Понятия земельного оборота, рыночных сделок и инфраструктуры земельного рынка

С.-х. угодья – особая часть земель РФ

С.-х. угодья в земельном фонде России занимают небольшую долю, около 13 %, основная их часть (88%) находится в составе землепользования предприятий и населения. На долю с.-х. предприятий приходится 76% и населения 24% по га 146,4 млн.га и 46,5 млн.га.

В настоящее время из всего земельного фонда России в частной собственности находится 7,6 % или 129 млн.га , из которых 124 млн.га является собственностью физ. лиц, относительно земельного фонда эта величина небольшая, но она включает ценные земли сельхозугодий.

Мировой опыт развития земельных отношений государства и собственников земли обусловливает внимание со стороны государства на использование земель с.-х. назначения как особо ценного и охраняемого природного ресурса. Частную собственность на землю в отличие от частной собственности на другие объекты недвижимости отличает 1 свойство: земля остается национальным достоянием, в этой связи одной из особенностей земли как объекта собственности является отношение государства с собственниками и землевладельцами по поводу эффективного использования земли. С этой особенностью собственности земли необходимо считаться, т.к. государство не должно допустить, чтобы вечным национальным достоянием неограниченно распоряжался временный собственник, руководствуясь при этом лишь своими интересами.

Мировая практика земельных отношений в условиях частной собственности на землю ориентирована на жесткие условия контролирования со стороны государства по вопросам использования с.-х. угодий, их оборота и охраны. С этих позиций вмешательство государства в земельные отношения России на данном этапе недостаточно, вместе с тем земельная политика текущего периода определит в будущем положение России на продовольственном рынке.

Исследование использования с.-х. угодий за период с 1996 г. подтверждают несостоятельность контроля со стороны государства за использованием с.-х. угодий. С начала аграрной реформы площадь с.-х. угодий сократилась на 1,6 млн. га, в том числе пашни на 9,6 млн. га., что свидетельствует о перераспределении структуры с.-х. угодий. В связи с высокой долей необрабатываемой пашни, она зарастает кустарником и переходит из пашни в сенокосы, пастбища, залежь. Из общей площади с.х. угодий 113 млн. га находится в долевой собственности граждан. Основная их масса (101 млн.га ) в землепользовании с.-х. организаций.

Правовые основы земельного рынка заложены Конст РФ п.2 ст. 9; ЗК РФ п.11 ст.1; ГК РФ п.1 ст.280 и п.3. ст.261; ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», ст. 8.

Говоря о рынке земли следует разграничить понятия земельного оборота и рыночной сделки:

Земельный оборот – это сделки, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав по поводу земельных участков. Эти сделки включают в себя: -покупку, -продажу, -аренду, -залог, -дарение,-наследование,-обмен, а также операции государства по поводу наделения землей и изъятию зем. участка и пожизненную ренту.

Одни из сделок земельного оборота предполагают перемену владельца земли, (это продажа, наследование, обмен, изъятие и наделение), а другие сделки не меняют – залог, аренда и пожизненная рента.

Некоторые операции с землей связаны с обменом земли на деньги, эту группу сделок называют рыночными.

Рыночная сделка –это сделка купли-продажи прав или правомочий на земельный участок.

Земельный оборот схематично:

Механизм земельного оборота и рыночных сделок должен учитывать интересы общества и отдельных граждан (2/1958952281221.files/image001.gif" />

Механизм земельного оборота и рыночных сделок должен учитывать интересы общества и отдельных граждан (собственников), поэтому на рынке в качестве продавца и покупателя должно присутствовать государство, это позволит снизить цены на земельные участки и контролировать оборот с.-х. угодий.

Вмешательство государства в процесс зем. оборота – это реальность современного мира, она возникает как следствие конфликта государства, представляющего интересы общества, с земельными собственниками, носителями частных интересов, поэтому государство наделено полномочиями на использование земли как национального достояния вплоть до изъятия земель, находящихся в частной собственности.

Рынок земли на данном этапе наход. В стадии становления. Основной причиной, сдержанного развития земельного рынка является отсутствие инфраструктуры зем. рынка, кот. Включает в себя:

-сферу землеустроительных услуг

-гос. Зем. кадастр

-землеоценочная деятельность

-формирование системы земельных сделок

 

Основными показателями, характеризующими земельный рынок являются:

1.Рыночный оборот=отношение числа рыночных сделок к общему числу сделок (%)

2.Спрос на земельные участки, ед. га

3.Предложение зем. участков, ед. га

4. Удовлетворение спроса (или потребности в зем. уч.)=предложение(ед.,га)/спрос (ед.,га)