэффициенты капитализации согласно отдельных групп инвестиций
| Группы риска | Тип инвестиции | Коэффициент капитализации, % |
| Вложение капитала в давно функционирующие предприятия, которые обладают значительными активами, имеют хорошую репутацию, работают стабильно в стабильных сферах бизнеса. | 10,0 | |
| Вложение капитала в крупные компании, которые требуют значительных усилий по управлению ими и поддержание достигнутого положения. Сюда следует отнести большинство мировых известных компаний | 12,5 | |
| Вложение капитала в высокодоходные крупные фирмы, деятельность которых чувствительна к макроэкономическим колебаниям. | 15,0 | |
| Инвестиции в фирмы, управление которыми не требует высоких управленческих способностей и значительных капиталовложений | 20,0 | |
| Инвестиции в малые достаточно конкурентоспособные фирмы, финансирование которых не требует больших затрат. | 25,0 | |
| Вложение капитала в фирмы, успешность функционирования и развития которых зависит от управленческих способностей и специального опыта ключевой лица или группы лиц, а также требующих незначительных текущих вложений капитала, обладают высокой конкурентоспособностью и высоким риском банкротства. | 50,0 | |
| Вложение капитала в единоличного собственника, который работает в сфере торговли, оказания услуг, не требует существенных расходов по текущему финансированию, но обладает высокой квалификацией и практическим опытом в данной сфере бизнеса. | 100,0 |
5.3. Классификационная характеристика информации в процессе оценки потенциала предприятия
Государственное регулирование оценочной деятельности, согласно ст. 23 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12 июля 2001 года, состоит в обеспечении формирования и развития инфраструктуры оценки имущества в Украине, объективности и законности ее проведения, в том числе соответствия оценки имущества нормативно -правовым актам по оценке имущества, внедрение в практику оценочной деятельности международных норм и правил оценки имущества, обеспечении общественных интересов в вопросах оценки имущества, создание конкурентной среды среди субъектов оценочной деятельности - субъектов хозяйствования и учебных заведений, осуществляющих профессиональную подготовку оценщиков , проведение оценки имущества органами государственной власти и органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.
Основным органом государственной власти, осуществляющий государственное регулирование оценочной деятельности в Украине, является Фонд государственного имущества Украины, который должен также обеспечить широкое информирование общества по вопросам оценочной деятельности, состояния и особенностей ценообразования на имущество и имущественные права в Украине.
К саморегулируемых организаций оценщиков в Украине относится Украинское общество оценщиков и Украинский институт оценки, осуществляющих полномочия по общественному регулированию оценочной деятельности, а именно:
- Контроль за выполнением положений оценки имущества и других нормативно-правовых актов оценки имущества, обеспечением надлежащего качества оценки имущества, проводимой оценщиками - ее членами;
- Рецензирование отчета об оценке имущества, проводимой оценщиками-членами саморегулируемой организации оценщиков;
- Участие в разработке нормативно-правовых актов по оценке имущества;
- Участие в профессиональной подготовке оценщиков;
- Участие в составе Экзаменационной комиссии и Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде госимущества Украины;
- Содействие развитию информационных технологий в оценке имущества, широкому информированию общества об особенностях ценообразования на имущество и имущественные права;
- Установление других требований относительно добросовестного выполнения своими членами оценки имущества, обеспечение выполнения ими требований нормативно-правовых актов по оценке имущества.
Современная нормативная база уже содержит более легитимные документы, наиболее важные из них представлены в табл. 5.5.
Таблица 5.5. Перечень нормативно-правовой базы оценки
| № с/с | Название закона | Сфера применения в оценочной деятельности, определение правовых основ и др. |
| Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине | Определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечения создания системы независимой оценки имущества в целях защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования и результатов; | |
| Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав" | Определяет базовые принципы и требования оценки любого типа имущества, а также требования к порядку проведения оценки и правил составления отчетов об оценке; | |
| Постановление КМУ "Методика оценки стоимости имущества при приватизации" | Базируется почти исключительно на рыночных принципах оценки имущества, устанавливает единые подходы к оценке государственного и коммунального имущества во всех случаях его отчуждения, которые предусмотрены законодательством Украины. |
Также сюда можно отнести проект Национального стандарта № 2 «Положения об оценке недвижимого имущества».
Круг информации, которая используется в процессе оценочной деятельности, не ограничивается только нормативной базой оценки. Вся информация, которая может быть полезна при определении стоимости объекта, классифицируется по следующим основным признакам, которые представлены в табл. 5.6.
| № с/с | классификационный признак | Перечень согласно классификационному признаку |
| В зависимости от источников возникновения | - - Внешняя информация; | |
| По функциям управления | - - Внутренняя информация. | |
| По временнму аспекту | - - Плановая информация; |
Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать следующим требованиям:
- Релевантности - соответствия количества и качества информации требованиям, обусловленным целями проведения оценки;
- Достаточности (полноты) - означает, что информация должна содержать минимальный, но достаточный для принятия правильного решения состав (набор показателей);
- Комплексности - комплексное учета внешних и внутренних условий функционирования объекта;
- Актуальность - определяется степенью сохранения ценности информации для принятия решений в момент ее использования и зависит от динамики изменения ее характеристик и интервала времени, прошедшего с момента возникновения данной информации;
- Своевременности - значит поступления информации не позднее заранее назначенного момента времени, согласованного с временем решения поставленной задачи;
- Точности - определяется степенью близости получаемой информации к реальному состоянию объекта, процесса, явления и т. п.;
- Вероятности - определяется свойством информации отражать реально существующие объекты с необходимой точностью.
5.4. Ставка дисконта и норма возмещения капитала
Специфика оценки отдельных объектов проявляется в особой структуре учетной ставки. Для определения учетной ставки используют методы, представленные в формульном инструментарии - формулы 9.1-9.7.