Лекция 4
ТЕМА:Формирование системы управления муниципальным имуществом (муниципальными земельными ресурсами)
План
1. Задачи администрации в системе управления муниципальным имуществом
2. Цели и задачи системы управления муниципальным имуществом
3. Объекты и субъекты системы управления муниципальным имуществом
4. Цели управления муниципальной недвижимостью
5. Классификация методов управления муниципальной недвижимостью
(1). Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности.
Администрация муниципалитета решает следующие задачи:
♦ формирование муниципальной недвижимости;
♦ организация учета муниципальной недвижимости;
♦ выбор форм и методов управления.
В настоящее время организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью только формируется.
Выполняя функции собственника недвижимости, органы местного Самоуправления через КУМИ управляют недвижимостью: во-первых, продажей на конкурсной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес; во-вторых, передачей государственной муниципальной недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам.
Система управления недвижимостью — это открытая система, которая характеризуется частым и интенсивным взаимодействием с внешней средой. Кроме того, это система с обратной связью, так как по определениюсистема местного самоуправления является выборной и любые решения, принимаемые местной администрацией, получают политическую окраску.
(2). Цели и задачи системы управления муниципальным имуществом
Создание системы управления муниципальной собственностью преследует достижение следующих целей:
- формирование необходимой инфрастуктуры цивилизованного
рынка недвижимости;
- увеличение доходов бюджета города за счет увеличения платежей за недвижимость;
- повышение инвестиционной привлекательности территории муниципального образования за счет:
• обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость;
• предоставления льгот по платежам за недвижимость на пери
од проектирования и строительства конкретных объектов;
• развития системы ипотечного кредитования;
• упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с не
движимостью;
• содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.
Система управления муниципальной собственностью должна обеспечить решение следующих задач:
♦ полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового итехнического учета (инвентаризации) недвижимости;
♦ государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
♦ оценка недвижимости (в том числе рыночная) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки
вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ,
определения выкупной цены в договорах купли-продажи ииных
возмездных сделках;
♦ эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение
его в полноценный гражданский оборот;
♦ сформирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;
♦ подготовка доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан июридических лиц.
(3). Объекты и субъекты системы управления муниципальным имуществом
Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности, а именно:
♦ муниципальный жилищный фонд;
♦ находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по
иным основаниям;
♦ муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями
или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями;
♦ недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными
предприятиями и муниципальными учреждениями;
♦ иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар;
♦ казенное недвижимое имущество.
В последнее время четко обозначился подход к недвижимости как к единому объекту, т. е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости — юридически обособленная часть недвижимости,состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных с ним объектов и (или) их частей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основной частью недвижимости признается земельный участок, а все постройки и здания — его неотделимыми улучшениями.
Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.
Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъектов их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с достижениемпоставленных целей..
(4). Цели управления муниципальной недвижимостью
Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:
1) обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;
2)обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;
3) решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;
4) улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем
портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной
стоимости;
5) оптимизация издержек на содержание объектов;
6) повышение доходности объектов недвижимости.
(5). Классификация методов управления муниципальной недвижимостью
В основе методологии управления муниципальной недвижимостью лежат 2 группы методов — организационно-правовые и организационно-экономические методы.
I. Организационно-правовые методы, т. е. прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процесс передачи прав собственности, выбор стандартных
процедур и техники управления. К ним относятся следующие методы.
1. Учреждение унитарных предприятий с передачейнедвижимости
на праве хозяйственного ведения.
2. Учреждение муниципальных учреждений с передачей недвижимости на праве оперативного управления.
3. Внесение доли в уставной капитал акционерного общества (в виде
имущественного комплекса или в виде права пользования имуществом).
4. Передача недвижимости с баланса на баланс.
5. Снижение стоимости недвижимости вследствие износа.
6. Передача недвижимости в аренду (имущественных комплексов
в целом или отдельных помещений, зданий, сооружений).
7. Залог недвижимости.
8. Передача недвижимости в доверительное управление.
9. Отчуждение недвижимого имущества.
10. Согласование учредительных документов.
11. Контроль за соблюдением уставной деятельности в части пользования имуществом.
12. Заключение контракта с руководителем муниципального уни
тарного предприятия.
13. Заключение контракта с руководителем муниципального учреждения.
14. Согласования решения о приватизации муниципальной недвижимости и др.
II. Организационно-экономическиеметоды — это воздействие на экономические интересы участников имущественных отношений по средством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную недвижимость. К ним относятся следующие методы.
1. Установление норматива отчисления в бюджет от прибыли муниципальных унитарных предприятий.
2. Установление норматива бюджетного финансирования муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений.
3. Установление норматива финансирования из внебюджетных источников.
4. Установление платежей за пользование муниципальной недвижимостью (арендная плата, отчисления от прибыли унитарных
предприятий).
5. Установление нормативов экономических санкций (штрафных).
6. Установление ставок налогов.
Выбор какого-либо метода управления определяется целями управления.
Основные цели управления.
1. Обеспечение сохранности рационального использования и развития муниципальной недвижимости.
2. Обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципальных образований.
3. Решение социальных задач, связанных с использованием муниципальной недвижимости.
4. Улучшение состояния развития объектов недвижимости путем
инвестирования, повышения их рыночной стоимости.
5. Оптимизация издержек на содержание объекта.
6. Повышение доходности объектов недвижимости.
Цели управления могут разделяться на стратегические и оперативные.
Стратегические цели реализуются местными администрациями в комплексных программах социально-экономического развития территории.
Оперативные цели формируются местными администрациями и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.
Оперативное управление: передача недвижимости в организации учредителя реализуется государственным муниципальным учреждением на основании постановления главы администрации.